京滬樓市端午成交回暖 個別地區(qū)搶購潮疑似炒作

記者端午節(jié)期間走訪上海部分樓盤發(fā)現(xiàn)，總價低、性價比高的項目人氣較旺，市場回溫跡象明顯，有些樓盤雖然“零優(yōu)惠”，但依然人頭攢動。

位于上海普陀區(qū)的某樓盤，早在2005年開盤，目前仍有210套房源可售。中國證券報記者致電該項目售樓處了解到，該樓盤在售217平方米大戶型房源，均價50000元/平方米。而松江某樓盤大部分房源于2008年之前推出，目前還有47套可售，全是大戶型。

在某樓盤看房的一位購房者表示，自己已經(jīng)被“搶房潮”傳聞搞得有點迷糊，但房價確實未見明顯松動。另一位購房者認(rèn)為，房價下跌空間有限，最近處于政策利好時期，出手時機(jī)已到。

中國證券報記者走訪上海多個樓盤，未見“搶購潮”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海限購并未放松，執(zhí)行力度從嚴(yán)，盡管新盤與二手房成交均價和成交量都有所上升，但上漲幅度并不大，“搶購潮”目前難以在上海樓市顯現(xiàn)。

據(jù)佑威以及網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日17時，今年端午節(jié)期間，上海成交714套住宅，而去年端午節(jié)三天共成交956套，遠(yuǎn)未達(dá)到去年水平。但端午期間成交714套，高于今年五一期間成交453套的數(shù)據(jù)。

北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)前兩天（22日-23日）北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計簽約1155套，這一數(shù)字比今年五一小長假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。節(jié)日期間北京地區(qū)看房人流量明顯增加。據(jù)不完全統(tǒng)計，端午節(jié)期間北京地區(qū)二手房看房客戶明顯增加，比五一期間增加超過兩成，購房者購房意愿明顯提高，但對房價依然比較敏感。

據(jù)媒體報道，近期廣州、深圳的成交較多的樓盤均為總價低、單價低的郊區(qū)樓盤，廣州以中小面積的剛需產(chǎn)品為主的樓盤成為市場主力軍；而深圳則是個別降價幅度較大的樓盤吸引眼球。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從目前形勢看，開發(fā)商大幅提價的聲音尚不強(qiáng)烈。只要現(xiàn)行調(diào)控政策不再進(jìn)一步收緊，樓市成交就可能繼續(xù)小幅回暖。

據(jù)統(tǒng)計，6月23日-24日上海只有1個純新盤項目入市，該樓盤位于郊區(qū)青浦；廣州端午節(jié)樓市也只有4個新盤推出，郊區(qū)番禺區(qū)占3席。

此外，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市新建商品住宅可售面積已達(dá)1013.18萬平方米，為2007年以來高點。按照5月成交80萬平方米的數(shù)據(jù)來推算，這些庫存全部消化完要12個半月。

開發(fā)商營造熱銷氛圍

節(jié)日期間，中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的促銷力度有限，采用各種方式營造熱銷氛圍。浦東某樓盤6月17日開盤，端午節(jié)期間，開發(fā)商聯(lián)合某網(wǎng)站開通看房班車。中國證券報記者詢問大概有多少房源，銷售人員稱可售房源不多，暗示盡早下定金。但中國證券報記者在上海房地局官方網(wǎng)站查詢后發(fā)現(xiàn)，該樓盤累計推出多達(dá)270套房源，目前可售160套。該開發(fā)商的看房班車不只看一個樓盤，一個看房線路一般為4到6個樓盤，每個樓盤都統(tǒng)計同一個看房班車人數(shù)，并集體合影，造成人氣很旺的景象。

還有一些看房團(tuán)采取低價樓盤路線，賺取大量人氣，甚至中途光顧上海周邊區(qū)域，推出單價在萬元以下的樓盤。“銷售人員打電話說樓盤價格很低，我一早參加看房團(tuán)，原來是位于江蘇太倉市的樓盤。”一位看房團(tuán)成員說。

