房地產(chǎn)調(diào)控瀕臨危險境地 樓市炒作高潮或?qū)?/h1>

2012-06-20 10:27:13 來源：上海證券報 【 瀏覽字號： 大 中 小 】

在當前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關鍵時刻，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，徹底舍棄通過住房市場投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長的幻想。重新吹大房地產(chǎn)泡沫來拉動經(jīng)濟增長可能是未來中國經(jīng)濟的最大風險。隨著“穩(wěn)增長”政策出臺，要求松綁持續(xù)了兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的呼聲越來越高。這不僅在于地方政府加緊推出各種“軟性”托市政策，投機炒作者又開始涌入市場及一線城市住房銷售快速升溫，而且在于房地產(chǎn)市場傳言四起。比如有說央行在重申七折優(yōu)惠按揭貸款利率；有的說銀監(jiān)會已降低個人住房消費信貸風險權(quán)重；有發(fā)改委官員就住房宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向發(fā)表談話；還有國內(nèi)一線城市千人排隊購買住房等。

同時，更值得注意的是，那些與房地產(chǎn)行業(yè)相關的部門又開始加大輿論，說什么當前房地產(chǎn)景氣指數(shù)比2008年更低，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌，但房價卻是微跌，因為這是前兩年的政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策錯誤的結(jié)果。因為這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策調(diào)控的是房地產(chǎn)博弈四方之三方的利益受損害：如房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府及住房投機炒作者，而獲利的是銀行。這才是當前國內(nèi)經(jīng)濟增長下行風險增加根本所在。因此，要“穩(wěn)增長”就得重新啟動房地產(chǎn)這個宏觀調(diào)控工具等。

上述這些現(xiàn)象及流行甚廣的言論，頗能迷惑人，如果不能就此辨明是非，那么國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將可能陷入危險的境地，兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就可能前功盡棄，新一輪樓市炒作高潮或又將啟動。

為什么說當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控若戛然而止會讓宏觀調(diào)控陷入一種危險境地呢？因為這就是“謹防房地產(chǎn)要挾中國經(jīng)濟”的具體表現(xiàn)。這是我在2004年就提出的問題：當房地產(chǎn)泡沫吹得巨大時，要擠出房地產(chǎn)泡沫，一定會影響“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟增長。而且“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟越是嚴重，其擠出房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟增長的影響就更大。從今年的情況看，隨著房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出，經(jīng)濟增長下行。而經(jīng)濟增長下行風險增加，宏觀政策要轉(zhuǎn)向，擠出房地產(chǎn)泡沫只能戛然而止，或又得重新啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟之工具。所以，趁央行降息之機，地方政府公然托市，這些都是當前一線城市住房的銷售又開始回暖重要原因(當然這其中還有房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷等)。

對此，有兩個問題值得思考，當前經(jīng)濟增長下行風險有多高？“穩(wěn)增長”是不是要重新回到房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟老路？對于第一個問題，盡管第一季度GDP增長下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但這實際上正在靠近今年政府工作報告所設定的目標7.5%，與十二五規(guī)劃7%的目標其實還有距離。只要不以GDP增長為拜物教，不唯GDP增長為整個政府工作目標，對這種增長態(tài)勢實在不必過度緊張。否則，“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟增長下行的現(xiàn)象必然會為房地產(chǎn)既得利益集團所利用。

對于第二個問題，既要“穩(wěn)增長”，那就得建立起擴大內(nèi)需的長效機制，而不是靠房地產(chǎn)投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長。既然“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟是影響當前國內(nèi)經(jīng)濟增長下行的重要原因，也就說明經(jīng)濟增長下行的風險越高，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就越大，其擠出水分就越多。而在房地產(chǎn)泡沫擠出水分過程中，整個社會所承擔的成本，就取決于以往房地產(chǎn)泡沫大小。當房地產(chǎn)泡沫巨大時，其水分的擠出，對當前經(jīng)濟增長下行的風險自然會大。對于這些，無論是政府還是市場都得有承受這種風險的準備。要不然，如果聽任房地產(chǎn)泡沫自然破滅，整個社會經(jīng)濟所承擔的風險會比這要大得多，甚至于大幾十倍。

2008年，在次貸危機狂飆下破滅的房地產(chǎn)泡沫，給美國造成了巨大損失?？墒敲绹敃r的房地產(chǎn)泡沫與當前中國房地產(chǎn)泡沫相比要小得多，而美國經(jīng)濟衰退為此持續(xù)了四年多，至今還沒有完全走出困境。當前歐洲不少國家的主權(quán)債務危機，其問題為何會越演越烈，不僅有政府揮霍過度，最為重要的原因就是房地產(chǎn)泡沫破滅。比如西班牙、愛爾蘭、挪威等房地產(chǎn)泡沫破滅都是最大問題。而德國經(jīng)濟穩(wěn)健，就在于房地產(chǎn)泡沫在德國沒能吹起?？梢?，無論是歷史還是現(xiàn)在，前車之鑒很多，太值得此刻房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正陷入窘境的我們?nèi)タ偨Y(jié)并記取。

盡管中央政府始終對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持堅決不動搖的態(tài)度，但各地方政府對GDP增長拜物教的意識尚未轉(zhuǎn)變，一見經(jīng)濟增長下行，就總是希望通過房地產(chǎn)這個宏觀調(diào)控工具在短期內(nèi)來拉動經(jīng)濟快速增長，而這就可能讓“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟政策給住房市場發(fā)出錯誤的政策信號，以致改變住房市場預期。由此，相關的房地產(chǎn)既得利益集團，就會借助政府這種GDP增長拜物教的意識，以不同方式與當前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策博弈，不僅在房地產(chǎn)市場制造各種假象與謠言，進而誘導民眾進入高房價市場來接樓市泡沫的最后一棒。

因此，在當前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關鍵時刻，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，徹底舍棄通過住房市場投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長的幻想，在擠出巨大房地產(chǎn)泡沫同時，建立起穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需的長效機制。這種穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需長效機制，就是轉(zhuǎn)變國內(nèi)住房市場性質(zhì)，使住房市場由投機炒作主導轉(zhuǎn)向消費主導，讓民眾的住房消費需求釋放出來。而所有這些方面最為核心的內(nèi)容，就是讓住房價格回歸到合理水平，回歸到消費者有支付能力的水平。質(zhì)言之，不把希望重新吹大房地產(chǎn)泡沫來拉動經(jīng)濟增長的跡象消弭于萌芽，讓剛有可能遏制的房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)而又繼續(xù)吹大，可能成為未來中國經(jīng)濟的最大風險。這絕非危言聳聽。需要弄清楚的是，購買首套住房如果沒有事中與事后的稅收限制，同樣可吹大房地產(chǎn)泡沫，美國95%以上的居民只購買一套住房，不是也照樣把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大而釀成百年未遇的金融危機嗎？ 

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