開發(fā)商：剛需房價有抬頭跡象 7月總體不會太淡

    上周上海商品住宅成交量達(dá)35萬平方米，創(chuàng)近18個月新高

    21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2012年第二季度，上海市新建商品住宅成交套數(shù)在20套以上且去年四季度也有成交的樓盤有164個。其中，成交均價較去年四季度上漲的樓盤有56個，占比約34.1%。但上述56個漲價樓盤中，多數(shù)漲幅在10%以內(nèi)，僅有10個樓盤的漲幅高于10%。

    6月的滬上樓市火爆收官。

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（6月25日-7月1日）上海市商品住宅成交面積為35.16萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲64.73%；成交均價也環(huán)比上漲8.64%，至25581元/平方米；但新增供應(yīng)量則環(huán)比大降42.08%，至12.98萬平方米。

    佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅稱，上周上海樓市成交量的爆發(fā)，是將6月成交量推過百萬平方米的主因，上一次上海樓市單周成交量超過30萬平方米，還要追溯到2010年12月。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，上周上海樓市35.16萬平方米的成交量，創(chuàng)下了近77周（約合18個月）的周成交量新高。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔稱，近日上海樓市再現(xiàn)政策執(zhí)行層面收緊的動向，這給此前的樂觀預(yù)期潑了一盆冷水。

    加上樓市即將步入傳統(tǒng)的淡季行情，黃河滔預(yù)計，7月上海樓市成交量持續(xù)向上的空間將很有限。

    中高端樓盤成交活躍

    “各方對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變是近幾個月樓市成交爆發(fā)的主要原因。”黃河滔說。

    預(yù)期轉(zhuǎn)變的表現(xiàn)之一，即中高端買家的積極入市。

    據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測，上周滬上單價3萬元以上的中高端樓盤成交十分活躍，成交面積排名第二至第四位的海珀府邸、中海紫御豪庭和萬源城，均價都在3萬元/平方米以上。這也導(dǎo)致上海全市上周的成交均價達(dá)到25581元/平方米，為3月下旬以來的最高點。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，上周上海單價5萬元以上的豪宅產(chǎn)品合計成交108套房源，環(huán)比大增227.3%；同期，總價1000萬元以上的住宅合計成交162套，環(huán)比大增189.3%，為年內(nèi)單周最高值。

    德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，貸款政策近期的“從寬”，減輕了購房者的房貸負(fù)擔(dān)，也令不少購房者有了政策松動的預(yù)期，降價預(yù)期則有所減弱，因此積壓已久的各層次需求入市積極性明顯加強，對政策極其敏銳的中高端購房者尤其如此。

    黃河滔還提到，受近期部分大面積新房產(chǎn)品成交活躍及改善性需求積極入市影響，上海新房庫存量也在出現(xiàn)下降趨勢。

    網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海市一手住宅可售面積約為979.9萬平方米，較5月末的1013萬平方米回落了約3.3%。

    “逾三成樓盤漲價”

    買方的積極入市，也給了部分開發(fā)商提價的底氣。

    陸騎麟介紹，近期樓市呈現(xiàn)出了與以往不同的特點，一方面，中高端樓盤成交火熱；另一方面，漲價仍熱銷的情況越來越普遍。例如上周成交面積排名前四的樓盤均價相比前期都有一定上漲，但并未妨礙其熱銷。

    黃河滔也說，近3個月的樓市表現(xiàn)說明，成交量此前已經(jīng)筑底，下半年的成交水平值得期待。黃河滔預(yù)計，今年整體成交水平有望趕超去年。

    但他強調(diào)，以價換量仍是市場熱銷的基礎(chǔ)所在。

    黃河滔稱，漲價樓盤占全部在售樓盤的比例雖有增加，但占比依舊不大，其中漲幅超過10%的樓盤只是極少數(shù)。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2012年第二季度，上海市新建商品住宅成交套數(shù)在20套以上且去年四季度也有成交的樓盤有164個。其中，成交均價較去年四季度上漲的樓盤有56個，占比約34.1%。但上述56個漲價樓盤中，多數(shù)漲幅在10%以內(nèi)，僅有10個樓盤的漲幅高于10%。

    此外，陸騎麟還提醒，樓市量價齊升的局面是監(jiān)管層所不希望看到的。近期一再收緊的限購政策，體現(xiàn)了政府對房價報復(fù)性反彈的擔(dān)憂。6月樓市量價齊升的局面，讓后期調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的可能性大增。

    “7月總體不會太淡”

    短期內(nèi)，市場似乎仍一片暖意。

    某上市房企副總裁稱，7月上海樓市雖會受季節(jié)因素影響，但成交量仍會延續(xù)6月的走勢，總體不會太淡，“一是7月的新增供應(yīng)仍會較大，二是中高端改善型客戶已經(jīng)入市，這類需求一旦入市，就不會快速退出，且剛性需求也一直在放量。”

    該上市房企副總裁預(yù)計，7月上海樓市成交量將維持在80萬-100萬平方米，同區(qū)域內(nèi)房源價格不會大漲。

    上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海也認(rèn)為，如果新增供應(yīng)尤其是中小戶型房源供應(yīng)充足，且中高端樓盤能維持較高的性價比，7月樓市仍有望延續(xù)6月的回暖勢頭，“目前已經(jīng)沒有太多新的調(diào)控政策可以出了，剛需樓盤經(jīng)過半年多時間的降價和去化，價格已經(jīng)有了抬頭的跡象，這是市場心理的傳導(dǎo)的表現(xiàn)。”

    對于上周新增供應(yīng)量的大幅縮水，陸騎麟認(rèn)為，連續(xù)數(shù)周的供應(yīng)高峰過后，滬上開發(fā)商的推盤節(jié)奏有所放緩，但這并不足以影響供求關(guān)系。