各地別墅高爾夫球場違建不止 中央限建令緣何失效

　　別墅高爾夫違建之風何時能剎車？不僅要依賴中央的“緊扎”政策，更有賴于地方政府擺脫利益沖動，真正將政策落實。

　　6月18日，國家發(fā)改委、國土部聯(lián)合印發(fā)《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》(下稱《限制目錄》和《禁止目錄》)，別墅類房地產(chǎn)和高爾夫球場項目明確被列入禁止用地目錄，從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)和高爾夫球場開發(fā)項目擋在“閘門”外。

　　而在此前的2004年，國務(wù)院辦公廳就下發(fā)文件，要求各地停止新建高爾夫球場；2006年，國土資源部發(fā)布實施的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，別墅、高爾夫球場、等項目用地則被明令禁止。

　　然而，中央有關(guān)別墅、高爾夫球場等的限建令是否真正得到落實？各地別墅違建的情況是否有所緩解？近日，人民網(wǎng)記者深入北京、天津等地，對此進行了深入調(diào)查。

　　北京首創(chuàng)瀾茵山：別墅建在農(nóng)田邊

　　驅(qū)車大概1個小時，就能從北京城區(qū)，來到位于北京密云城區(qū)3公里外郊區(qū)的首創(chuàng)瀾茵山項目，這是一個囊括獨棟別墅，花園洋房等業(yè)態(tài)的樓盤，總占地面積近34萬平方米。

　　記者在周邊看到，首創(chuàng)瀾茵山緊鄰著密云區(qū)東智村的一大片開闊的農(nóng)田，農(nóng)田里的玉米等莊稼長勢喜人，周邊的山體已被開鑿一空，裸露著已經(jīng)坍圮的坡土。

　　首創(chuàng)瀾茵山的售樓員告訴記者，該項目規(guī)劃共149棟別墅，每平方米銷售均價在15000-18000元之間，每套總價大概在500萬至800萬之間。項目已經(jīng)于去年9月份取得了預售許可證。在售樓處現(xiàn)場，記者看到，鮮有購房者前來咨詢。

　　在北京市住建委官方網(wǎng)站上，首創(chuàng)瀾茵山被冠以云鳳莊園的項目名稱于去年9月8日獲得預售許可證，共149棟別墅，已簽約套數(shù)僅為16套，去化率僅為10%。

　　不過，值得注意是，該樓盤預售期“玩起了穿越”，項目與9月8日取得北京市住建委預售許可證，但在當年8月31日，該樓盤就已經(jīng)提前開盤，未拿預售證就開盤，法律人士指出，該項目存在違規(guī)售樓的嫌疑。

　　2005年12月5日，首創(chuàng)旗下公司北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17676萬元的價格競得該地塊，即密云縣水泥廠地塊。地塊用地面積為334854.6 平方米，規(guī)劃建筑面積為不到201000平方米，容積率僅為0.6。項目東至東智村用地，南至密云檢測場，西至密溪路，北至水利局倉庫和東智西村用地。用地性質(zhì)為住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)。

　　事實上，該項目入市宣傳時，卻主打花園洋房的案名進行推廣，在密云城區(qū)大道上，大幅戶外廣告上打著“首創(chuàng)瀾茵山花園洋房僅6800元/平方米”，別墅掛著花園洋房的“幌子”，搭著“馬甲”銷售。

　　北京市住建委的一位工作人員告訴記者：“如果項目已經(jīng)拿到了預售許可證，即是合法的”。但是如此體量巨大的別墅如何獲得用地審批？卻頗為蹊蹺。

　　記者隨后聯(lián)系了北京市國土局，工作人員告訴記者：盡管現(xiàn)在已經(jīng)停止了別墅用地的審批，但是如果項目已經(jīng)拿到了預售許可證，國土部門便沒法監(jiān)督了；至于項目如何取得預售許可證，我們也不清楚。

　　天津住總尚清灣：別墅建在湖畔側(cè)

　　別墅混搭著花園洋房銷售的情況，也發(fā)生在天津市武清區(qū)的北京住總集團旗下的尚清灣花園項目。

　　該項目由住總集團與武清區(qū)開發(fā)總公司共同開發(fā)，項目涵蓋花園洋房、聯(lián)排別墅和獨棟別墅，其中獨棟別墅銷售均價為11000元/平方米，是花園洋房6400元/平方米銷售均價的近兩倍。

