買二手房考察房齡最重要 專家教你如何確定

    王先生看中一套二手房，房主介紹說房子是1999年8月建成的，可是他看到房產(chǎn)證上的日期卻是1997年9月。房子到底是哪年的??？應(yīng)該如何識別呢？王先生被房子的真實“年齡”搞昏了頭。記者就此采訪了22世紀不動產(chǎn)、太平洋房屋等中介的有關(guān)人士，他們表示很多購房者在買房時并不太重視考察房齡，這其中也是二手房買賣中的一個重要環(huán)節(jié)。

    房齡長短有何不同

　　記者在部分二手中介公司內(nèi)看到，幾乎每個中介公司的屋內(nèi)都張貼了許多二手房的基本信息，不僅標明了價格、位置、面積等房子的基本情況，有些房子還特別標明了房屋的年齡。一位經(jīng)紀人說，標明年齡的房子基本上都是七八年以內(nèi)的房子，對于房齡在10年以上的，他們基本上就不標明了。有時候經(jīng)紀人會將房子的年齡寫得年輕一些，這樣更容易吸引大家的關(guān)注。

　　一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現(xiàn)貶值。

　　從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費用，增加物業(yè)的維護成本，購房者的實際購房成本將增高。

　　此外，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風(fēng)險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據(jù)當時的市場情況，通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款成數(shù)一般還會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

    房齡為何會出問題

　　購買二手房時，房齡為何會出現(xiàn)問題呢？這是因為在房產(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。房主到中介公司登記房源時，一般都是由房主單方面介紹房源信息，房齡長短都是房主說了算。中介公司也愿意賣更新的房子，因為這樣可以賣一個好價格。

　　其實，房齡是可以查詢的，但只能在品牌公司才能進行。據(jù)22世紀不動產(chǎn)總經(jīng)理王文香告訴記者，自去年起，我市二手房交易實施網(wǎng)上備案以后，如果想要查詢，可以在進行網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號，查詢房屋相關(guān)信息。但這個查詢只能在擁有密鑰的品牌公司才能進行，也就是說，只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能進行網(wǎng)上查詢。

　　如果進行手拉手交易，買方想要查詢，需由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易中心才行。但因涉及查詢費，交通費，一般賣家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。而當雙方簽過買賣合同后，由買家憑合同及土地證上的房產(chǎn)號查詢時，也只是口頭告知，不出示文本證明，而賣家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買賣合同。另外，買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進入辦貸階段。也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢，但這時即使知道真相也為時已晚。

     房齡應(yīng)該如何確定

　　那么，二手房的房齡就成為一個謎了嗎？其實還是有一些簡單實用的方法的。比如，可以查看房子的外立面，通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九?？吹叫陆埏椀膲γ?，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信房主或中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。房屋內(nèi)如果新裝飾過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

　　買方還可以在與房東簽訂的合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實房齡，購房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者存在惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴重損害購房者利益，則購房者有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。