房企拿地暗斗變明爭 開發(fā)商豪賭加劇踏空風(fēng)險(xiǎn)

資料圖

    萬柳“準(zhǔn)地王”的暗斗變成了明爭，或是開發(fā)商在調(diào)控下壓抑一年多來的一種宣泄。隨著近期樓市成交量的回暖，開發(fā)商對(duì)于后市的判斷也首次出現(xiàn)了樂觀情緒，特別是金科股份認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去。同時(shí)，華潤地產(chǎn)董事會(huì)主席王印也表示，下半年市場將平穩(wěn)發(fā)展。最近的一個(gè)月，包括萬科、恒大、融創(chuàng)、龍湖等品牌房企開始大舉拿地進(jìn)行補(bǔ)倉，這與2009年樓市狂飆前的景象如出一轍，加劇了房企踏空的風(fēng)險(xiǎn)。

    玩命拿地

    一直以來，拿地是開發(fā)商最大的秘密之一，房企之間的爭奪全是暗中角力，如當(dāng)年的CBD地王、外灘地王亦是如此，而現(xiàn)在面對(duì)北京萬柳的“準(zhǔn)地王”，開發(fā)商顯得一點(diǎn)也不淡定。

    日前在與綠城合作的發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，已于保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)組成聯(lián)合體將參與萬柳地塊的爭奪，成為了首個(gè)對(duì)萬柳地塊發(fā)起挑戰(zhàn)的開發(fā)商。

    記者了解到，此前保利與融創(chuàng)在天津就有類似的合作，這次組成聯(lián)合體主要是認(rèn)為該地塊的位置和稀缺性符合兩家公司的定位。東山再起的孫宏斌依然霸氣十足。

    根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心出讓公告，萬柳地塊位于成熟高檔社區(qū)集中的海淀區(qū)萬柳區(qū)域、東至北京華聯(lián)萬柳購物中心、南至萬柳小區(qū)4號(hào)街、西至圣化寺路、北至巴溝村北路，總占地38869.64平方米，建筑面積77739平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地。

    同時(shí)，該地塊亦無特殊限高等方面的要求，被開發(fā)企業(yè)視做一塊難得的“凈地”。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉介紹，該地塊周邊二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到7萬元/平方米，他預(yù)計(jì)未來該地成交樓面地價(jià)將超過3萬元/平方米，并超過2009年順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地29859元/平方米的單價(jià)，成為北京市有記錄以來新的“單價(jià)地王”。

    不知是否有較勁的意思，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶也于近日通過微博表示，萬科此次對(duì)競逐萬柳地塊有很大的熱情。

    毛大慶稱，萬柳地塊是歷史遺留土地，十幾年的開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)成為核心區(qū)，土地價(jià)值顯而易見。

    此外記者從龍湖地產(chǎn)獲悉，該公司對(duì)于萬柳地王也非常關(guān)注。一時(shí)間拿地從暗斗變成了明爭，期間不知是和當(dāng)年的潘石屹一樣虛晃一槍，還是對(duì)下半年樓市真的看好。

    豪賭回暖

    恒大6月18日拿下廣州珠江新城地塊成為了掀起此輪房企拿地高潮的導(dǎo)火索。

    連續(xù)兩個(gè)月銷售超過百億讓恒大開始補(bǔ)貨，6月25日，恒大地產(chǎn)現(xiàn)身無錫國土局，最終以2.45億元和1.62億元競得了兩塊居住商業(yè)混合用地。

    6月26日，長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)摘得位于岳麓區(qū)洋湖片區(qū)的兩宗土地，總成交額約5.96億元，總面積達(dá)10.03萬平方米。同日，龍湖地產(chǎn)有限公司公布，公司以17.37億元摘得福建廈門集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊，標(biāo)志著公司繼成功布局中國西部、環(huán)渤海、長三角之后，正式進(jìn)軍華南市場。

    一時(shí)間房企頻繁拿地成為了延伸樓市回暖的體現(xiàn)，期間不乏一些企業(yè)開始盲目樂觀。

    金科股份6月26日宣布，為了支持公司快速發(fā)展，更好地在當(dāng)前及今后一定時(shí)期獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，公司與控股股東重慶市金科投資有限公司擬簽訂《借款協(xié)議》，金科投資在今年向金科股份及控股子公司提供總額不超過人民幣10億元的信用借款，借款期限最長不超過3年。參照目前公司非銀行信用融資的融資成本，金科股份及控股子公司按年率13.8%向其支付資金占用費(fèi)。

    13.8%的年率絕對(duì)屬于“高利貸”， 但是對(duì)于在銀根緊縮背景下又求“資”若渴的房企來說，是一種無奈的選擇。

    值得注意的是，在借款之后金科股份表示，當(dāng)下國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了較大變化，調(diào)控效果顯著。目前房地產(chǎn)市場銷售有所回暖，土地市場價(jià)格已出現(xiàn)較大幅度的下降，金科股份認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去，目前是獲取新土地項(xiàng)目的較好時(shí)機(jī)。

    在這樣的表態(tài)下，金科已在本月拿下了4宗土地。

    謹(jǐn)防踏空

    樓市在沉寂一年多后確實(shí)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，但是還沒到開發(fā)商大規(guī)模拿地的時(shí)候，更不像金科所言的“最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去”。

    其實(shí)高價(jià)拿地反而踏空的例子不斷上演，2009-2010年的北京市住宅土地市場先后涌現(xiàn)了15個(gè)“地王”地塊，除了兩塊因出讓金問題而被回收土地外，其余13個(gè)地塊目前均已入市，但是高地價(jià)并未給企業(yè)帶來高回報(bào)。

    以保利拿下的大望京項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)的樓面價(jià)為1.79萬元/平方米，現(xiàn)在售價(jià)在3.7萬元/平方米，“該項(xiàng)目的利潤不過在7%左右”。一位知情人士向記者表示。

    隨后不久，保利地產(chǎn)又接手中國兵器旗下的薊門橋地王項(xiàng)目。“所有的股東全不想要，但是有命令下壓沒有辦法，預(yù)計(jì)未來的利潤只有5%左右，遠(yuǎn)不如一些低價(jià)土地。”上述知情人士表示。

    “沒有拿過地王的，不知道地王的危害有多大，在2009年有一些分公司拿了地王，后來被套牢，到現(xiàn)在還沒有緩上來。”毛大慶向記者表示。

    宋衛(wèi)平曾說：“綠城已習(xí)慣了高價(jià)拿地，只要看準(zhǔn)了就放手去做，但對(duì)于一個(gè)規(guī)范運(yùn)作的上市企業(yè)，高價(jià)拿地有時(shí)卻是災(zāi)難。”

    眾所周知，拿地是地產(chǎn)企業(yè)的生命線，也可以說是地產(chǎn)企業(yè)的看家本領(lǐng)，土地的“招拍掛”往往意味著地王橫空出世。在市場狂熱的時(shí)候，有人笑稱：“今天拿下一塊地王，明天股市就回贈(zèng)一個(gè)漲停板。”于是“招保萬金”等地產(chǎn)商都曾按捺不住沖動(dòng)的誘惑，飲下苦酒，以致繳沒定金，“忍痛割地”。王石因此痛下決心：“絕不拿地王。”

    像金科那樣舉債拿地并非是明智之舉。