小產(chǎn)權(quán)別墅成投資熱點(diǎn) 業(yè)主預(yù)期“必然轉(zhuǎn)正”

    在很多人的印象中，小產(chǎn)權(quán)房對應(yīng)的購買對象應(yīng)是資金實力不強(qiáng)的剛需者，但事實并非如此。號稱全國最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)北京通州太玉園小區(qū)卻是一般人難以企及的高端產(chǎn)品——別墅，而且該小區(qū)的別墅幾乎被投資客壟斷，一房難求。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)小產(chǎn)權(quán)別墅投資需求旺盛的背后，緣于小產(chǎn)權(quán)別墅租售比倍數(shù)為北京住宅租售比倍數(shù)的近24%，以及未來看漲的自我預(yù)期。出乎意料的是，目前政府意欲清理小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)禁令政策竟成為推高業(yè)主們預(yù)期看漲“指數(shù)”的因素之一。

    目前一房難求

    太玉園小區(qū)一棟別墅的業(yè)主張靚(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，她于2002年在該小區(qū)以近55萬元購買了一套獨(dú)棟別墅，交房時的面積為245平方米。

    “不過太玉園小區(qū)所在的張灣村村委會對小產(chǎn)權(quán)別墅并沒有進(jìn)行實質(zhì)性的管理。”正是基于張灣村對小產(chǎn)權(quán)別墅管理上的“松散”，張靚介紹，太玉園小區(qū)別墅業(yè)主在購買房子后，會根據(jù)自己的需要隨意向外擴(kuò)建或搭建農(nóng)家院或魚池等，因此其別墅的面積會隨之加大。張靚在收房后，就根據(jù)自己的需要搭建了一些房子，面積由交房時的245平方米，變成了超過320平方米。

    張靚說，目前自己的這套別墅，估價至少600萬元以上，且不會轉(zhuǎn)讓，“因為別墅房本上注明的使用權(quán)使用時間為永久。在北京一號線地鐵土橋站口旁邊購買這么一大塊土地，600萬元不貴。”

    實際上，目前在太玉園小區(qū)，類似張靚這樣的別墅業(yè)主，普遍存在惜售心態(tài)。

    26日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以“購房者”身份來到北京通州區(qū)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)太玉園，相繼詢問了該小區(qū)內(nèi)的灃華地產(chǎn)及其旁邊的博友園地產(chǎn)等多家中介后獲悉，目前太玉園小區(qū)并無一手別墅在售，且沒有一套二手獨(dú)棟別墅在售，一房難求成了該小區(qū)別墅市場行情的真實寫照。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2006年后，該小區(qū)就沒有新的別墅產(chǎn)品上市，該小區(qū)的別墅市場完全邁入二手市場階段，但惜售成為二手別墅業(yè)主們的共同特征。

    博友園地產(chǎn)一位姓鐘的工作人員向記者舉例說，2010年太玉園小區(qū)曾有一棟獨(dú)棟別墅掛牌出售，面積為300多平方米，業(yè)主于2002年以近60萬元買下。開始時業(yè)主的標(biāo)價為600多萬元，后來看房者絡(luò)繹不絕，不過，最后別墅主人卻撤回了轉(zhuǎn)讓公告，繼續(xù)等待升值。

    記者注意到，以這位業(yè)主惜售的標(biāo)價600多萬元計算，該套別墅近8年竟?jié)q價約10倍，漲價幅度讓人吃驚。

    年租金堪比當(dāng)初售價

    旺盛的投資需求，緣于高企的投資回報。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，太玉園小區(qū)僅在2002年~2005年間相繼推出三批別墅產(chǎn)品，主推別墅的面積在二三百平方米左右，售價大致在30萬元~70萬元之間。

    然而近10年后的今天，這些別墅產(chǎn)品的二手房轉(zhuǎn)讓售價已達(dá)五六百萬元，相當(dāng)于漲價近10倍，且?guī)谉o房源。

    低至近120倍的租售比同樣凸顯了太玉園小區(qū)小產(chǎn)權(quán)別墅投資的高回報率特點(diǎn)。

    記者在調(diào)查中獲悉，芬芳幼兒園是最早入住太玉園的幼兒園之一，于2007年落戶太玉園。該幼兒園所用的三套別墅為租賃別墅。據(jù)太玉園小區(qū)一家中介公司工作人員介紹，該幼兒園租賃的房屋，2008年時每套別墅的年租金為12萬元，而2012年已漲至48萬元，上漲了4倍。

    值得關(guān)注的是，上述中介工作人員介紹，這三套出租的別墅，皆為別墅業(yè)主于2002年以每套五六十萬元的價格買下。換句話說，這三套別墅的業(yè)主，目前每套別墅的年租金收入與2002年購買時的價格相當(dāng)。據(jù)估計，這三套別墅，目前每套別墅的二手轉(zhuǎn)讓價在五六百萬元，相當(dāng)于近10年上漲了近10倍，且租售比倍數(shù)在約120倍左右。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，鏈家地產(chǎn)市場部分析師陳雪透露，目前北京住宅的平均租售比倍數(shù)為500倍左右，而國際上公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)為200倍~300倍。相比較而言，目前太玉園小區(qū)小產(chǎn)權(quán)別墅的租售比倍數(shù)為北京住宅租售比倍數(shù)的近24%，為國際公認(rèn)合理標(biāo)準(zhǔn)的近40%~60%，投資回報率高得讓人驚嘆。

    惜售源于預(yù)期看漲

    除了房價上漲及租金收入節(jié)節(jié)上升帶來的收益外，記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，太玉園小區(qū)小產(chǎn)權(quán)別墅業(yè)主們惜售的另一個推動原因在于預(yù)期看漲。出乎意料的是，目前政府意欲清理小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)禁令政策竟成為推高業(yè)主們預(yù)期看漲“指數(shù)”的因素之一。

    記者注意到，近年來政府相關(guān)部門不斷出臺有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房禁令政策，且用語日趨嚴(yán)厲。比如今年2月21日，國土部召開《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房情況》新聞發(fā)布會，國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，今年國土部將在全國選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房清理工作。3月11日，國土部部長徐紹史進(jìn)一步指出，今年國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，主要是一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，另一手抓執(zhí)法檢查、嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。

    在接受記者采訪時，太玉園一位別墅業(yè)主對此類禁令評論說，小產(chǎn)權(quán)房越禁，小產(chǎn)權(quán)房會越火。這位業(yè)主具體解釋說，首先，小產(chǎn)權(quán)房禁令之下，說明未來小產(chǎn)權(quán)房越來越稀缺，稀缺推高價值。其次，未來政府清理小產(chǎn)權(quán)房的主流方式肯定不是拆掉，而是通過交納一定的土地出讓金轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。轉(zhuǎn)正后，原有的小產(chǎn)權(quán)房會帶來跳躍式的價值提升。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，上述別墅業(yè)主對小產(chǎn)權(quán)房禁令的看法，是太玉園小區(qū)業(yè)主的主流看法。

    太玉園小區(qū)業(yè)主鄭宇(化名)，2002年以2000元/平方米的價格在該小區(qū)一次性購買了3套別墅，包括一套獨(dú)棟別墅與兩套疊拼別墅。鄭宇就非常看好自己投資的三套別墅的未來升值空間。他認(rèn)為，在政府著手清理小產(chǎn)權(quán)房的背景下，太玉園小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房是必然的事情，“如果強(qiáng)力推掉拆毀的話，政府讓太玉園3萬多人住哪兒？太玉園小區(qū)拆不了，只能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。”