針對近期多地出現(xiàn)“日光盤”項目及樓市漲價的傳聞，業(yè)內(nèi)人士表示有炒作嫌疑。近幾個月，全國樓市成交出現(xiàn)一定放量，但多是開發(fā)商“以價換量”的結(jié)果，目前市場成交較2009年和2010年樓市火爆時期仍有較大差距，市場全面反彈難度較大。

業(yè)內(nèi)人士稱，個別地區(qū)出現(xiàn)的“千人搶購潮”不排除其中有開發(fā)商炒作的成分。從真實市場情況看，除非項目性價比極高，否則很難出現(xiàn)真正的“搶購潮”。

對于有報道稱南京市出現(xiàn)“萬人搶購潮”，業(yè)內(nèi)人士向中國證券記者表示，該樓盤確實賣得不錯，但只是有近萬人到訪而已，不是每個訪客都會購買。該項目并不位于南京市，而是位于南京相鄰的句容市，因此其“搶購熱潮”也不是發(fā)生在南京市。對于該樓盤出現(xiàn)熱銷的原因，市場人士分析，一方面開發(fā)商營銷計劃做得好，蓄客時間長，摸準(zhǔn)推盤節(jié)奏；另一方面是句容不限購，緊鄰南京，吸引了很多南京購房者去投資。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，降息信號被市場過度解讀、首套房信貸支持力度加大、多個城市樓市政策微調(diào)等因素令部分購房者認(rèn)為市場有望走出低谷，擔(dān)心再次踏空，看房意愿及購買意愿都有明顯增加。

張大偉認(rèn)為，價隨量漲是當(dāng)前人們普遍擔(dān)心的問題，也是一些購房者急于出手的原因。雖然目前尚無房價大幅反彈跡象，但個別樓盤或已按捺不住漲價沖動，悄然調(diào)價。

6月成交或繼續(xù)回暖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市成交持續(xù)回暖，購房者對政策和市場走勢存在憂慮，一些剛需人群甚至出現(xiàn)買漲心理，害怕再度踏空。

值得注意的是，一些開發(fā)商開始不斷營造開盤熱銷的氣氛。這對普通購房者來說，容易形成跟風(fēng)入市或看漲買房的心態(tài)。開發(fā)商有可能借勢提價，利用購房者的心理促成量價齊升。

上海樓市5月以來成交迎來放量，樓市回暖跡象漸現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年上海樓市成交量將繼續(xù)回暖，房價降幅逐步收窄，直至下跌動力消失。

“每年6-8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但今年有可能不同于往年，走出‘淡季不淡’的行情。”同策咨詢董事長孫益功認(rèn)為，所謂“淡季不淡”，一方面是指不會延續(xù)往年淡季的狀況，另一方面也不會出現(xiàn)成交量暴漲的趨勢。

“在調(diào)控房價的效果漸趨明顯及經(jīng)濟(jì)增長乏力的背景下，短時間內(nèi)不太可能展開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。除非四季度之前，房價明顯上漲，但這種可能性很小。”業(yè)內(nèi)人士判斷，今年樓市是一個探底、筑底、復(fù)蘇的過程。

“由于樓市政策繼續(xù)收緊的預(yù)期減弱，今年‘金九銀十’的亮點仍可能表現(xiàn)在成交量上。”該人士表示，政策層面正處于“刺激剛需”時間窗口，剛需人群的購房意愿應(yīng)該會在6-8月繼續(xù)釋放。6月樓市成交量有可能繼續(xù)維持5月的水平，預(yù)計6月北京、上海等一線城市成交量或繼續(xù)維持回升趨勢。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市“回暖”基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，在調(diào)控從緊的大背景下，如果開發(fā)商的降價促銷力度不能維持，成交量很可能會再度陷入低谷。就當(dāng)前的趨勢來看，下半年剛需人群依舊會不斷入市。對于北京、上海、深圳等一線城市而言，剛需釋放能夠持續(xù)多久對市場走勢將有較大影響，這方面還存在不確定性因素。