多地樓市頻現(xiàn)“搶房潮” 背后是開發(fā)商做局制造假象？

    編者按：京城樓市出現(xiàn)超過(guò)百天的回暖，令剛需購(gòu)房者的觀望情緒日益降低，為了避免再次錯(cuò)過(guò)房?jī)r(jià)低點(diǎn)，剛需購(gòu)房者近期紛紛加快入市步伐，南京、深圳更是出現(xiàn)了久違的排隊(duì)搶房景觀。與此同時(shí)，地王重現(xiàn)江湖，4月，在北京，南昌市政19億元擊退萬(wàn)科，成為北京新地王。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)商品住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)16.37%；成交額環(huán)比增長(zhǎng)19.12%。新一輪“購(gòu)房熱”已經(jīng)襲來(lái)，地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重新走上“量?jī)r(jià)齊漲”的老路？本期聚焦房地產(chǎn)“購(gòu)房潮”，力圖解讀此輪“購(gòu)房潮”的規(guī)模、來(lái)龍去脈，以及背后的成因。

    近日，樓市相當(dāng)熱鬧，新盤“千人搶購(gòu)”，二手房購(gòu)買者“整夜排隊(duì)”。多地頻現(xiàn)“搶房潮”，其背后是開發(fā)商做局制造假象？還是市場(chǎng)需求在這一節(jié)點(diǎn)集中釋放？尤其近日南京句容碧桂園鳳凰城搶房潮升級(jí)，由千人搶購(gòu)引發(fā)至萬(wàn)人搶房，這些現(xiàn)象是否代表樓市傳出逆轉(zhuǎn)信號(hào)？

    南京句容現(xiàn)搶房潮

    近日，有媒體稱南京市出現(xiàn)萬(wàn)人搶房潮，據(jù)說(shuō)其項(xiàng)目名稱為碧桂園鳳凰城，開盤當(dāng)日去化率為90%。

    對(duì)此，有消息人士向記者表示，該盤確實(shí)賣的不錯(cuò)，開盤當(dāng)日房源即售罄，后來(lái)臨時(shí)加開房源，但是也有渲染成分，只是有萬(wàn)人到訪而已，畢竟不是每一個(gè)到訪者都會(huì)決定購(gòu)買，加入搶房大軍。

    上述消息人士還向記者透露，雖然碧桂園鳳凰城暢銷，但是該項(xiàng)目并不位于南京市，而是位于句容，因此其搶購(gòu)熱潮也不是發(fā)生在南京市，而是發(fā)生在緊鄰南京的句容。

    對(duì)于句容出現(xiàn)搶房潮的原因，該人士向記者表示，一方面，碧桂園鳳凰城項(xiàng)目在營(yíng)銷上下功夫，蓄客時(shí)間長(zhǎng)，踏準(zhǔn)了推盤節(jié)奏；另一方面則是因?yàn)榫淙莶幌拶?gòu)，地理位置又緊鄰南京，因此其客戶相對(duì)于當(dāng)?shù)刈宰∪巳海瑒t更多地吸引了南京購(gòu)房者去句容投資。

    此外，據(jù)南京市中心一位我愛我家的銷售經(jīng)理向記者透露，南京的新盤成交量明顯回暖，二手房房?jī)r(jià)也在看漲，好的房源也有排隊(duì)購(gòu)買現(xiàn)象，不過(guò)整體來(lái)看，尚處在小幅穩(wěn)定上漲階段，也未引發(fā)搶購(gòu)狂潮。

    而對(duì)于南京市樓市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)并未放松，雖然相對(duì)于今年年初，不管是新盤還是二手房成交均價(jià)和成交量都有所上升，但是上漲幅度并不是非常大，搶購(gòu)潮更不是南京市樓市的主流趨勢(shì)。

    此外，南京市多位中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)人員向記者表示，句容碧桂園鳳凰城雖然熱銷，但是對(duì)于南京市來(lái)說(shuō)，還并未出現(xiàn)大規(guī)模的搶購(gòu)現(xiàn)象。

    南京樓市量?jī)r(jià)齊升

    “現(xiàn)在80多平米的小戶型都已經(jīng)賣光了，預(yù)計(jì)下個(gè)月會(huì)有新房源開盤，不過(guò)價(jià)格還未確定。”南京市仙林湖望月路萬(wàn)科金色領(lǐng)域的相關(guān)人士向本報(bào)記者介紹。據(jù)記者了解，該盤之前的銷售均價(jià)為11000元／平方米。不過(guò)，上述樓盤的銷售人員向記者透露，如果更嚴(yán)厲的調(diào)控政策不出臺(tái)的話，預(yù)計(jì)新房源的均價(jià)可能有小幅上漲。此外，據(jù)其附近知情人士介紹，實(shí)際上，該盤現(xiàn)在推出的房源已經(jīng)比去年推出的房源價(jià)格要小幅上漲，大概每平米上漲500元。

