改善型需求推高房價 樓市不會重現(xiàn)2009年反彈

    進(jìn)入5月以來，多地樓市成交出現(xiàn)局部“量價齊升”態(tài)勢。但在調(diào)控政策并無實質(zhì)松動的情況下，外界對這種回暖的預(yù)期并不確定。針對這一話題，我們特邀中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)和亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅，對當(dāng)前樓市回暖跡象進(jìn)行解讀。專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場仍處于筑底期，短期內(nèi)回調(diào)幅度有限，房價不會出現(xiàn)類似2009年期間的暴漲局面。

    改善型需求推高房價

    主持人：在限購政策影響到大量需求的情況下，最近不少城市的樓市成交已經(jīng)回暖，這是什么原因？

    郭毅：“限購令”執(zhí)行一年多的時間，極大地抑制了樓市的成交量，對開發(fā)商的資金鏈也提出非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這種情況下，部分區(qū)域包括單個項目甚至出現(xiàn)房價大幅回落，引發(fā)購房者重新入市。

    陳國強(qiáng)：還有一點就是信貸政策的微調(diào)，特別是最近央行降息，以及個別銀行對首套房利率的優(yōu)惠調(diào)整，不僅降低了購房成本，也在影響市場預(yù)期，使很多觀望的購房者選擇入市。

    主持人：在成交量回暖的同時，近期不少城市的房屋交易價格提升，這種回升的實質(zhì)是什么？

    郭毅：我認(rèn)為存在兩方面的原因。在成交結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，數(shù)據(jù)顯示，今年4月份北京成交總價在150萬元以下的房屋，市場占有率為54%左右。5月份這一比例下降至51%，6月份降到50%，以上數(shù)據(jù)說明剛需在逐漸退出。

    同時，總價在150萬元到400萬元的房子，4月份的成交比例為34%，5月份提高至37%，6月份增加到39%，這說明改善性住房的人群逐漸進(jìn)入市場。高端市場的變化幅度更大，這種結(jié)構(gòu)性變化是推高平均交易價格的主因。

    另外，個別區(qū)域在前期項目降價促銷成功后，開始逐步回調(diào)價格，這也是形成房價上漲的另一個原因。

    回暖勢頭難持續(xù)

    主持人：在樓市“限購令”沒有松動的情況下，回暖勢頭還會持續(xù)多久？

    郭毅：這一輪的樓市成交量和成交價格回暖不可持續(xù)，因為調(diào)控的底限還是保剛需和打擊投資和投機(jī)。在這種情況下，短期內(nèi)限購政策不會松動，具備購房資格的人數(shù)會受到限制。同時，房價上升之后也在屏蔽著購房需求。

    觀望人群的釋放量相對有限，可能會持續(xù)到“金九銀十”，如果之后樓市政策沒有松動，信貸政策沒有進(jìn)行大幅調(diào)整，那這一輪成交量的釋放就基本上進(jìn)入尾聲。

    陳國強(qiáng)：目前樓市仍處在筑底的過程，在這個過程中，短期的價格、成交量調(diào)整都是正常的波動，市場何時走出底部，還需要繼續(xù)觀察。

    主持人：地方政府微調(diào)政策的嘗試一直沒有停止，在樓市“限購令”的底限內(nèi)，目前的政策還有沒有松動空間？

    陳國強(qiáng)：從地方角度而言，存在一定的運(yùn)作空間。公積金的貸款額度仍有上調(diào)的可能；普通商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)也可以調(diào)整；對開發(fā)商來說，自有資本金比率也可調(diào)整；土地出讓金的支付方式，支付時間也存在調(diào)整余地。另外，地方政府還可以采取一些財政、稅費補(bǔ)貼等措施。

    2009年的大反彈不會重現(xiàn)

    主持人：目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2008年較為相似，外部環(huán)境不明朗，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩。在這種情況下，樓市會不會出現(xiàn)類似2009年的大反彈？

    郭毅：兩者的情況還是不一樣，在2009年房價暴跌和暴漲的過程中，調(diào)控手段出現(xiàn)一些問題。從今年來看，雖然政府也在通過各種手段拉動經(jīng)濟(jì)增長，但是對房地產(chǎn)調(diào)控還是把握住了底限。如果說2008年、2009年的房地產(chǎn)市場是“V”形反彈，這輪市場回暖可能會是“U”形走勢，即在底部運(yùn)行相當(dāng)長的時間，然后上行。

    陳國強(qiáng)：兩者最大的不同在于，在本輪拉動經(jīng)濟(jì)增長的手段中，政府并沒有把刺激住房消費作為一個重要手段，這也是基于上一輪刺激經(jīng)濟(jì)措施給我們帶來的一系列經(jīng)驗。另外，對于外圍市場中歐債危機(jī)的影響，有些人的估計過于悲觀。綜合來看，房地產(chǎn)市場不可能再現(xiàn)類似2009年的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。

    主持人：如何看待地產(chǎn)股的短期和下半年的走勢？

    郭毅：從4月份開始，房地產(chǎn)市場成交回暖，而且這種回暖還可能持續(xù)一段時間，房地產(chǎn)公司的業(yè)績具有一定的保障。另外，從整體經(jīng)濟(jì)政策來看，貨幣投放的增加也有利于刺激房地產(chǎn)市場。所以下半年的地產(chǎn)股會出現(xiàn)一定的漲勢。但年底形勢就不太好判斷，這需要根據(jù)公司業(yè)績以及市場的走勢進(jìn)行分析。

    陳國強(qiáng)：地產(chǎn)股和金融股一樣，目前處于價值被低估、市盈率相對較低的位置，股市表現(xiàn)和宏觀經(jīng)濟(jì)也有一定程度的背離。但實際上，現(xiàn)在這些股票都非常便宜，特別是龍頭股，和歷史高位相比較便宜，值得長線投資。