“購房潮”重現(xiàn)樓市 會否再次吹高房價?

    北京，魯能７號院項目５０５套房源開盤６小時清盤；青島，青島風(fēng)景項目２４０套房源推盤當(dāng)日售罄；深圳，萬科翡麗郡１期２３０套房開盤賣光；無錫，紅星國際廣場百余套房源１小時被搶購一空……

　?。翟乱詠?，有關(guān)各地樓盤銷售火爆的消息越來越多。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，５月全國商品住宅成交環(huán)比增長１６．３７％；成交額環(huán)比增長１９．１２％。“購房潮”重現(xiàn)樓市，在釋放出明確的回暖信號的同時也引發(fā)了人們的擔(dān)憂：隨著銷售量的走高，房價會否再次回到上升通道？樓市是否又要走回從“以價換量”轉(zhuǎn)入“量價齊漲”的老路上？

　　剛需釋放激發(fā)新一輪“購房潮”

　　素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳最近樓市成交量回升迅速，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，５月份，深圳共成交４０６７套新建商品住房，環(huán)比增長４１％，創(chuàng)下近一年內(nèi)的新高。而進入６月，成交勢頭依然不減。６月１日至１４日，深圳共成交２２７４套新建商品住房，超過５月份總成交量的一半，同比大幅上漲１７３％。

　?。对拢保叭臻_盤推出千余套房源的萊蒙水榭春天項目第５期項目，當(dāng)日有１３００多批次客戶登記，最終售出８２０余套。而從全國來看，這并非個案。

　　新一輪“購房潮”已經(jīng)襲來，雖然“以價換量”仍是市場主流的銷售策略，但少數(shù)開發(fā)商開始嘗試小幅上調(diào)價格，房價上漲已露端倪。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，２０１２年以來，北京期房市場新增項目７６個項目，截至６月上旬，網(wǎng)簽量為５６７４套，其中２１個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為２８％，與此同時，全市商品住宅成交均價也從１．９萬元上漲到近２萬元。

　　隨著成交量的大幅回暖，房價的悄然變化引發(fā)了人們的擔(dān)憂。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析認為，此輪“購房熱”的出現(xiàn)有三個原因：一是開發(fā)商采取降價出貨策略，注重突出樓盤的性價比，以價換量；二是宏觀經(jīng)濟下行國家重提“穩(wěn)增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調(diào)控進行“微調(diào)”，兩者合力使購房者預(yù)期改變；三是行政性調(diào)控政策已經(jīng)見底，長期累積的剛性需求得到釋放。

　　“結(jié)構(gòu)性”復(fù)蘇會否再次吹高房價？

　　“目前市場的情況還是比較復(fù)雜，此輪‘購房熱’帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點，適合剛需。熱銷漲價仍屬個案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進一步觀察。”陳國強說。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，成交回暖態(tài)勢基本已經(jīng)確定，但目前樓市仍處于供過于求的狀態(tài)，開發(fā)商資金壓力仍然比較大，因此近期成交量的提升雖讓樓市站穩(wěn)，但還不足以扭轉(zhuǎn)市場。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至５月末，全國商品住宅待售面積高達１．９７億平方米，同比增長４３．７％。萬科總裁郁亮表示，高庫存使得后市并不樂觀。

　　“畢竟中央并沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控，并且宏觀經(jīng)濟政策以及地方政府的‘微調(diào)’政策，都會有一定的滯后性，因此年內(nèi)并不會出現(xiàn)房價暴漲，總體上仍會比較平穩(wěn)。”深圳市住房研究會常務(wù)副會長陳靄貧說。

　　雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，目前市場上出現(xiàn)的成交回暖，價格小幅走高的情況屬于“結(jié)構(gòu)性”的變化，但仍有一些專家表達了自己對后市的擔(dān)心。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，在“穩(wěn)增長”的宏觀調(diào)控指向之下，貨幣政策和信貸政策的松動促使流動性得到釋放，這不可避免地會波及房地產(chǎn)市場。隨著成交量的放大，樓市企穩(wěn)回升的預(yù)期會越來越高，如果調(diào)控政策不能堅定有效地保持，不排除未來樓市又走回“量價齊漲”的老路。

　　抑制房價大幅反彈仍需堅持調(diào)控力度

　　在多重因素的共同作用下，冰封多日的房地產(chǎn)市場再次顯露出“發(fā)力”的跡象。房地產(chǎn)調(diào)控的成果能否鞏固，在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健成長的同時，如何避免重回價格暴漲的老路考驗著調(diào)控的智慧。

　　趙卓文認為，在當(dāng)前強調(diào)“穩(wěn)增長”的情況下，如果頻頻對樓市調(diào)控進行微調(diào)很可能反轉(zhuǎn)購房者的心理預(yù)期。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，出于有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度，調(diào)控依然需要從嚴(yán)執(zhí)行，刺激剛性需求是合理的，但過度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前情況下，微調(diào)樓市政策，繼續(xù)發(fā)揮樓市對經(jīng)濟的拉動作用非常必要，但是需要注意力度和方向。

　　“要繼續(xù)抑制投資需求，限購城市的力度不僅不應(yīng)該放松，甚至應(yīng)該繼續(xù)加強，限購并非禁購，在之前限購的基礎(chǔ)上，應(yīng)該加大全國聯(lián)網(wǎng)城市的多城市限購多套房。”張大偉建議，對真實自住需求的信貸政策應(yīng)該維持一定松動，但是松動的幅度不宜過大，以免被市場理解為全面放開的信號。同時，開拓更多投資渠道，避免群眾的投資只能選擇樓市。繼續(xù)盡可能地加大保障房的建設(shè)，保證保障房供應(yīng)的真實性。