承和·書香庭
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任何經濟政策的風吹草動都會導致房地產領域出現異動。
盡管今年前5個月住房和城鄉(xiāng)建設部已經不止一次表態(tài)稱，“堅持房地產宏觀調控不動搖”，但放松調控的聲音并未因此消失。
最近幾天，“發(fā)改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞風靡各大網站，引發(fā)眾多網友跟帖評論。
然而，本月12日、14日，國家發(fā)展和改革委員會、中國銀監(jiān)會相繼發(fā)布辟謠聲明，稱上述新聞純屬捏造。
房地產調控是否放松，為什么有人迫不及待地散布、追捧這些信息？
如夢如幻的房地產調控松綁新聞
6月7日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。
從6月8日起，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限調整為基準利率的1.1倍；將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限調整為基準利率的0.8倍。
也許是受到銀根調整消息的刺激，很快，有關房地產調控松綁的新聞開始出現。
6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。
這篇報道稱，一位發(fā)改委內部人士在6月5日表示，受外部經濟影響，再加上房地產政府引發(fā)的經濟真空，給經濟回落帶來的壓力越來越大，政府有意通過集中放項目來提振經濟。
文章還說，該發(fā)改委內部人士解釋“救市”的原因為，調控房地產引發(fā)的經濟真空比預想的情況還要嚴重。從目前的經濟發(fā)展情況來看，通脹可能比通縮更好應對，此次開閘放項目，意在拉動快速回落的經濟。如果這些方法還是不行，那么未來不排除給地產項目“開口子”。
兩天后，另一篇名為《央行特級文件，首套房貸利率最低7折》的報道再次吸引了眾多關注。
按照這篇報道的內容，降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，在該文件中，央行稱，“房貸金融機構貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍調整為0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率0.7倍。”
這也就是說，首套房貸利率將能獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復存在。這樣的消息無疑讓眾多購房人心動。
同樣引發(fā)房地產界關注的還有一條信息，6月11日，《銀監(jiān)會：給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道出現。報道稱，銀監(jiān)會發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重，而此前，首套房抵押貸款風險權重為45%，二套房抵押貸款風險權重為60%。二套房貸與首套房貸同樣的風險權重將刺激商業(yè)銀行擴大二套房貸占比。
5月，房地產市場已經迎來了一波交易量的上漲。比如北京，截至5月27日，5月北京市純商品住宅新房成交8333套，比4月上漲33.9%。房地產“紅五月”已經在不止一個城市出現。
在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下，上述有關房地產調控松綁的消息更讓人覺得，房地產調控是否將會出現轉向？
在北京各家中介公司，最近幾天，前來咨詢房貸優(yōu)惠的人一下子多了起來。
“我們也覺得奇怪，怎么有那么多人來咨詢房貸優(yōu)惠政策。從目前掌握的信息看，銀行一般只給首套房貸九折的優(yōu)惠，二套房貸根本就沒有任何優(yōu)惠。極少數銀行認定的優(yōu)質客戶可以拿到八五折的優(yōu)惠，這已經是最大的優(yōu)惠了。”偉業(yè)我愛我家房地產集團副總胡景暉告訴記者。
很快，相關部委作出了回應。
6月12日，發(fā)改委在其網站發(fā)表聲明，稱該委最近沒有人接受過某報的采訪，有關報道純屬捏造。
6月14日，中國銀監(jiān)會也在其網站發(fā)表聲明，稱6月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》明確個人住房抵押貸款的風險權重為50%，與現行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調整。近日，媒體的報道純屬誤解。
再來看房貸利率優(yōu)惠政策。
在2010年4月房地產宏觀調控開始時，有關房貸政策就已經定位為差別化的住房信貸政策。對住房貸款利率的調整僅涉及二套住房，即購買二套住房，貸款利率不低于基準利率1.1倍。
