房價反彈預(yù)期強烈已成事實 樓市調(diào)控需要切實舉措

    樓市出現(xiàn)“紅五月”后，被稱為傳統(tǒng)淡季的6月，卻紅得更濃。據(jù)中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，這是自2011年9月以來新建住宅環(huán)比首次出現(xiàn)上漲。

    踏入春季以來，樓市將迎來回暖拐點的說法不絕于耳，但那些證據(jù)都不夠堅實，未能令“拐點論”成形。千人搶購潮被質(zhì)疑是樓盤自導(dǎo)自演的營銷手段，降息可說不對樓市產(chǎn)生直接作用，即便是“紅五月”也僅被認為是開發(fā)商“以價換量”換來的反彈小陽春。5月之所以被稱為“紅五月”，主要是由于成交量上漲，但百城住宅平均價格仍是環(huán)比下跌0.31%，房價環(huán)比上漲的城市僅有26個，且漲幅極小，因此，“紅五月”被認為是“以價換量”的成果并不為過。

    但6月的數(shù)據(jù)卻成為了“拐點論”目前為止最有力的佐證，樓市在繼續(xù)“放量”的同時，價格也出現(xiàn)了久違的反彈。100個城市中，45個城市環(huán)比上漲，自去年10月份后，上漲城市個數(shù)創(chuàng)下新高；漲幅在1%以上的有11個，較上月增加3個；此外，環(huán)比下跌的城市比5月減少了18個。6月的“量價齊升”大大出乎了市場意料，如業(yè)內(nèi)分析所指，僅從單月數(shù)據(jù)看，樓市已現(xiàn)回暖跡象。

    值得注意的是，6月數(shù)據(jù)有個很明顯的特點，一線城市環(huán)比漲幅較高，二線城市也紛紛加入上漲浪潮，而環(huán)比下跌的則以三線城市居多。例如，一線城市北京漲幅超過2%，位居漲幅榜第二位；而張家港、淮安等4個三線城市跌幅超過2%。房價上漲時正是從一線城市向二、三線城市傳導(dǎo)的，這樣的傳導(dǎo)路徑也是樓市一貫的規(guī)律，6月的數(shù)據(jù)正表明了樓市回暖現(xiàn)象正在傳導(dǎo)中。

    樓市雖已開始回暖，但會否傳導(dǎo)至全國仍有許多變數(shù)。在這個市場觀望相持的敏感時刻，一點風(fēng)吹草動都可能影響市場預(yù)期，而決策層的表態(tài)正是其中影響最大的因素。顯然，決策層亦已意識到，惟有及時明確的表態(tài)才有可能保持樓市調(diào)控的結(jié)果。6月12日，發(fā)改委指“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報道純屬捏造；6月14日，央行和銀監(jiān)會雙雙澄清“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，指其曲解政策意圖；6月18日，住建部表示將配合金融部門繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。一周之內(nèi)四部委頻繁表態(tài)實屬罕見，由此亦足見決策層對限購依舊態(tài)度嚴(yán)謹。

    然而，在30余城市調(diào)控政策成功微調(diào)和降息等一系列被認為是默許房地產(chǎn)調(diào)控放松的政策表態(tài)下，四部委的口頭表態(tài)顯然作用不大———就在四部委辟謠后的一周里(6月最后一周)，樓市反而出現(xiàn)了集中成交的現(xiàn)象。CRIC發(fā)布的最新報告顯示，上周(6.25-7.1)30個城市成交環(huán)比上漲，其中天津以139.28%的漲幅居于首位，廣州則以99.26%的漲幅居于其次，同時京、滬等多個城市創(chuàng)下了限購以來的單周最高值。

    或許決策層相信只要限購不變，房價就無法大幅反彈。其實，如此前的不少分析所示，限購的情況下，房價無法大漲的原因是高庫存的存在。但渣打銀行6月29日發(fā)布的研究報告顯示，高庫存量在逐步下降：在過去幾個月里，房屋的完工面積和銷售面積中間出現(xiàn)了巨大的差距，這表明房屋庫存仍處較高水平，但增長率在減速。且渣打認為，一線城市的房屋庫存在達到僅5個月的庫存高點之后，至今年底將可能出現(xiàn)負值；房屋庫存量狀況最差的二線城市已由年初房屋庫存量25個月下降到目前的12個月。渣打預(yù)測，全國范圍內(nèi)的房屋庫存水平在2013年底前將持續(xù)下降。由此可見，即使限購仍在，庫存仍可能持續(xù)下降，這就為房價反彈提供了空間。

    基于降息等政策動向，開發(fā)商最近都對樓市充滿了信心，而6月數(shù)據(jù)一出無疑會給他們再打一劑強心針。據(jù)媒體報道，目前已有不少開發(fā)商調(diào)整定價策略，停止“以價換量”開始漲價，這并不是說明房企已無資金壓力，而是說明開發(fā)商對市場預(yù)期十分樂觀，更有業(yè)內(nèi)人士表示開發(fā)商“寧愿借高利貸也要把價格往上漲”。商人必然逐利，開發(fā)商會調(diào)價是看準(zhǔn)了消費者“買漲不買跌”，而在這種觀望時期是定價策略最容易對消費者心理造成影響的時候，6月杭州的多個樓盤都出現(xiàn)了恐慌性搶購。

    6月百城樓市的“量價齊升”為房地產(chǎn)調(diào)控敲響了警鐘，樓市回暖拐點并非子虛烏有?？陬^表態(tài)已顯無力，若無及時而明確的政策表態(tài)，樓市反彈只是時間問題。