只要還有上漲空間 樓市投機需求被擠出就言之尚早

    只要房價還存在上漲的空間，甚至短期內有暴漲的預期，投機性需求就難以被擠出。如果是自住型剛需集中釋放推動的房價微漲，那么，這種微漲很快就會消退。

    住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經過兩年多的房地產調控，現(xiàn)在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場(據(jù)6月25日《上海證券報》)。

    誠然，由于住房限購等措施，個人很難在一個城市購買多套住房用于投資，但若斷言“投機性需求已被擠出”，則言之尚早。

    此前，北京市住建委等相關部門也曾說過，現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求，投資投機性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產市場又出現(xiàn)了騷動呢？成交量放大、部分城市價格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份上漲城市比4月份多一倍。僅憑剛需能攪起這么大的“浪花”嗎？

    在筆者看來，在限購政策沒有任何松動情況下，應該說這波行情主要是自住型剛需拉動的。在此前較長時間里，自住型剛需由于預期房價繼續(xù)下行，因此，從去年初最嚴厲調控至今一直在等待觀望，沒有實施購買行為。近期，在存款準備金率和利率下調的宏觀微調下，以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下，剛性需求由于擔心調控再次落空，集中投入購買，集聚了一年多的剛需集中釋放出來，成為推動這波行情的主要原因。

    但不可否認的是，除剛需外，一些投資性需求也已經進入市場并再次興風作浪。同時，一些地方政府放松或者變相放松限購政策致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進入市場，對市場形成一定需求壓力。只要房價還存在上漲的空間，甚至短期內有暴漲的預期，投機性需求就難以被擠出。因此，現(xiàn)在說“投機性需求基本上被擠出了市場”言之尚早。

    其實，只要限購政策不退出，那么，市場中的自住型剛需就對調控構不成威脅，動搖不了房價整體下行的大勢，改變不了房價逐步走低的方向。如果是自住型剛需集中釋放推動的房價微漲，那么，這種微漲很快就會消退。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會退出市場。不像投機性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大，商品房市場的中小戶型住房，正在加快建設的保障性住房都將很快投入市場。

    總之，只要堅持調控不動搖，只要限購政策不松懈不退出，地王出現(xiàn)、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等都只不過是曇花一現(xiàn)罷了。