北京樓市回暖為土地解凍

    據(jù)北京市土地整理儲備中心信息顯示，6月18日，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地迎來掛牌截止日期。在15家房企經(jīng)歷34輪競價后，該地塊以2.785億元成交，溢價率高達(dá)49.9%，打破了近期北京住宅用地零成交的尷尬。據(jù)悉，這也是年內(nèi)郊區(qū)住宅地塊首次出現(xiàn)多次競價的局面。

    “物美價廉”引發(fā)競價搶地

    早在該地塊首次出價之際，曾有業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)人士預(yù)測，此次門頭溝地塊可能仍是低價成交，原因在于當(dāng)前開發(fā)商對于土地市場普遍采取“按需而取”的態(tài)度，與住宅市場剛性需求的意味比較相似，很難出現(xiàn)高價爭搶土地的局面。然而短短半個月之后，該地塊以49.9%的溢價率成交，已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)有土地出讓溢價率政策允許的最高值，成為今年除去東直門地塊以外唯一一個進(jìn)入競價階段的土地，證明開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿并不低。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪在接受采訪時指出，當(dāng)前北京土地市場面臨著兩種困境，一方面是優(yōu)質(zhì)土地相對較少，另一方面是土地起始價格偏高。倘若土地“物美價廉”，吸引開發(fā)商前來競價的難度并不會很大。

    以門頭溝龍泉住宅地塊為例，該地塊首次報價為18585萬元，折合樓面底價為4442元/平方米，在報價起始日開始即接到出價，加上位于門頭溝區(qū)政府、商業(yè)中心，因此引發(fā)開發(fā)商多次出價并不意外。與之形成對比的是東城香河園3號地，盡管該地塊屬于近年來罕見的內(nèi)城宅地，但由于價格偏高，依然難以刺激開發(fā)商真正出手。

    下半年土地市場緩慢復(fù)蘇

    根據(jù)專業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自去年8月至今年5月以來，全國20大重點城市(包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、成都、蘇州、天津、廈門、長沙、合肥、鄭州、太原、長春、哈爾濱、福州、濟(jì)南)的土地溢價率均低于5%，進(jìn)入今年6月以來，這20大重點城市的土地平均溢價率有大幅上升。種種跡象表明，土地市場已度過了最為冷清的時期，下半年極可能緩慢進(jìn)入復(fù)蘇期，同時，隨著部分房企融資到位、資金回籠，拿地節(jié)奏也可能加快。

    6月以來，全國各大城市推出土地的積極性明顯增加。6月上半月，全國20個重點城市的土地市場推出586塊，僅半月環(huán)比5月份多出239塊，土地供應(yīng)高峰期即將到來。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，開發(fā)商未來的拿地策略取決于銷售回款情況，隨著當(dāng)前市場成交量的回漲，部分開發(fā)商可能表現(xiàn)出更強(qiáng)的拿地意愿，下半年或年底，北京土地市場或?qū)⒂瓉沓鲎屝「叻濉?/span>

    但陳雪認(rèn)為，下半年土地市場仍然難以實現(xiàn)全面回暖。一方面，大部分中小房企資金層面還處于緊張狀態(tài)，對于土地市場的參與熱情難以提高，對于地價的預(yù)期也仍然維持在低位。另一方面，截至6月上旬，當(dāng)前相對高溢價率的情況下，全國20大重點城市的平均溢價率也僅有14.6%，住宅用地平均溢價率為12.75%，與高峰時期住宅用地動輒40%以上的溢價率相比仍有很大差距。