承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
2012年上半年,30家品牌房企中17家銷售額同比實(shí)現(xiàn)上升,以價(jià)換量方式使銷售均價(jià)同比下降了近1成
作為調(diào)控以來效果最為明顯的一段時(shí)間,2012年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也讓眾多開發(fā)商再次有了“寒冬”的感覺。雖然依靠調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新營銷策略、加大推盤力度等手段,大部分品牌房企仍實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步提升,但其在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)卻與此前幾年大相徑庭。
6成品牌房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長
根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,2012年上半年30家品牌房企中,中海、保利、華潤等17家企業(yè)的銷售額同比實(shí)現(xiàn)上升,融創(chuàng)、世茂等企業(yè)銷售額更是同比大幅提升50%以上。
萬科的業(yè)績雖然較去年同期小幅下調(diào),但仍實(shí)現(xiàn)銷售金額622億元,銷售面積603萬平方米,繼續(xù)保持龍頭地位;而中海地產(chǎn)完成全年目標(biāo)近8成;保利地產(chǎn)也首次實(shí)現(xiàn)半年銷售500億元,完成了目標(biāo)的62.5%;另外、綠地、恒大、萬達(dá)、世茂、綠城等14家企業(yè)銷售額也突破了百億元。
中指院的報(bào)告還以萬科、中海、保利、恒大等十大品牌房企為代表,進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)2012年的銷售變化態(tài)勢(shì):1-2月份,受春節(jié)小長假與政策調(diào)控的疊加影響,樓市陷入歷史性低點(diǎn),代表房企成交量在低位徘徊;3-4月份“兩會(huì)”召開,中央進(jìn)一步明確態(tài)度,抑制投資投機(jī)性需求,鼓勵(lì)剛性需求,在此背景下,“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)共識(shí),代表企業(yè)紛紛調(diào)低銷售價(jià)格,業(yè)績實(shí)現(xiàn)明顯回升,連續(xù)兩月銷售額均在50億以上;而5-6月份,十大代表房企進(jìn)一步加快推盤節(jié)奏、加強(qiáng)促銷力度,業(yè)績環(huán)比均大幅提升。
買地金額僅占銷售額1成
不過,面對(duì)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行,品牌房企拿地投資仍然謹(jǐn)慎,拿地與銷售比持續(xù)下降。2009年,十家代表企業(yè)拿地面積與銷售面積比為2.24,拿地金額與銷售金額比為0.84。2011年,拿地面積與銷售面積之比下降到1.51,拿地金額與銷售金額比降至0.27。2012年上半年,拿地面積與銷售面積比進(jìn)一步下降至0.69,拿地金額與銷售金額比降至0.12。
對(duì)此,中指院的報(bào)告認(rèn)為,雖然二季度部分市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)暖,但國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策依然保持不變,導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)仍然以保證現(xiàn)金流安全為首要目標(biāo)。
資料顯示,2012年上半年,十大代表企業(yè)拿地面積共1771萬平方米,同比下降66%,環(huán)比下降40%。其中龍湖新增土地208萬平方米,同比上漲13%;而恒大上半年拿地647萬平方米,占十家房企新增土地的37%;萬科則新增土地儲(chǔ)備243萬平方米。與上述三家房企相比,世茂、綠城去年同期分別拿地238和507萬平方米,今年重心將放在去庫存上,上半年皆無新增土地儲(chǔ)備。從代表企業(yè)來看,高周轉(zhuǎn)型企業(yè)在整體低迷的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)更為積極,在土地投資中更具資金優(yōu)勢(shì)。
緩解資金壓力成首要任務(wù)
在減少拿地的同時(shí),品牌房企在2012年上半年紛紛創(chuàng)新融資渠道,爭取資金注入。1-5 月,房地產(chǎn)投資資金來源為34171 億元,同比增長5.7%,國內(nèi)貸款、自籌資金分別同比上升8.5%、16.3%,從品牌房企的融資方式來看,1-5月,國內(nèi)銀行貸款、信托融資、債券、股權(quán)融資等均有涉及,尤其是海外銀團(tuán)貸款成為大陸在港上市房企的重要選擇,華潤、中海、龍湖等均采取此種方式獲取資金支持,以保證現(xiàn)金流的安全。
此外,為了緩解資金壓力,合作拿地、合作開發(fā)成為品牌房企規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展的重要方式。
同時(shí),海外開發(fā)也成為部分品牌房企的又一選擇,萬達(dá)、綠地等企業(yè)紛紛投資海外市場(chǎng),萬科表示下半年將成立海外事業(yè)部,首先考慮投資美國,國際化或成為品牌房企未來長期發(fā)展的方向之一。
報(bào)告指出,2012年下半年,隨著降息等擴(kuò)張性的貨幣政策及各地方繼續(xù)局部刺激政策的加大,剛性需求將進(jìn)一步釋放,另一方面,會(huì)有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施降價(jià)促銷的營銷策略,這些都將再次刺激市場(chǎng)的銷售。