　　去年10月，該項目開盤發(fā)售，緊鄰度假區(qū)天鵝湖畔，讓該項目獲得不少購房者的親睞。

　　2009年，住總集團為獲得武清開發(fā)區(qū)的地塊，與武清區(qū)開發(fā)總公司組成聯(lián)合體，競得位于天鵝湖度假區(qū)的地塊。由于國家自2004年以來，就明令禁止停止別墅類房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，對于該地塊的別墅項目獲批，一位知情人士告訴記者：“住總和開發(fā)區(qū)政府的關(guān)系很好，審批的時候有照顧。”

　　由于與武清區(qū)區(qū)委的關(guān)系，該項目的別墅類用地審批和預售證的審批“一路綠燈”。2011年，該項目32棟別墅取得預售許可證，對外公開發(fā)售，記者與該項目售樓員聯(lián)系時，售樓員告訴記者，該項目自面世銷售后，很快就銷售一空了。

　　尚清灣售樓處的工作人員還告訴記者，未來一段時間，尚清灣將還有獨棟別墅的對外發(fā)售，不過具體日期暫未確定。

　　6月底，記者在尚清灣項目施工現(xiàn)場看到，32棟獨棟別墅已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)和外立面裝修的施工。售樓員告訴記者，如果不出意外，今年10月份別墅就可以交房了。

　　長白山：萬達別墅建在林地里

　　在吉林省白山市撫松縣境內(nèi)，有一個占地總面積約18.34平方公里的國際旅游度假區(qū)項目，即為萬達集團聯(lián)合聯(lián)想集團等企業(yè)共同開發(fā)的長白山國際旅游度假區(qū)。

　　在該項目2011年11月對外公布的一個宣傳片中，記者看到，在該項目南區(qū)占地的13.34平方公里的土地中，將要建設(shè)一座18洞和一座36洞的國際一流的高爾夫球場，以及600棟獨棟別墅。

　　其中18洞的尼克勞斯球場占地1550畝，總占地約1.03平方公里；另一個36洞的瓊斯峽谷高爾夫球場占地約2.75平方公里。同時度假區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的600棟森林別墅，占地面積約2.10平方公里，同時，每棟別墅還享有5—7畝的原始森林，號稱“中國唯一的真正森林別墅”。

　　記者以購房者身份致電長白山國際旅游度假區(qū)的服務(wù)熱線，接線的工作人員稱，目前高爾夫球場已經(jīng)沒有了，運動設(shè)施只有“體育公園”，當記者問到是否可以打高爾夫時，工作人員稱“只有小球訓練中心可以”。不過，工作人員未承認該“小球訓練中心”即為此前媒體所報道的高爾夫球場。

　　對于體育公園項目是否為高爾夫球場一說，萬達集團未予確認。

　　根據(jù)6月初一批前往長白山國際旅游度假區(qū)的旅行社負責人現(xiàn)場所見時的描述，目前18洞的尼克勞斯球場開業(yè)在即，而600棟森林別墅也已經(jīng)在私下的渠道開始發(fā)售。

　　在長白山國際旅游度假區(qū)的工作人員告訴記者，7月28日，該項目將開業(yè)，目前推出創(chuàng)始會籍，對外銷售度假卡和滑雪卡。這位工作人員告訴記者，購買別墅可以贈送創(chuàng)始會籍和度假卡，包含了高爾夫球場的使用。

　　萬達集團總部方面承認，該項目確實將于7月底開業(yè)，但拒絕向人民網(wǎng)記者提供該項目的已經(jīng)獲得土地審批的文件及手續(xù)。該集團人士坦承：“目前萬達受到的關(guān)注很多，可能會影響到項目的銀行授信。”

　　據(jù)《財新新世紀》周刊報道，國家林業(yè)局曾經(jīng)在長白山國際旅游度假區(qū)的批復文件中指出，項目在實施過程中不得隨意更改設(shè)計和建設(shè)國家禁止供地的高爾夫球場、別墅類房地產(chǎn)項目內(nèi)容，對于這樣的批復，萬達集團也未予以記者答復。

　　中國政法大學民商經(jīng)濟法學院院長王衛(wèi)國分析說，從未來的發(fā)展趨勢來看，土地管理有兩大管理是必須的。第一，是規(guī)劃管理；第二，是用途管理。用途管理和規(guī)劃管理要結(jié)合起來，所以違反規(guī)定用途使用土地，或者違反規(guī)劃開發(fā)土地，都是違法的。

