承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
“貸款政策對(duì)購(gòu)買首套房的傾斜力度在加大,首套房貸利率會(huì)不會(huì)從8.5折進(jìn)一步優(yōu)惠到8折甚至7折?我們要不要再等等辦貸款呢?”在上海一家房產(chǎn)中介門店,記者看到購(gòu)房者王小姐向中介人員咨詢。
不僅僅是王小姐,降息以及地方樓市政策微調(diào)帶來(lái)的利好和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改變正在逐漸顯現(xiàn),尤其是近日河南地方政府出臺(tái)的微調(diào)新政,明確支持首套房貸款利率7折優(yōu)惠,首套房貸利率進(jìn)一步降低甚至重回7折被寄予厚望,由此給剛性需求購(gòu)房者帶來(lái)更多憧憬。
但事實(shí)上,本報(bào)記者對(duì)上海、北京房貸市場(chǎng)的調(diào)查顯示,與市場(chǎng)判斷方向相反的是,首套房按揭貸款8.5折優(yōu)惠利率非但沒有放松的跡象,甚至還在收緊。在上海,能夠放出8.5折優(yōu)惠利率的銀行越來(lái)越少,更多的銀行即便能給出優(yōu)惠利率也會(huì)增加存款、投資等門檻。
滬房貸市場(chǎng)優(yōu)惠利率普遍收緊
業(yè)內(nèi)人士表示,由于各銀行之間攬存競(jìng)爭(zhēng)加大,存款利率上調(diào)幅度加大,導(dǎo)致銀行房貸業(yè)務(wù)短期內(nèi)利潤(rùn)微薄,處于贏利考慮,銀行房貸利率更加優(yōu)惠的空間極小,否則銀行將會(huì)因利差縮小而虧本。
此前,央行特發(fā)文件中有關(guān)“個(gè)人住房貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的表述被解讀為放松信貸政策的舉措之一。雖然央行很快對(duì)此進(jìn)行辟謠,并重申房地產(chǎn)信貸政策并未放松,但本次有關(guān)“7折利率”的討論卻在一定程度影響了市場(chǎng)心理,銀行房貸價(jià)格戰(zhàn)“一觸即發(fā)”、優(yōu)惠利率有望重回7折的預(yù)期一時(shí)間甚囂塵上。
與此同時(shí),河南6部門近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,其中重要的一條新政即是“金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上,原則上應(yīng)給予首套房基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠”。地方政府的明確表態(tài),讓市場(chǎng)更加期待首套房貸款優(yōu)惠利率重回7折。
而與市場(chǎng)預(yù)期恰恰相反的是,一方面是市場(chǎng)貸款利率將更優(yōu)惠的樂觀預(yù)期,一方面卻是銀行正在收緊首套房?jī)?yōu)惠利率的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。
上海漢宇地產(chǎn)交易按揭部主任王若榛告訴記者,此前工商銀行已將首套房貸款利率全部提高至基準(zhǔn)利率,優(yōu)惠折扣全部取消;建設(shè)銀行最近也將首套房全部恢復(fù)到基準(zhǔn)利率;中國(guó)銀行首套房?jī)?yōu)惠利率從8.5折變?yōu)閮H有9折;農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行以及大多數(shù)股份制銀行目前雖然還可以拿到8.5折優(yōu)惠利率,但只對(duì)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶提供貸款折扣,設(shè)定了收入、資產(chǎn)、職業(yè)等諸多門檻,有的銀行還要求客戶在該行存一定數(shù)額的資金,或購(gòu)買一定數(shù)額的理財(cái)產(chǎn)品。王若榛表示,上海首套房貸款優(yōu)惠利率明顯有收緊的趨勢(shì),不僅給出的折扣力度有所減小,提供優(yōu)惠折扣的銀行也在減少。
“情況確實(shí)如此,雖然政策的方向是向首套購(gòu)房?jī)A斜,但實(shí)際上銀行對(duì)首套房貸款業(yè)務(wù)并不感興趣,優(yōu)惠利率都在收緊。”德佑地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钣栏嬖V記者,他們?cè)趯?shí)際操作中發(fā)現(xiàn),近期銀行對(duì)于首套房?jī)?yōu)惠利率客戶的挑選越來(lái)越嚴(yán)格,有的甚至毫無(wú)道理。“有時(shí)候十個(gè)各方面條件都相當(dāng)?shù)氖滋追抠J款客戶,銀行就只選擇其中的三、四個(gè)給出優(yōu)惠折扣,其他的申請(qǐng)不到。”楊永說(shuō)。
