首套房貸款暗中趨緊 市場期待放松或?yàn)橐粠樵?/h1>

2012-06-27 09:27:36 來源：中國證券網(wǎng) 【 瀏覽字號(hào)： 大 中 小 】

    “貸款政策對(duì)購買首套房的傾斜力度在加大，首套房貸利率會(huì)不會(huì)從8.5折進(jìn)一步優(yōu)惠到8折甚至7折？我們要不要再等等辦貸款呢？”在上海一家房產(chǎn)中介門店，記者看到購房者王小姐向中介人員咨詢。

    不僅僅是王小姐，降息以及地方樓市政策微調(diào)帶來的利好和對(duì)市場預(yù)期的改變正在逐漸顯現(xiàn)，尤其是近日河南地方政府出臺(tái)的微調(diào)新政，明確支持首套房貸款利率7折優(yōu)惠，首套房貸利率進(jìn)一步降低甚至重回7折被寄予厚望，由此給剛性需求購房者帶來更多憧憬。

    但事實(shí)上，本報(bào)記者對(duì)上海、北京房貸市場的調(diào)查顯示，與市場判斷方向相反的是，首套房按揭貸款8.5折優(yōu)惠利率非但沒有放松的跡象，甚至還在收緊。在上海，能夠放出8.5折優(yōu)惠利率的銀行越來越少，更多的銀行即便能給出優(yōu)惠利率也會(huì)增加存款、投資等門檻。

    滬房貸市場優(yōu)惠利率普遍收緊

    業(yè)內(nèi)人士表示，由于各銀行之間攬存競爭加大，存款利率上調(diào)幅度加大，導(dǎo)致銀行房貸業(yè)務(wù)短期內(nèi)利潤微薄，處于贏利考慮，銀行房貸利率更加優(yōu)惠的空間極小，否則銀行將會(huì)因利差縮小而虧本。

    此前，央行特發(fā)文件中有關(guān)“個(gè)人住房貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的表述被解讀為放松信貸政策的舉措之一。雖然央行很快對(duì)此進(jìn)行辟謠，并重申房地產(chǎn)信貸政策并未放松，但本次有關(guān)“7折利率”的討論卻在一定程度影響了市場心理，銀行房貸價(jià)格戰(zhàn)“一觸即發(fā)”、優(yōu)惠利率有望重回7折的預(yù)期一時(shí)間甚囂塵上。

    與此同時(shí)，河南6部門近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中重要的一條新政即是“金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予首套房基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠”。地方政府的明確表態(tài)，讓市場更加期待首套房貸款優(yōu)惠利率重回7折。

    而與市場預(yù)期恰恰相反的是，一方面是市場貸款利率將更優(yōu)惠的樂觀預(yù)期，一方面卻是銀行正在收緊首套房優(yōu)惠利率的市場現(xiàn)實(shí)。

    上海漢宇地產(chǎn)交易按揭部主任王若榛告訴記者，此前工商銀行已將首套房貸款利率全部提高至基準(zhǔn)利率，優(yōu)惠折扣全部取消；建設(shè)銀行最近也將首套房全部恢復(fù)到基準(zhǔn)利率；中國銀行首套房優(yōu)惠利率從8.5折變?yōu)閮H有9折；農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行以及大多數(shù)股份制銀行目前雖然還可以拿到8.5折優(yōu)惠利率，但只對(duì)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶提供貸款折扣，設(shè)定了收入、資產(chǎn)、職業(yè)等諸多門檻，有的銀行還要求客戶在該行存一定數(shù)額的資金，或購買一定數(shù)額的理財(cái)產(chǎn)品。王若榛表示，上海首套房貸款優(yōu)惠利率明顯有收緊的趨勢，不僅給出的折扣力度有所減小，提供優(yōu)惠折扣的銀行也在減少。

    “情況確實(shí)如此，雖然政策的方向是向首套購房傾斜，但實(shí)際上銀行對(duì)首套房貸款業(yè)務(wù)并不感興趣，優(yōu)惠利率都在收緊。”德佑地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钣栏嬖V記者，他們?cè)趯?shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，近期銀行對(duì)于首套房優(yōu)惠利率客戶的挑選越來越嚴(yán)格，有的甚至毫無道理。“有時(shí)候十個(gè)各方面條件都相當(dāng)?shù)氖滋追抠J款客戶，銀行就只選擇其中的三、四個(gè)給出優(yōu)惠折扣，其他的申請(qǐng)不到。”楊永說。

