樓市人氣回升樓盤打折少 難復(fù)制2009年行情

    端午期間廣州某樓盤人氣挺旺。　端午“龍舟水”未阻看房潮人氣回升樓盤打折少業(yè)內(nèi)認(rèn)為——

    端午假期雖然開發(fā)商推盤不多，但市場人氣回升，買家也蠢蠢欲動(dòng)。但在價(jià)格方面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。不過，分析人士指出，樓市調(diào)控基點(diǎn)短期不改，市場人氣雖有回暖，但房價(jià)難有大漲，買房投資不如買房地產(chǎn)股投資。而數(shù)據(jù)顯示，過去十年，雖然房價(jià)暴漲，但就總體投資而言，炒房地產(chǎn)股收益高于炒樓，今年和未來一段時(shí)間可能繼續(xù)如此。

    現(xiàn)場

    遠(yuǎn)郊盤人氣爆棚

    市區(qū)豪宅人也不少

    這個(gè)端午小長假“龍舟水”兇猛，廣州間或出現(xiàn)傾盆大雨，然而這并沒有阻擋市民看樓的熱情。記者端午小長假期間在多個(gè)樓盤看到，冒雨看樓的市民不少，各大售樓部的人氣比今年早些時(shí)候明顯回升。

    遠(yuǎn)郊的大盤在這個(gè)端午假期的人氣尤其火爆，如位于增城的金地荔湖城在端午節(jié)假期主推3~4房的小高層單位，毛坯單價(jià)從5300元/平方米起，均價(jià)在6000元/平方米左右，現(xiàn)場人氣非?；鸨?，銷售人員告訴記者，端午節(jié)的三天每天的看樓客都不下300人，銷售情況也不錯(cuò)。

    現(xiàn)場的一位買家告訴記者，來這里看主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜，“我在天河工作，市區(qū)怎么可能找到6000元一平方米的房子?。《址?、舊樓都找不到！”這位買家感嘆道。此外，目前工作在天河住在東部區(qū)域的情況比較常見，所以過來看看。據(jù)了解，最近的兩三個(gè)周末，這里的人氣都非常旺。

    遠(yuǎn)郊“剛需盤”人氣爆棚，市區(qū)的豪宅盤人氣也不錯(cuò)。保利天悅是海珠區(qū)標(biāo)志性的豪宅盤，住宅單價(jià)超過4萬元/平方米，記者假期來到這里的時(shí)候正下著傾盆大雨，然而售樓部前面的馬路上已經(jīng)停了數(shù)十輛車，該樓盤用來“擺渡”顧客從售樓部到樣板房的不是一般樓盤使用的電瓶車，而是可以裝載二十幾個(gè)人的中巴車，記者等了不到15分鐘，中巴車就滿載客人往樣板房進(jìn)發(fā)。

    大學(xué)城目前也有比較多新盤在售，越秀城建旗下的星匯文翰、星匯文華貨量最多，但都以大戶型為主，不少都是140平方米以上，按照2萬元余元的均價(jià)計(jì)算，一套房子總價(jià)接近300萬元。昨日記者在星匯文華看到，這里看房的人也不少，每個(gè)樣板房里都有一兩撥客人在看房。

    價(jià)格

    樓價(jià)仍高企

    難似2009年暴漲

    近期樓市人氣回升，開發(fā)商開出的折扣優(yōu)惠減少，一口價(jià)單位更是蹤跡難尋。保利天悅公寓單位在開盤時(shí)曾低至1.8萬元/平方米起，銷售人員表示，端午節(jié)期間的均價(jià)為2.3萬元，較之前上漲不少。大學(xué)城的星匯文華在端午節(jié)期間推出了額外9.8折，但是折后均價(jià)依然是20000元/平方米以上。金地荔湖城在端午節(jié)期間也并沒有推出什么特別的優(yōu)惠，目前的均價(jià)為6000元，而去年價(jià)格比較高的時(shí)候也就是6100元/平方米左右。

    南沙的一個(gè)大型樓盤“五一”期間一度推30套“一口價(jià)”單位吸引顧客，帶裝修單位低至“6字頭”，然而端午假期該樓盤銷售人員表示目前只剩下二樓和頂樓單位，價(jià)格高達(dá)8000元/平方米以上。

    新樓盤的人氣旺了，房地產(chǎn)中介門前重新聚集了看樓客，市場似乎回到了2008年底2009年初的“表情”，歷史真的會(huì)再度重演嗎？

    2008年底2009年初，隨著4萬億刺激政策出臺(tái)，受調(diào)控壓抑的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)年廣州房價(jià)從不到10000元/平方米飆升至年底的接近14000元/平方米的價(jià)格。不少樓盤的價(jià)格一年之內(nèi)的漲幅超過50%~100%。

    不過業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這一波樓價(jià)難以復(fù)制2009年的漲幅。滿堂紅地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理周峰表示，首先現(xiàn)在的房價(jià)與當(dāng)時(shí)已不可同日而語，2009年初入手二手房的買家均價(jià)在7000元/平方米左右，而現(xiàn)在的二手房已遠(yuǎn)高出當(dāng)時(shí)的價(jià)格，上漲的空間已不大；另一方面，現(xiàn)在限購政策并沒有完全放松，更不要說刺激政策。目前支撐市場的是剛性需求以及一部分改善性需求，這些購買力無法支撐樓價(jià)長時(shí)間、大幅度地上漲。

