有樓盤(pán)小幅上調(diào)價(jià)格樓市春天后面是不是夏天？

    商品房成交量的持續(xù)大幅回升，正對(duì)樓市產(chǎn)生各種各樣的影響。

     5月以來(lái)，因?yàn)闃鞘谐山换馃?，杭州部分樓盤(pán)的價(jià)格悄然攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象的樓盤(pán)已不下10個(gè)，遍布杭州多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

    連表現(xiàn)一直溫吞的土地市場(chǎng)也迎來(lái)了一個(gè)爆發(fā)期。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共推出586宗土地，環(huán)比整個(gè)5月多出239宗，創(chuàng)年內(nèi)新高。同時(shí)，高價(jià)成交的地塊也屢屢出現(xiàn)。

    沒(méi)等到開(kāi)盤(pán)先等來(lái)了漲價(jià)

    部分樓盤(pán)的漲價(jià)，讓一些計(jì)劃近期購(gòu)房的人變得猶豫不決。張欣（化名）就是其中之一。

    今年31歲的張欣，在浙江大學(xué)城市學(xué)院教書(shū)。由于房?jī)r(jià)超過(guò)預(yù)期，張欣雖然結(jié)婚多年，卻一直沒(méi)有買(mǎi)房子。今年看到杭州很多樓盤(pán)價(jià)格降了，加上也有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，便動(dòng)了買(mǎi)房的心思?？紤]到工作地點(diǎn)在城北，于是，和丈夫一合計(jì)，張欣把買(mǎi)房目標(biāo)鎖定在了華豐——這個(gè)價(jià)格經(jīng)過(guò)調(diào)整的板塊。

    通過(guò)一番權(quán)衡利弊，張欣選擇了某熱銷(xiāo)樓盤(pán)。為什么選擇這個(gè)樓盤(pán)？張欣說(shuō)，一是因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)先前只開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，可選房源比較多；二是因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格在接受范圍內(nèi)。銷(xiāo)售員告訴她，新的開(kāi)盤(pán)價(jià)與一期價(jià)格應(yīng)該差不多。于是，5月初，張欣就在售樓處進(jìn)行了意向登記，并表明了強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿。為了能夠順利買(mǎi)到看好的樓層房源，張欣還托了不少關(guān)系。

    一切似乎都很順利，可讓張欣沒(méi)想到的是：沒(méi)等到開(kāi)盤(pán)，先等來(lái)了漲價(jià)。不久前，銷(xiāo)售員告知張欣，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)比之前漲500元-1000元/平方米。指定樓層的房源，因?yàn)橐娜颂啵膊灰欢ūＷC能買(mǎi)到。更讓張欣郁悶的是，這個(gè)樓盤(pán)原本5月底就該開(kāi)盤(pán)，到今天也沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。

    張欣擔(dān)心，到開(kāi)盤(pán)那天，價(jià)格可能還會(huì)往上漲。

    漲價(jià)的樓盤(pán)多了起來(lái)

    張欣遇到的漲價(jià)樓盤(pán)，在眼下的杭州并不少見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州“漲價(jià)”的樓盤(pán)數(shù)量已超過(guò)兩位數(shù)。

    5月27日，城東新城的濱江·曙光之城推出精裝房源，均價(jià)22000元/平方米。而在3月15日首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，精裝房源均價(jià)為19600元/平方米，相比之下，上漲幅度達(dá)12.24%；同處城東新城的濱江·金色黎明，也從16000元-17000元/平方米漲到了17000元-18000元/平方米。

    還有丁橋的中豪·四季公館和昆侖·天籟。5月5日，四季公館直降4000元/平方米，以8500元-9000元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)。5月8日第二批房源推出時(shí)，價(jià)格已調(diào)整至8700元-9300元/平方米；昆侖·天籟，則由先前8536元/平方米的售價(jià)，上漲至9500元/平方米。

    類(lèi)似的例子還有不少，如橋西的吉祥半島和名城公館。吉祥半島去年底以均價(jià)17800元/平方米開(kāi)盤(pán)，今年4月加推房源價(jià)格基本持平，到6月加推房源時(shí)，均價(jià)已提升至18900元/平方米；名城公館也由18600元/平方米漲到了19000元-20000元/平方米。

