鄂爾多斯樓市僵局調(diào)查：項目多未開工 銷售冷淡

    核心提示：在全國不少一線城市冒出一波排隊購房熱潮時，鄂爾多斯市區(qū)的房地產(chǎn)市場依舊延續(xù)著冷清的狀態(tài)。

    鄂爾多斯房地產(chǎn)市場今天的僵局，很多人可能歸咎為民間“高利貸”，但深究將資產(chǎn)泡沫做大的背后推手，2008年“四萬億”的一劑猛藥，地方政府發(fā)展的“大手筆”，當(dāng)?shù)劂y根松動制造的“財富虛高”，以及房地產(chǎn)開發(fā)商在利潤誘惑下的“蜂擁而上”等都難逃干系。

    項目多未開工銷售冷淡

    小陳及他的老鄉(xiāng)們，來鄂爾多斯東勝區(qū)已經(jīng)兩三年了，他們靠從房地產(chǎn)施工項目中，回收廢鐵、建材廢料等謀生。他們每人一輛小三輪拖板車，圍繞著在建項目，尋找著自己的生意。

    “今年這些房地產(chǎn)項目從過年以來，基本沒怎么開工，我們都收不到什么東西！”小陳已經(jīng)心生離意。

    據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商的統(tǒng)計，今年在建工程，約有75%處于停工或半停工的狀態(tài)。當(dāng)?shù)厝酥庇^的反應(yīng)就是——今年要安靜很多；以前工地開工，吵吵嚷嚷的，晚上也不停歇。

    在東勝區(qū)最繁華的地段--購物中心附近，在記者看來，也稱得上是車流如織，人來人往，很是熱鬧。但在當(dāng)?shù)厝藦埮靠磥?，則顯得“死氣沉沉”，“跟去年不能比”。

    大量房地產(chǎn)項目赤裸著鋼筋水泥，不見進(jìn)一步施工的跡象；有些已經(jīng)封頂?shù)捻椖?，也是空落落的窗戶，黑漆漆的一片?/p>

    這些“半拉子”工程，在這個城市擴張的前緣地帶扎堆出現(xiàn)。在這個并不大的東勝城區(qū)里，晚上看得更分明。沿著城市的主干道，三三兩兩地會出現(xiàn)一片暗黑地帶，為歇工項目。

    依據(jù)5月末鄂爾多斯市市長廉素在市委中心組學(xué)習(xí)會上的講話：1-4月份，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

    但市場的反應(yīng)貌似遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個值。一位大型房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，今年以來的房產(chǎn)銷售情況，能有去年的25%就算不錯了。

    記者走訪多個房地產(chǎn)項目銷售部，都是門前冷落。一家房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員則表示，今年其公司基本沒有營業(yè)額。據(jù)他了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始裁員，縮減開支。

    6月16日到17日兩天，當(dāng)?shù)卣诙鯛柖嗨箯V場組織了一場房地產(chǎn)信息交流會，有24家房地產(chǎn)商參展，當(dāng)?shù)孛癖姴簧僖矃⑴c咨詢。

    參展的安廈房產(chǎn)有一個現(xiàn)房項目，該項目底價是7860元/平米，留下聯(lián)系方式的、有購房意愿的三四十個人，他們的預(yù)期價格多在3500-5500元/平米這個區(qū)間。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)降價的預(yù)期很強烈。

    其實，二手房交易市場早有松動。雖然大多數(shù)售樓部的價格仍維持在去年的水平，但在58同城等中介網(wǎng)站上，很多房價已經(jīng)降了2000元左右。業(yè)內(nèi)人士解釋，二手房交易多用于抵債，身陷高利貸漩渦的人，選擇將手里房產(chǎn)變現(xiàn)。

    同時，商鋪租金也在下降。當(dāng)?shù)匾晃宦蓭煂τ浾弑硎荆ツ昶渖啼佔饨馂?0萬一年，現(xiàn)在租金減為7萬。他的另一位同行，其租金從去年16萬一年，降為11萬。

    當(dāng)?shù)厝藢Ψ康禺a(chǎn)的降價預(yù)期，實際交易二手房價格的松動，以及租房租金的下降，都在抑制鄂爾多斯房地產(chǎn)交易市場的活力。

    昔日繁榮

    萬正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理邊燕云介紹，2003年東勝當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司不到10家，但到2011年上半年，注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)到頂峰值將近500家，具備拿地資格的開發(fā)商就有兩百多家；從2011年開始，陸續(xù)有外來房產(chǎn)商進(jìn)駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。

    業(yè)內(nèi)人士指出，內(nèi)蒙古作為西部資源省份，中央在劃地方面給予很大政策傾斜，而內(nèi)蒙古的建設(shè)用地指標(biāo)，又大量地劃給資源重鎮(zhèn)鄂爾多斯。

    鄂爾多斯也不吝嗇這些指標(biāo)，開始“大手筆”地建新城：原東勝舊城區(qū)只有20多平方公里，2003年開始開發(fā)的鐵西新區(qū)，一、二期工程就相當(dāng)于原城區(qū)面積，鐵西三期也已經(jīng)開始開發(fā)。見證鄂爾多斯發(fā)展的外地人，很多都感慨這個城市的速度：沒見過比這更快的地方！

    鄂爾多斯造城的過程，造就了一批拆遷戶。伴隨著拆遷款的落戶，人們開始尋找投資渠道，民間高利貸發(fā)端于2004年，人們逐漸介入房地產(chǎn)行業(yè)。

    因房地產(chǎn)開發(fā)市場的繁榮，土地價格也因此翻漲。2004年下半年，鐵西一二期開發(fā)時，土地成本為10萬-20萬/畝，均價大概在15萬/畝。到2011年鐵西三期（地理位置較偏），土地拍賣的基準(zhǔn)價為110萬/畝，開發(fā)商實際拿地的成本則達(dá)到200多萬/畝。去年，城區(qū)黃金地段的商業(yè)土地，其成本價達(dá)到700萬/畝。

