房價上半年處下降通道 京新房均價同比降9.3%

    樓市回暖尚未改變北京房價走低的趨勢。昨天，本市各大房產(chǎn)中介機構(gòu)紛紛拋出上半年行情分析報告，新房成交均價同比下降9.3%、二手房成交均價降8%的數(shù)據(jù)，讓不少購房人吃了一顆定心丸。

    市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，北京新建住宅(包含保障房)當月成交9158套，比5月同期上漲13.7%，比去年同期上漲34.6%。預計上半年的總成交量將達到4.8萬套左右，同比上漲一成。剔除保障房后，上半年新建商品住宅成交約3.36萬套，較去年上半年同比上漲9%，較去年下半年環(huán)比上漲20.9%。

    交易量大幅攀升的同時，全市上半年成交均價繼續(xù)回落。據(jù)測算，上半年新建商品住宅成交均價為19876元/平方米，較去年上半年同比下降9.3%，較去年下半年環(huán)比下降7%。新房市場的“量漲價跌”，主要由于首套房信貸優(yōu)惠政策執(zhí)行，住房剛性需求明顯釋放，同時開發(fā)商也抓住時機“低價”推盤。

    分區(qū)域來看，上半年五、六環(huán)之間一手房成交約17580套，成交量漲幅達到37.8%，成為推動全市一手房增長的重要支撐力量，該區(qū)域占全市總成交量的52.3%，比重較上半年提高6.4個百分點。

    值得注意的是，繼2011年二季度各環(huán)線均價出現(xiàn)不同程度的下調(diào)之后，2012年二季度六環(huán)內(nèi)各環(huán)線均價不再下滑。由此可見，北京新房均價經(jīng)歷一年多的回落之后，已開始止跌。

    數(shù)據(jù)顯示，二季度除六環(huán)以外區(qū)域，其他各環(huán)線均價出現(xiàn)不同程度的上漲，其中三、四環(huán)之間，四、五環(huán)之間均價分別為31766元/平方米、29509元/平方米，環(huán)比上季度漲幅分別為24.4%、22.7%。

    二手房方面，上半年網(wǎng)簽總量約為54600套，環(huán)比2011年下半年上漲了2.9%，與去年上半年同期的成交量相比則大幅下跌20%。

    雖然二手房交易總量目前仍高于新房，但成交量不升反降，原因何在？

    我愛我家分析師孔丹表示，二手房動輒數(shù)十萬元的交易成本、首付比例過高，使得很多剛需購買群體難以承受。尤其在最近幾個月業(yè)主紛紛提價后，很多人轉(zhuǎn)向了新房市場。

    數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手住宅成交均價為22141元/平方米，環(huán)比2011年下半年下跌了1.1%，與去年上半年同期的成交均價相比則下跌了8%。

    算賬

    首輪降息之后，購房人糾結(jié)于該不該出手。中介機構(gòu)的隨機抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛需購房人正處于“臨界點”附近，選擇繼續(xù)觀望暫不出手以及準備入市的購房人群各占50%。

    “或許年內(nèi)還有降息的政策出臺，年底買會更劃算點，所以我想再等等。”剛結(jié)婚的小李盤算著，2008年有過連續(xù)5次降息的情況，現(xiàn)在房價還有降的趨勢，沒準還有機會“抄底”。

    不過，如果需要大手筆貸款購房，現(xiàn)在各商業(yè)銀行推出八五折的首套房貸利率機不可失。“年內(nèi)利息再怎么降，甚至房價略微下降，也不如提前鎖定房貸利率折扣劃算。”偉嘉安捷的業(yè)務員給小李算了一筆賬，以100萬、20年期限的貸款為例，當前利率水平下打八五折，整個還款周期可節(jié)省142901元，相當于每月少還近600元。

    對于如此的說法，有的購房人則有不同看法，如果房價仍處于下降通道，那利率水平還會有優(yōu)惠，且中介算出的十余萬“實惠”也是分攤到整個還款周期，與房價直接優(yōu)惠數(shù)萬元相比在短期可謂是“杯水車薪”。

    馬上就訪

    漲價項目

    多半無人問津

    “差不多價位，與其買城區(qū)比較破的二手房，不如到近郊買新房，一次性改善居住品質(zhì)，反正地鐵出行很方便，遠一點無所謂。”剛剛在南五環(huán)附近買上一套三居的黃先生非常滿意自己的決定。

    他原本看上了洋橋附近一套兩居室，想著跟房主砍砍價趕緊簽協(xié)議，沒想到突然接到中介通知，說房主提價5萬元。“小區(qū)環(huán)境很一般，原本就有點猶豫，一提價更不想買了。”黃先生調(diào)侃說，還得感謝業(yè)主提價，逼著他住得“上了檔次”。

    雖然上半年新房、二手房交易回暖，但嚴厲的調(diào)控政策下，下半年樓市走勢很難預測。“實際供需關(guān)系并不緊張，短期市場回暖難以帶動價格上漲。”鏈家市場研究院陳雪分析，無論剛需購買還是改善性購買，價格敏感度都很高，郊區(qū)市場尤為明顯。據(jù)門店業(yè)務員觀察，一旦業(yè)主漲價，消費者的購房意愿就明顯降低，漲價2萬元就會使談判中止，漲價幅度如果高達10萬元，直接導致消費者不愿意看房。

    漲價項目無人問津的情況，在城區(qū)動輒上千萬元的高端房市場同樣存在。據(jù)麗茲行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月1日至24日，高端新建商品住宅成交量突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月數(shù)據(jù)。同期，高端二手住宅成交量突破127套，同比上漲15.88%。但高端房整體行情遠未恢復正常水平，資金實力雄厚的改善性購房群體依然對漲價難以認同。

    “朝陽公園附近一套300平方米的住宅，原來每周都有人來看房，最近報價從2000萬元提到2200萬元，業(yè)務員連咨詢電話都接不到了。CBD周邊一套1000萬元的房，提價50萬元，也是差不多的遭遇。”麗茲行分析師鄭海燕說，其實這樣的漲價幅度在資源稀缺性地段不算高，但與看房人的心理預期嚴重背離，所以導致無人問津。