雖然在此之后，各家銀行幾乎都取消了七折優(yōu)惠。但從政策上看，不論是央行還是銀監(jiān)會，都沒有發(fā)文要求各商業(yè)銀行對首套房貸利率進行上調。
各方力量角力地產調控
一家國有銀行風險管理部人士告訴記者，其實首套房貸利率七折優(yōu)惠的政策一直都存在。但在整體房地產調控的背景下，銀行基本都從嚴執(zhí)行政策，所以也取消了首套房貸利率七折的優(yōu)惠。“這樣做銀行還可以多賺錢，對銀行來說，沒什么不好的。”
今年3月，該銀行人士到多個省市調研，發(fā)現如今銀行貸款已經很難貸出去，很多公司因為形勢不好根本就不要貸款。“大量資金貸不出去，銀行收入受影響，所以更不愿意在房貸上作出優(yōu)惠調整。央行降息的政策，更多地針對流動性，不能說對房地產沒有影響，但并不是要放松房地產調控。”
自從房地產宏觀調控以來，差別化的信貸利率政策一直沒有得到真正的執(zhí)行，該優(yōu)惠的并沒有得到優(yōu)惠。
中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強在接受記者采訪時就曾多次表示，房地產市場宏觀調控會影響地方經濟發(fā)展，但中央不會放松。個人住房信貸政策需要真正落實差別化，給首次置業(yè)者以應有的優(yōu)惠。
“從政策層面看，房地產的宏觀調控肯定不會放松。”胡景暉告訴記者，房地產調控剛看到一點成效，如果這個時候中途退出，將會造成更大的問題。
不過，在胡景暉看來，今年上半年整體經濟增長放緩，已經讓一些開發(fā)商和地方政府有些著急，總想著讓政策放松。
實際上，放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續(xù)出現。
2011年下半年以來，全國累計已經有超過30個城市出臺了不同程度的樓市調控微調政策，但是觸及國家政策紅線的都被叫停。
不難理解地方政府的沖動。在土地財政的現狀下，冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入。各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。
2011年，全國土地市場進入了冷清狀態(tài)。今年以來，這種冷清狀態(tài)依然在延續(xù)，全國各地土地流拍現象不斷出現。
鏈家地產市場研究部提供的數據顯示，截至今年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內的全國20個重點城市土地流拍宗數達到107宗，其規(guī)劃建筑面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。這些流拍地塊按推出的價格來看，如果能拍賣出去，土地收益至少達到138億元。
從各類型地塊來看，住宅類用地流拍52宗，同比增長一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現象最為嚴重。
中原市場研究部的統(tǒng)計顯示，2012年前4個月，標桿房企拿地189億，同比下調63%，僅占銷售額的12%。其中，富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個月都沒有增加新的土地儲備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。
從樓市限購到今年5月，北京在限購期內共實現土地出讓金額1126.3億元，而2009年11月17日至2011年2月16日這15個月內，土地出讓金額則為2045.7億元，同比少收入919.4億元，同比下滑幅度達到44.9%。
到了5月，北京土地市場更是創(chuàng)了紀錄，僅出讓3宗工業(yè)用地，合計土地出讓金僅7573萬元，沒有一塊住宅等經營性用地出讓。
“開發(fā)商地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業(yè)銀行首席經濟學家向松祚告訴記者，現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下，很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。
在向松祚看來，近期出現多條放松地產調控的虛假消息，其背后就是一場拔河比賽。開發(fā)商、地方政府、還有買完房希望升值的人，也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人則不希望房地產政策放松。
在這個拔河比賽中，前面有三方，后面有兩方。在向松祚看來，前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息，將會改變百姓對房地產市場的預期，而預期一旦改變，購房行為將跟著改變。“近期部分城市出現房地產市場火爆場面就是證明。”
不過，也有房地產企業(yè)表達不同聲音。萬科總裁郁亮6月5日在深圳的論壇上表示，房地產宏觀調控本來應該在2008年完成行業(yè)調整，結果卻半途而廢，希望此輪宏觀調控不要重蹈覆轍。