    房價也跟著一路走高。東勝區(qū)2003年住房的均價為500-600元/平米；到2011年上半年時，普通住宅的均價為7000元/平米。

    房地產(chǎn)市場的繁榮，使得政府也更有熱情進(jìn)行房屋拆遷。去年，當(dāng)?shù)卣畬⑴f城區(qū)中心地帶一些蓋起來時間不久的低層住宅樓，當(dāng)做棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷，為此，很多當(dāng)?shù)厝吮硎静焕斫?。市中心地帶的拆遷成本也漲到七八千元一平米。但隨著宏觀政策的收緊，房子也拆不動了。

    危機降臨

    邊燕云直言，在2011年下半年，他們漸漸感覺到市場出大問題了。

    房地產(chǎn)市場風(fēng)向大轉(zhuǎn)變主要表現(xiàn)在兩個方面。一，錢越來越緊張。隨著2011年國家連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及開始出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來打擊房產(chǎn)的投機需求，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行里貸款越來越困難，不少房產(chǎn)商選擇從民間融資渠道借款應(yīng)急。當(dāng)?shù)卦孪煞治?，到四分五不等，甚至高的達(dá)到過七分。

    二，當(dāng)?shù)厝速彿繜崆椴辉?。以前?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)項目開盤，未曾有過促銷、打折一說，但從2011年下半年開始，由于投資需求被打擊，售樓部漸漸冷清，開發(fā)商開始應(yīng)用各種營銷促銷手段，但效果仍不理想。

    據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司統(tǒng)計，2011年當(dāng)?shù)卣陂_發(fā)的高端住宅達(dá)到600萬平米，其中戶型在200平米以上的項目達(dá)到32個。去年，高端住宅的價格約為1.8萬/平米，高的超過2萬/平米。

    邊燕云算了一筆賬，總面積600萬平米的高端項目，若按戶均200平米的住房計算，需要3萬戶居民來消費，牽涉到約10萬人口。他預(yù)計，鄂爾多斯市目前存在的高端住宅項目，還需要三五年來慢慢消化。

    邊燕云指出，2009年后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)一步繁榮，跟當(dāng)?shù)氐拿禾抠Y源整合行動有關(guān)。內(nèi)蒙古當(dāng)時要求生產(chǎn)規(guī)模在10萬噸以下的小煤礦需退出市場，這使得一幫擁有余錢的煤礦主入主房地產(chǎn)市場。

    誰來救市？

    當(dāng)?shù)氐却旯さ捻椖?，冷清的交易市場，都需要資金來盤活，誰能激活當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場？

    記者走訪的當(dāng)?shù)貛准毅y行，均表示房地產(chǎn)行業(yè)的信貸早已收緊，短期內(nèi)也不大可能放松。一家國有銀行信貸員表示，他們從去年下半年，就停止了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放，目前只有針對首套房的按揭貸款。

    另一家國有銀行信貸員則表示，房企貸款很困難，他們現(xiàn)在針對房企的貸款，審批程序都發(fā)生改變了：現(xiàn)在需要高層批準(zhǔn)，從高層往下批；而不是之前的從基層往上遞。還有一家商業(yè)銀行信貸員則表示，他們不僅對房地產(chǎn)開放企業(yè)停止貸款，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，如建材之類的企業(yè)，貸款也很困難。

    政府能否能盤活房地產(chǎn)市場呢？市長廉素在上述會議上指出，要做好保障性住房和政府行政辦公用房回購工作，放寬回購標(biāo)準(zhǔn)，擴大回購規(guī)模，盡快消化存量商品房。對尚未復(fù)工的在建樓盤進(jìn)行逐一摸底核實，對于確實復(fù)工無望的，要協(xié)調(diào)企業(yè)采取轉(zhuǎn)讓、并購、合作等形式盤活資產(chǎn)，確保項目盡快完工，避免形成“爛尾樓”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)?shù)卣壳敖鉀Q思路主要包括以下幾方面：剛開工的房地產(chǎn)項目，經(jīng)整理后，改作其他用途；已經(jīng)建起來的項目，根據(jù)戶型，政府改成廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房等，由政府收購；由大房產(chǎn)公司兼并小房產(chǎn)公司，同時解救那些停滯的項目。

    當(dāng)?shù)卣畯娜ツ晗掳肽?，就曾提到過要救助房地產(chǎn)市場，但至今也未見任何實質(zhì)進(jìn)展。據(jù)記者了解，因為當(dāng)?shù)卣卜浅Ｈ卞X。除了拖欠當(dāng)?shù)夭簧倜駹I企業(yè)工程款項外，當(dāng)?shù)卣€試圖以煤炭企業(yè)名義，去銀行借款，被發(fā)現(xiàn)后，貸款未果。所以，由于資金的短缺，政府回購存量房，難以實現(xiàn)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，政府這些努力，可能也難以達(dá)到預(yù)期的效果。建起的樓房，要更改用途，需要經(jīng)過多道程序，改造工程非常困難。

    正如很多當(dāng)?shù)厝祟A(yù)期房價會下降一樣，不少人認(rèn)為房價下降，或能挽救當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。但邊燕云指出，他們曾對房價構(gòu)成進(jìn)行過測算，目前住宅平均成本達(dá)到4500元/平米的水平，這還只是基本價，如果房產(chǎn)開發(fā)商融資渠道不暢，選擇借高利貸，成本超過5000元/平米就再正常不過。下調(diào)房價，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會倒貼錢，甚至倒閉。