    “目前全上海首套房優(yōu)惠利率折扣普遍在9折，從未出現(xiàn)低于85折的優(yōu)惠利率，優(yōu)惠利率非但沒有放松，甚至有收緊之勢。” 華燕集團(tuán)房盟中國事業(yè)部總經(jīng)理韓建君也向記者證實(shí)。

    不過，記者了解發(fā)現(xiàn)，同為一線城市，房貸收緊的現(xiàn)象在北京卻不明顯。記者通過北京鏈家房產(chǎn)交易中心經(jīng)理張燕霞了解到，目前北京首套房貸款普遍仍能取得85折優(yōu)惠利率，且審批速度、放款流程較為正常。“8折或7折優(yōu)惠利率是肯定拿不到的，但只要符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，一般拿到85折利率沒有問題，且不需要有存款、資產(chǎn)等附加條件。”張燕霞告訴記者。

    信貸資源緊缺 房貸利率難放松

    “不論是上海的各家銀行普遍收緊貸款利率，還是京滬兩地貸款市場的現(xiàn)狀差異，歸根結(jié)底的原因，都是信貸資源的問題。”韓建君表示，實(shí)際上，自2008年首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍以來，央行并未取消這一優(yōu)惠政策，而是銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制和市場變化調(diào)整其利率水平。由于目前房地產(chǎn)市場調(diào)控主基調(diào)未變，銀行貸款資源的傾斜重心并不在房貸按揭上。

    “銀行現(xiàn)在比較愿意做的是消費(fèi)貸以及部分中小企業(yè)貸款，而以前在房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候，銀行存款準(zhǔn)備金率低，信貸資源充足，更愿意把資源傾向于房貸這種跑量的業(yè)務(wù)上。”韓建君告訴記者，房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來說是戰(zhàn)略產(chǎn)品而非戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品，也就是長期盈利而短期不賺錢，因此大多數(shù)銀行在目前的政策環(huán)境下并不愿意把資源向房貸上傾斜。再加上現(xiàn)在銀行的存款準(zhǔn)備金以及存貸比要求相對(duì)較高，用在房貸上的資金額度較少，因此銀行的個(gè)人住房按揭貸款資源非常有限。

    “銀行畢竟是企業(yè)，很多還是上市公司，有業(yè)績要求，當(dāng)然是哪里賺錢就把資源投向哪里。”楊永表示，在信貸資源緊缺的情況下，優(yōu)惠利率自然更成為稀缺資源，銀行不僅要挑選客戶，有些甚至挑選抵押物。楊永告訴記者，浦發(fā)銀行就只做貸款金額較高的中高端房產(chǎn)的抵押貸款。

    至于北京與上海兩地房貸市場的政策差異，韓建君告訴記者，這也是信貸資源造成的。北京是很多國有大行的總部所在地，信貸資源相對(duì)豐富，因此可以有更多資源投向按揭貸款，首套房目前的優(yōu)惠政策相對(duì)寬松。

    從大方向上看，目前銀行優(yōu)惠利率普遍在9折，更大的折扣幾乎沒有可能。“其實(shí)算一筆賬就能明白。”韓建君向記者介紹，伴隨這次降息存貸款利率雙雙浮動(dòng)之后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率是6.8%，打85折就是5.78%，如果打8折就是5.44%；而五年以上存款利率是5.1%，目前許多銀行為了爭搶儲(chǔ)戶，在存款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，也就是5.61%。可以很清楚看到，銀行貸款利率給出85折優(yōu)惠后，利潤已經(jīng)很薄，一旦給出8折利率，甚至?xí)霈F(xiàn)利差倒掛的現(xiàn)象，銀行就是賠本賺吆喝。

    這種情況下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，即便政策支持自住型剛需人群購房，但銀行針對(duì)首套房給出8折甚至7折優(yōu)惠利率的可能性仍極小。

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