    有人可能會(huì)說(shuō)，這些樓盤(pán)之所以漲價(jià)，是因?yàn)橥瞥龅姆吭次恢没虍a(chǎn)品更好了。這種情況確實(shí)占了大多數(shù)，但換個(gè)角度看，如果不是現(xiàn)在樓市成交火熱，給了開(kāi)發(fā)商底氣，開(kāi)發(fā)商敢漲價(jià)么？放在以前，即使房源位置更好，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍舊會(huì)以差不多的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。

    土地市場(chǎng)供需兩旺

    近期樓市的峰回路轉(zhuǎn)，也大大提升了房企拿地的積極性。

    6月18日，恒大地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)十輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)13.22億元力壓近20家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)得廣州天河區(qū)珠江新城D4-B2商業(yè)金融業(yè)地塊（建筑面積40100平方米），折合樓面價(jià)高達(dá)32968元/平方米（今年全國(guó)新紀(jì)錄）。相關(guān)報(bào)道顯示，由于今年市場(chǎng)的不確定性，恒大地產(chǎn)曾表示不拿地。正是近期樓市成交的火熱，致使業(yè)績(jī)大漲，才讓恒大地產(chǎn)有了這樣的氣魄。

    無(wú)獨(dú)有偶，在北京，經(jīng)歷34輪競(jìng)價(jià)后，門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地報(bào)價(jià)達(dá)到最終合理價(jià)格上限2.785億元（起始報(bào)價(jià)1.86億元），溢價(jià)50%，打破了北京住宅用地兩月零成交的局面；稍早之前，上海的嘉定新城和青浦區(qū)，也成交了數(shù)宗高溢價(jià)的商業(yè)地塊；今年一季度在土地市場(chǎng)鮮有作為的萬(wàn)科，在4至5月頻繁購(gòu)地，新增土地儲(chǔ)備達(dá)47公頃……

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，20大重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到14.6%，其中商業(yè)用地溢價(jià)率為18.85%。6月11日－17日，20個(gè)主要城市共成交各類(lèi)土地面積317萬(wàn)平方米，較上周增加77萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比增長(zhǎng)32%。

    受多地土地市場(chǎng)成交回暖，推地量也明顯多了起來(lái)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、武漢、長(zhǎng)沙等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共推出586宗土地，僅半月就環(huán)比整個(gè)5月多出239宗，為年內(nèi)最高值。

    樓市將怎么走？

    信貸環(huán)境寬松、成交量大幅回升、樓盤(pán)出現(xiàn)漲價(jià)、土地開(kāi)始放量，是不是意味著樓市已經(jīng)全面回暖了？在多數(shù)專(zhuān)家看來(lái)，現(xiàn)在說(shuō)樓市回暖，還是言之過(guò)早。

    拿樓盤(pán)漲價(jià)這件事看，當(dāng)前的樓市，漲價(jià)樓盤(pán)并不占據(jù)主流，降價(jià)打折和低價(jià)開(kāi)盤(pán)，依然是樓市的主旋律。

    “只要大的調(diào)控政策不變，接下來(lái)的樓市仍將會(huì)延續(xù)上半年的局面。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，配套規(guī)劃比較完善的板塊，整體價(jià)格或許會(huì)有小幅上調(diào)；而那些供應(yīng)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈的郊區(qū)板塊，仍有可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

    近期土地成交的火熱，同樣不能完全說(shuō)明土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。

    土地溢價(jià)率與地塊區(qū)位有直接關(guān)系，即使同一城市，地段不同溢價(jià)率也有很大差別。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，目前來(lái)看，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)還是個(gè)別現(xiàn)象，而且都是一些非住宅的小面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地。更能反映市場(chǎng)的住宅類(lèi)土地，依然沒(méi)有明顯變化。如杭州主城區(qū)，今年共成交21宗土地，僅有2宗是住宅用地，且均是直接成交。

    同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉給出了另一種說(shuō)法。“市場(chǎng)和政策的雙重作用，確實(shí)會(huì)提高資金實(shí)力比較雄厚的房企的拿地意愿，但當(dāng)這樣的成交量還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分理由。”張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前資金面占有優(yōu)勢(shì)的房企，基本是那些高速周轉(zhuǎn)“跑量”模式的房企（如恒大、萬(wàn)科、保利等），其余大多數(shù)房企的資金鏈還是比較緊張的，因此接下去不太可能產(chǎn)生普遍性的拿地狀況。