“目前全上海首套房?jī)?yōu)惠利率折扣普遍在9折,從未出現(xiàn)低于85折的優(yōu)惠利率,優(yōu)惠利率非但沒有放松,甚至有收緊之勢(shì)。”華燕集團(tuán)房盟中國(guó)事業(yè)部總經(jīng)理韓建君也向記者證實(shí)。
不過,記者了解發(fā)現(xiàn),同為一線城市,房貸收緊的現(xiàn)象在北京卻不明顯。記者通過北京鏈家房產(chǎn)交易中心經(jīng)理張燕霞了解到,目前北京首套房貸款普遍仍能取得85折優(yōu)惠利率,且審批速度、放款流程較為正常。“8折或7折優(yōu)惠利率是肯定拿不到的,但只要符合首套房標(biāo)準(zhǔn),一般拿到85折利率沒有問題,且不需要有存款、資產(chǎn)等附加條件。”張燕霞告訴記者。
信貸資源緊缺房貸利率難放松
“不論是上海的各家銀行普遍收緊貸款利率,還是京滬兩地貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀差異,歸根結(jié)底的原因,都是信貸資源的問題。”韓建君表示,實(shí)際上,自2008年首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍以來(lái),央行并未取消這一優(yōu)惠政策,而是銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)變化調(diào)整其利率水平。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主基調(diào)未變,銀行貸款資源的傾斜重心并不在房貸按揭上。
“銀行現(xiàn)在比較愿意做的是消費(fèi)貸以及部分中小企業(yè)貸款,而以前在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候,銀行存款準(zhǔn)備金率低,信貸資源充足,更愿意把資源傾向于房貸這種跑量的業(yè)務(wù)上。”韓建君告訴記者,房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是戰(zhàn)略產(chǎn)品而非戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品,也就是長(zhǎng)期盈利而短期不賺錢,因此大多數(shù)銀行在目前的政策環(huán)境下并不愿意把資源向房貸上傾斜。再加上現(xiàn)在銀行的存款準(zhǔn)備金以及存貸比要求相對(duì)較高,用在房貸上的資金額度較少,因此銀行的個(gè)人住房按揭貸款資源非常有限。
“銀行畢竟是企業(yè),很多還是上市公司,有業(yè)績(jī)要求,當(dāng)然是哪里賺錢就把資源投向哪里。”楊永表示,在信貸資源緊缺的情況下,優(yōu)惠利率自然更成為稀缺資源,銀行不僅要挑選客戶,有些甚至挑選抵押物。楊永告訴記者,浦發(fā)銀行就只做貸款金額較高的中高端房產(chǎn)的抵押貸款。
至于北京與上海兩地房貸市場(chǎng)的政策差異,韓建君告訴記者,這也是信貸資源造成的。北京是很多國(guó)有大行的總部所在地,信貸資源相對(duì)豐富,因此可以有更多資源投向按揭貸款,首套房目前的優(yōu)惠政策相對(duì)寬松。
從大方向上看,目前銀行優(yōu)惠利率普遍在9折,更大的折扣幾乎沒有可能。“其實(shí)算一筆賬就能明白。”韓建君向記者介紹,伴隨這次降息存貸款利率雙雙浮動(dòng)之后,5年以上貸款基準(zhǔn)利率是6.8%,打85折就是5.78%,如果打8折就是5.44%;而五年以上存款利率是5.1%,目前許多銀行為了爭(zhēng)搶儲(chǔ)戶,在存款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%,也就是5.61%??梢院芮宄吹?,銀行貸款利率給出85折優(yōu)惠后,利潤(rùn)已經(jīng)很薄,一旦給出8折利率,甚至?xí)霈F(xiàn)利差倒掛的現(xiàn)象,銀行就是賠本賺吆喝。
這種情況下,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,即便政策支持自住型剛需人群購(gòu)房,但銀行針對(duì)首套房給出8折甚至7折優(yōu)惠利率的可能性仍極小。
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道