　　違建風緣何愈演愈烈剎不住

　　2003年以來，黨中央，國務(wù)院一再強調(diào)禁止別墅、高爾夫球場類用地的供給和審批。然而這樣的禁令似乎并未起到太大的作用，各地頂風違建之風愈演愈烈。

　　國土資源部政策法規(guī)司副巡視員趙久田介紹說：1997年，中央一號文件中就明確提出，對于別墅占用耕地等違規(guī)行為，應(yīng)予以禁止；2004年，為進一步剎住別墅高爾夫球場的違建之風，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的文件明確指示，禁止修建別墅和高爾夫球場。

　　盡管中央已明令禁止新建別墅和高爾夫球場項目，但各地的違建的案例卻時有耳聞。在陜西榆林市，高爾夫球場竟在沙漠中“長”出，在河北鹿泉市，出現(xiàn)違法占地上千畝建高爾夫球場的案例，在北京永定河畔，一條“高爾夫走廊”突然冒出??????

　　國土部的一位工作人員告訴記者，5月份，發(fā)改委曾要求各地將高爾夫球場的違建案例上報給國土部門進行備案，統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)上報的違建案例超過600例。對于違建之風的興起，趙久田表示，這么多年以來，雖然國家政策明確，但各地依然違法建設(shè)了許多高爾夫球場和別墅，根本的原因是有些地方出于對經(jīng)濟利益的考慮而發(fā)生的。

　　國土資源部法律中心主任孫英輝指出，土地審批的時候，國土部門只對容積率有要求；規(guī)劃部門在審批時，不管土地部門審批，他只看項目是否符合規(guī)劃，這樣政府部門的審批就沒有配合好。

　　對此，中國地質(zhì)大學(武漢)公共管理學院院長李江風分析指出，高爾夫球場及別墅用地，國家已經(jīng)明令禁止，但目前又出現(xiàn)這些屢禁不止的問題，根源還是在于利益驅(qū)動，主要是地方經(jīng)濟發(fā)展短期的利益驅(qū)使。

　　違建頑疾如何徹底根治

　　事實上，前述的首創(chuàng)瀾茵山項目，已經(jīng)獲得了北京市住建委的預售許可證，但從該項目的拿地及施工來看時間來看，并不具備獲得土地使用權(quán)證條件。該項目2005年拿地，2011年9月8日才拿到預售許可證，從拿地到銷售，歷經(jīng)四年。

　　住總的天津尚清灣和萬達的長白山國際旅游度假區(qū)項目都于2009年拿地，從拿地的時間來看，國土部門都已經(jīng)明令禁止了別墅和高爾夫球場類用地的審批，但為何審批依舊通過？

　　對此，國土資源部法律中心主任孫英輝分析指出，別墅高爾夫球場類用地的獲批，很大的原因在于政府各職能部門配合協(xié)調(diào)不夠，“多部門協(xié)調(diào)，不能只是土地主管部門一家在結(jié)束供地，否則手段單一”。

　　“對于那些頂風違法建設(shè)高爾夫球場和別墅項目的責任人，要予以嚴肅處理；對于那些還在觀望，還在繼續(xù)建設(shè)的責任人，希望他們都要好好考慮一下。”對于治理別墅高爾夫球場的違建”頑疾“，國土資源部政策法規(guī)司副巡視員趙久田對記者這樣強調(diào)。

　　為整治別墅及高爾夫球場出現(xiàn)“禁而不止，越禁越多”的反常情況，孫英輝建議說，一定要在各級黨委和政府的主導下，多個職能部門部門加強協(xié)調(diào)；同時健全監(jiān)管手段并提高違法成本；限制宗地規(guī)模以遏制大幅地塊的審批；引入公眾監(jiān)督尤其是媒體的監(jiān)督。

　　目前，國土部已經(jīng)在全國范圍內(nèi)推廣了現(xiàn)代科技信息手段監(jiān)測以及衛(wèi)片執(zhí)法監(jiān)測。

　　李江風教授進一步建議說，如果要處理別墅高爾夫球場違建，一要加強監(jiān)管力度，對于違法項目要嚴格按照國家規(guī)定來處理；再一個是要對地方違法的責任人進行處理，這很關(guān)鍵，如果不對地方錯誤加以處理，其他很多地方將會效仿。

　　“當這些違法建設(shè)的別墅、高爾夫球場成為一個“常態(tài)物”之后，就不好處理，所以一開始發(fā)現(xiàn)這些問題后，就要把這些違法的苗頭扼殺在搖籃里，讓其不再擴大蔓延。”李江風說。