河南樓市新政夭折內(nèi)情：政府擔(dān)心踩線 銀行冷對(duì)讓利

    “首套房七折利率”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列充滿新意的微調(diào)舉措，將河南省的“救市”新政推上了輿論的風(fēng)口浪尖。然而，僅兩天之后事情發(fā)生突變，河南省政府官員向中國(guó)證券報(bào)記者證實(shí)，近期輿論壓力太大，新政有“踩線”嫌疑，擬推出的房地產(chǎn)微調(diào)政策終止討論和執(zhí)行。

    在政策夭折的同時(shí)，利益的糾葛隨之浮出水面。河南省政府推行救市措施是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，期望借此拉動(dòng)低迷的房地產(chǎn)投資。在實(shí)際操作層面，目前河南省首套商品房普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率，當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士對(duì)執(zhí)行七折利率普遍持質(zhì)疑態(tài)度。此外，在信貸放松和價(jià)量齊升的支撐下，開發(fā)商資金壓力明顯緩解，對(duì)政策救市的期盼值不高。

    省政府擔(dān)心新政“踩線”

    “這兩天來咨詢利率優(yōu)惠的客戶很多，不過目前還沒有接到具體的通知”，鄭州永威·翡翠城的售樓員桑小姐對(duì)近日熱議的河南房地產(chǎn)新政十分關(guān)心，“我自己也買了一套這里的商品房，還沒正式付款，如果七折利率的政策快點(diǎn)實(shí)施當(dāng)然好了。”

    無論是作為購房者，還是售樓員，期待利率優(yōu)惠政策的桑小姐都要失望了。6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，此前省發(fā)改委、人行鄭州中心支行等多個(gè)部門曾經(jīng)形成了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的文件，不過處于內(nèi)部討論階段，并未正式下發(fā)。這位官員強(qiáng)調(diào)：“河南省的房地產(chǎn)政策肯定要和中央保持一致，近期輿論關(guān)注帶來了很大壓力，微調(diào)政策有一些‘踩線’的嫌疑，省政府已經(jīng)決定取消執(zhí)行。”

    之所以河南省大力度拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，主要是源自維持經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定發(fā)展的需要。今年1-5月河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資943億元，同比增長(zhǎng)20.6%，增幅回落15.1個(gè)百分點(diǎn)。全省商品住宅銷售面積為1216.12萬平方米，下降了11%。人民銀行鄭州中心支行提供的數(shù)據(jù)顯示，自2011年7月之后，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅出現(xiàn)回落，并且回落幅度不斷擴(kuò)大，土地購置面積和成交價(jià)款也明顯減少。

    對(duì)于中部省份來說，投資對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用十分顯著。今年1月-5月，河南省工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)品零售總額的增速均出現(xiàn)回落。其中，固定資產(chǎn)投資6425.66億元，同比增長(zhǎng)23.9%，增幅下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。

    銀行機(jī)構(gòu)不愿七折優(yōu)惠

    在河南省鄭州市，銀行辦公室與開發(fā)商售樓處關(guān)于信貸政策的變化有著截然不同的聲音。

    工商銀行鄭州卡薩公寓支行信貸負(fù)責(zé)人表示，河南省的房地產(chǎn)政策變化從出臺(tái)到執(zhí)行的周期，如果真的實(shí)施，大概一到兩個(gè)月就可以按照新的利率優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行鄭東新區(qū)支行、建設(shè)銀行二七路支行則表示，尚未接到通知，目前首套房仍然執(zhí)行九折利率。這些銀行機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)比較一致，只要政策要求首套房七折利率優(yōu)惠，它們將會(huì)貫徹執(zhí)行。

    然而，當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，利率優(yōu)惠遠(yuǎn)沒有銀行機(jī)構(gòu)宣傳的“樂觀”。水岸名苑是由鄭州綠城房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，售樓員薛小姐表示，與該樓盤合作的多家銀行目前沒有利率優(yōu)惠政策，即使是購買首套房也需執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