    據(jù)記者了解，同樣位于該區(qū)域的保利羅蘭香谷也有上漲跡象。“我們幾乎每一個(gè)月都會(huì)推出一批房源，之前推出的87平方米戶型的房子折后總價(jià)約80萬(wàn)元，而現(xiàn)在推出同一戶型的房源總價(jià)則約為90萬(wàn)元。不過(guò)，后推出的為湖景房，因此比之前推出的房源總價(jià)上要多出10萬(wàn)元左右。”保利羅蘭香谷的一位銷售人員向記者介紹。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月南京市新房共成交5879套，環(huán)比上漲8.71%，同比漲幅接近90%，而6月份截止到上半月一共成交3975套，預(yù)計(jì)本月或?qū)⑼黄?000套。此外，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，在2012年5月份全國(guó)70大中城市新建商品住宅房?jī)r(jià)漲幅排序中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲指數(shù)中，南京位列第9。

    對(duì)此，鏈家地產(chǎn)分析師陳雪認(rèn)為，南京新房市場(chǎng)在持續(xù)的“低價(jià)跑量”策略下，自3月份成交量呈現(xiàn)出明顯增長(zhǎng)后，市場(chǎng)維持穩(wěn)中有升，新房市場(chǎng)逐漸扭轉(zhuǎn)了成交量平穩(wěn)下行的走勢(shì)。其中部分項(xiàng)目也持續(xù)熱銷，如江寧老盤21世紀(jì)國(guó)際公寓、江北六合新盤榮盛花語(yǔ)馨苑、城北新盤金地明悅等。

    南京多家中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)人員也向記者表示，目前調(diào)控政策已經(jīng)有筑底跡象，如果南京現(xiàn)行調(diào)控政策不再收窄的話，部分開發(fā)商將會(huì)提價(jià)試水市場(chǎng)，尤其那些小戶型的房子價(jià)格水平將水漲船高。

    對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向本報(bào)記者表示，從目前的整體形勢(shì)來(lái)看，開發(fā)商大幅提價(jià)的聲音尚不強(qiáng)烈，但只要現(xiàn)行調(diào)控政策不再趨緊，樓市雖不會(huì)出現(xiàn)顛覆性反轉(zhuǎn)，但將會(huì)慢慢小幅上漲。

    購(gòu)房者恐慌心理蔓延

    更值得注意的是，雖然碧桂園鳳凰城項(xiàng)目在句容而非南京，但是該項(xiàng)目去化率確實(shí)很高。而且面對(duì)其“搶房潮”的聲音，楊紅旭坦言，部分城市出現(xiàn)的搶購(gòu)潮基本屬實(shí)。

    陳雪則認(rèn)為，最近多地出現(xiàn)“日光盤”項(xiàng)目及樓市漲價(jià)的傳言，恐多有炒作之嫌。最近幾個(gè)月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)了一定的放量，但多是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。況且目前市場(chǎng)成交較2009年和2010年樓市火爆時(shí)期仍有較大的差距，市場(chǎng)全面反彈難度較大。

    陳雪同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前樓市處在回升期，部分性價(jià)比高的項(xiàng)目不排除熱銷的情況，但最近所傳的項(xiàng)目漲價(jià)以優(yōu)惠取消居多，坐地起價(jià)很難出現(xiàn)。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉也指出，各地頻發(fā)的千人搶購(gòu)潮不排除開發(fā)商渲染成分在內(nèi)，甚至是一些房企使用營(yíng)銷手段造勢(shì)，但是開發(fā)商完全捏造的可能性并不大，事實(shí)上，樓市確實(shí)在復(fù)蘇。

    更重要的是，有業(yè)內(nèi)人士稱，從真實(shí)的市場(chǎng)情況看，除非真的是項(xiàng)目性價(jià)比極高，否則很難出現(xiàn)真正的搶購(gòu)潮。

    令人擔(dān)憂的是，楊紅旭和張大偉均表示，購(gòu)房者的恐慌情緒正在生成并蔓延。張大偉強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者對(duì)政策和市場(chǎng)導(dǎo)向雙雙恐慌，對(duì)市場(chǎng)的再跌預(yù)期降低，對(duì)調(diào)控政策不放心，觀望情緒不再濃烈，反而是買漲心理滋生，害怕再度踏空心理非常強(qiáng)烈。

    值得注意的是，調(diào)控政策筑底，開發(fā)商不斷營(yíng)造開盤熱銷的氣氛，這對(duì)于很多購(gòu)房來(lái)說(shuō)，容易形成一種跟風(fēng)入市，或者是看漲買房的心態(tài)。另外，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能將借勢(shì)提價(jià)，利用購(gòu)房者恐慌心理催生樓市的量?jī)r(jià)齊升。