    過去十年房價(jià)漲幅

    遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于地產(chǎn)股

    雖然經(jīng)過國家連續(xù)重拳調(diào)控，房價(jià)已溫和回調(diào)或者放緩漲幅，依然有不少開發(fā)商人士表示，在各種投資中，投資房地產(chǎn)最為賺錢。但數(shù)據(jù)顯示，在過去十年中，買房總體投資收益遜于炒地產(chǎn)股。

    國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2002年，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2291元。而最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，商品房銷售均價(jià)為5868.57元每平方米。同2002年相比，過去十年，全國房價(jià)平均上漲了156.16%。如果在最為理想的情況下，一投資者在十年前購入一套房產(chǎn)投資，不計(jì)銀行貸款利息、物業(yè)維護(hù)成本和租金收入等各項(xiàng)收支，僅從房價(jià)漲幅上看，投資收益是1.56倍。“實(shí)際上，過去房屋租金一直都比較低，抵消各種開支，也沒有多少結(jié)余。即使到現(xiàn)在，如果貸款購房投資，房租收入是低于銀行貸款利息的。100萬元的物業(yè)，貸款50萬，20年期限，每月的貸款利息在3000元左右，但這樣房屋的租金基本上達(dá)不到3000元。”有房地產(chǎn)投資人士告訴記者。

    而從股票投資上看，即使剔除各上市公司年度分紅，股指收益也高于投資實(shí)體房產(chǎn)。記者對比交易所地產(chǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，過去十年，地產(chǎn)指數(shù)雖然經(jīng)歷了2008年和2010年的連續(xù)暴跌，指數(shù)漲幅也達(dá)到177.28%，比房價(jià)漲幅高出20多個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，房價(jià)并未明顯上漲，但地產(chǎn)股指數(shù)漲幅高達(dá)25.72%。

    從具體個(gè)股看，房產(chǎn)實(shí)體投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股票收益。記者在萬科A官方網(wǎng)站上查到2005年的半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年萬科銷售均價(jià)為6339.87元/平方米。而今年前5個(gè)月，萬科銷售均價(jià)為10252.03元/平方米，過去7年左右的均價(jià)漲幅為61.71%。但在股價(jià)上，按照萬科上市以來的復(fù)權(quán)價(jià)格計(jì)算，2002年6月30日的收盤價(jià)為91.72元，今年5月最后一個(gè)交易日報(bào)收698.94元/股，漲幅達(dá)到662.04%。過去十年萬科的股價(jià)漲幅更是高達(dá)870%。

    另一巨頭保利地產(chǎn)2006年上市，數(shù)據(jù)顯示，該公司2006年上半年?duì)I業(yè)收入為14.3億元，廣州地區(qū)的主營業(yè)務(wù)收入占比在五成左右。而根據(jù)廣州房管局披露的數(shù)據(jù)，2006年6月份全市新建商品房住宅價(jià)格為6380元/平方米。有分析認(rèn)為，保利當(dāng)年在全國的銷售均價(jià)應(yīng)該在7000元/平方米左右。今年5月份保利銷售均價(jià)為11749.05元/平方米，累計(jì)漲幅在七成左右。而該公司股價(jià)從上市首日20.21元的收盤價(jià)暴漲到今年5月31日的122.53元(復(fù)權(quán))，上漲了5.06倍。

    機(jī)構(gòu)分析

    地產(chǎn)股基本面繼續(xù)回暖

    面對房價(jià)未來走勢，多數(shù)分析認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)，房價(jià)不會(huì)再度暴漲。但鑒于預(yù)調(diào)微調(diào)和擠壓的需求逐步釋放，市場銷售最差時(shí)段基本過去，地產(chǎn)股還是有得炒。因此，“炒房不如炒地產(chǎn)股”可能繼續(xù)上演。

    記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在過去的半個(gè)月左右，國家四個(gè)部委對關(guān)于房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)的辟謠達(dá)到四次。鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪表示，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說明市場處于觀望敏感期；同時(shí)也表明，目前中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無明顯的放松跡象。摩根大通最新研究報(bào)告稱，樓市緊縮政策不會(huì)放松，并認(rèn)為今年全國房價(jià)下降5%~10%。申銀萬國最新研究也表示，在限購取消前，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性較小。

    但對地產(chǎn)股而言，多數(shù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，市場銷售最差時(shí)段基本過去，地產(chǎn)股在回調(diào)之后依然會(huì)掉頭向上。實(shí)際上，今年以來，地產(chǎn)股一直充當(dāng)大盤的“護(hù)衛(wèi)”。以節(jié)前收盤計(jì)算，萬科A年內(nèi)漲幅達(dá)到20.88%，招商地產(chǎn)為38.06%。整個(gè)地產(chǎn)股指數(shù)今年以來累計(jì)上漲了25.72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上證指數(shù)同期2.79%的漲幅。

    中原證券地產(chǎn)分析師吳劍雄表示，穩(wěn)增長的貨幣及財(cái)政政策力度不斷加大，對房地產(chǎn)板塊形成間接性利好。

    東莞證券劉卓平指出，預(yù)計(jì)下半年政策面將繼續(xù)向著寬松方向發(fā)展，未來隨著成交繼續(xù)溫和放大，基本面持續(xù)回升，將能助推地產(chǎn)板塊行情的進(jìn)一步走高。因此，劉卓平繼續(xù)看好下半年地產(chǎn)股表現(xiàn)，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科A、保利地產(chǎn)等。