    在永威·翡翠城售樓大廳的客戶休息區(qū)，茶幾上擺放著“工商銀行”、“招商銀行”、“中國(guó)郵政”等牌子。據(jù)介紹，這是銀行駐售樓處信貸專員的工作位。一位工商銀行工作人員在聽到七折利率優(yōu)惠時(shí)用力地?cái)[了擺手，“我看到網(wǎng)上說的政策了，不過執(zhí)行起來不太可能。現(xiàn)在首套房想要申請(qǐng)到九折利率都很難，更別說七折了”。她指著對(duì)面中國(guó)郵政的工作人員說，“她們郵政的審核更嚴(yán)格，一些以基準(zhǔn)利率申請(qǐng)房貸的客戶都卡了殼”。當(dāng)記者詢問什么條件可以申請(qǐng)利率優(yōu)惠時(shí)，這位工作人員介紹，工商銀行金卡客戶、兩個(gè)以上客戶聯(lián)保還款都比較容易獲得相關(guān)資格，如果只是普通客戶想要申請(qǐng)九折利率，通過的幾率不大。

    河南省浦發(fā)銀行的一位信貸負(fù)責(zé)人算了一筆賬，根據(jù)央行調(diào)整后的存貸款利率測(cè)算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照7折計(jì)算的首套房貸優(yōu)惠利率是4.76%(5年期以上)，倒掛十分明顯。不過，這只是紙面上的比較，對(duì)于一些大型銀行來說，由于具備網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和活期存款占比較高的優(yōu)勢(shì)，獲取資金的成本較低，一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。他表示，“如果實(shí)施4.76%的7折房貸優(yōu)惠利率，考慮銀行的經(jīng)營(yíng)成本和吸儲(chǔ)成本，大型銀行仍舊有賺，只是盈利空間十分有限。”

    一些銀行暗中“認(rèn)貸不認(rèn)房”

    6月27日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了鄭州市多個(gè)樓盤，由于是工作日，看房者寥寥無幾，人數(shù)最多的永威·東棠2期也僅有三批客人。然而，與冷清的售樓處相比，鄭州樓市卻呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的特征。

    永威·東棠2期臨近鄭州一號(hào)線地鐵，普通住宅銷售均價(jià)在13500元每平米，在售樓處的銷控表上，先期開盤的2號(hào)樓、3號(hào)樓的房源已經(jīng)基本售罄，5月末開盤的9號(hào)樓也銷售近半。

    同屬于鄭州市永威置業(yè)有限公司開發(fā)的樓盤，永威·翡翠城的銷售情況也比較理想。據(jù)銷售經(jīng)理介紹，自今年4月一期四棟住宅開盤以來，已經(jīng)完成了80%以上的銷售任務(wù)，資金回籠8億多。在帶領(lǐng)記者參觀樣板間的途中，售樓員桑小姐指著最搶手的一棟樓說：“中間100平米的戶型比兩個(gè)月前開盤時(shí)貴了10萬元，大概每平米漲了1000元。旁邊的大戶型每平米也加價(jià)200元?，F(xiàn)在的整體售價(jià)與開盤時(shí)基本一致，不過折扣已經(jīng)從當(dāng)時(shí)最低九二折，提高到現(xiàn)在的九五折，相當(dāng)于變相的漲價(jià)了”。

    5月份鄭州房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)商品房銷售量為10523套(間)，銷售面積95.5萬平方米，這是自2011年3月份實(shí)施限購政策以來，單月銷售量首次突破萬套。

據(jù)鄭州某樓盤銷售人員介紹，今年3月份以來，看房人數(shù)和簽約量明顯增加，開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)明顯緩解。對(duì)于傳聞中的河南省“認(rèn)房不認(rèn)貸”的微調(diào)政策，他不是很在意，“有過貸款記錄，但是名下沒有房產(chǎn)的客戶只是剛需中的很小一部分，對(duì)于銷售拉動(dòng)作用十分有限。并且，鄭州一些銀行已經(jīng)暗地里按照‘認(rèn)貸不認(rèn)房’來執(zhí)行限購政策，即名下有一套住房，只要沒有貸款記錄，相關(guān)銀行依然會(huì)以首套房的名義辦理貸款。雖然貸款利率沒有優(yōu)惠，不過可以做到利率不上浮