京滬深樓市回暖明顯 業(yè)主高開預(yù)留買家還價空間

華景新城四期一業(yè)主，原放盤價為128萬元，后反價至132萬元成交。

    富力東堤灣、華景新城成功反價……有中介統(tǒng)計，市場上約有6.6%宗數(shù)成交價高于放盤價

    過去的5月，全國各地樓市持續(xù)升溫。北京市朝陽區(qū)5月單日過戶600套，去年同期北京日均成交二手房才400套；深圳有一個新開盤千人排隊，6小時認(rèn)購金額16億元；上海有業(yè)主寧愿賠定都要升價另售。記者從廣州市各大中介了解到，目前各區(qū)域已經(jīng)零星出現(xiàn)業(yè)主反價成交的情況，滿堂紅統(tǒng)計5月份成交的宗數(shù)，6.6%的交易最終成交價高于業(yè)主放盤價，即使是業(yè)主不反價，議價的空間已比第一季度大為收窄。廣州二手市場目前的走勢如何？記者對此進行了深入采訪。 文/圖：記者李鳳荷

    京滬深各地樓市回暖明顯

    據(jù)北京市一名中介人士透露，5月份朝陽區(qū)一天大約過戶600套，這是一個頗為可觀的成交量。去年年中，全北京市每天成交的二手房僅為400套左右。當(dāng)時，不少區(qū)縣的房屋產(chǎn)權(quán)大廳門庭冷落，排隊現(xiàn)象更是少見。這名人士透露，“原來過戶大廳下午5時就下班，現(xiàn)在經(jīng)常加班到晚上8時、9時，但還是有人排不上。”

    深圳今年罕見的千人排隊購房現(xiàn)象最近也出現(xiàn)了。深圳一手盤水榭春天日前推出近千套房源，當(dāng)天售出820多套，銷售率超過八成，認(rèn)購金額達16億元。一名購房者透露：“早上8時左右，現(xiàn)場已是人頭攢動，在征信區(qū)及VIP客戶區(qū)，已有數(shù)百人在排隊進場；9時不到，售樓處已是人山人海，VIP客戶區(qū)就有一千多客戶排號了。”據(jù)了解，該樓盤是由于處于深圳龍華的中心位置，在地段優(yōu)勢及限價低價等原因共同作用下，受到購房者追捧。

    記者一名朋友在上海購房的經(jīng)歷也驗證了樓市回升的趨勢。羅小姐5月份在上海寶山區(qū)看中一個樓齡十五六年的樓梯樓中層單位，當(dāng)時業(yè)主叫價一萬三四。由于是首次購房，她與家人經(jīng)過多輪商討，父親主張要緩一緩，哥哥則認(rèn)為上海郊區(qū)一萬三四，跌也跌不到哪里去。正當(dāng)她決定要履約時，業(yè)主通知她，業(yè)主愿意雙倍賠定，解除合約。羅小姐當(dāng)時只交了一萬元定金給業(yè)主，一個月不到拿回2萬元，但業(yè)主已經(jīng)升價重新放盤另售。羅小姐為自己的猶豫不決錯失筍盤而懊惱不已。

    合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，一般來說，二手樓價的走勢與市場活躍度以及業(yè)主的心態(tài)有直接的關(guān)系。5月份市場活躍度有所趨緩，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強，小部分試探性提價，二手樓價呈逐漸筑底、隱現(xiàn)小幅回升的勢頭。5月份廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1455點，較最高峰的去年同期下跌3.6%，但較最低價仍上漲近1%。

    中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，由于限購限貸政策大方向依然未松綁，廣州樓價都會保持平穩(wěn)，而在價格平穩(wěn)和利率優(yōu)惠的刺激下，成交量會有所上升。不過，黃燕飛亦坦言，近期出現(xiàn)的各項銀行利好，而去年至今，媒體亦頻繁報道各地有“救市”出現(xiàn)，加上5月樓市成交量上升，無疑讓業(yè)主多了一些底氣，買家要趁還有議價空間時趕快入市。

    成功個案：最高反價十多萬元

    中原地產(chǎn)芳滿庭苑分行營業(yè)經(jīng)理葉俊鋒介紹，近期分行有兩名業(yè)主出現(xiàn)反價現(xiàn)象，一是華景新城四期單位業(yè)主，原放盤價為128萬元，后反價至132萬元成交；另一名是信華經(jīng)理人家園的業(yè)主，原放盤價為220萬元，買家相中后，雙方議價至212萬元準(zhǔn)備成交。但在簽約前幾天，業(yè)主突然要求升至225萬元，比之前達成一致的212萬元高出13萬元之多，比放盤價高出5萬元。買家不肯追加價錢，導(dǎo)致成交流產(chǎn)。據(jù)了解，該業(yè)主是身在上海工作的人士，因見上海部分房價開始上漲，所以反價。葉俊鋒表示，雖然該名買家不肯追價，但仍有新買家相中該物業(yè)，且愿意給到225萬元，相信物業(yè)不久將成交。華景新城四期某單位的業(yè)主，88平方米的物業(yè)原放盤價為128萬元，在近來樓市回暖和政策微調(diào)影響下，心態(tài)增強，反價至132萬元并成功出售物業(yè)，成交價比放盤價高了4萬元。

    滿堂紅專業(yè)人士透露，富力東堤灣5月份出現(xiàn)業(yè)主成功反價的案例，90多平方米的物業(yè)，業(yè)主從285萬元反價至300萬元以上，成交單價接近34000元/m2。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理張國嶸表示，反價或提價的情況主要集中在中等價位物業(yè)。如工業(yè)大道板塊有一套電梯樓單位，業(yè)主開價200萬元，后來眼見春節(jié)后市道不算太好，表示若有客人肯出190多萬元都愿意賣。近期不少準(zhǔn)買家看樓，業(yè)主認(rèn)為自己賣便宜了，開始小幅提價，最后該物業(yè)以205萬元成交，最終成交價比原放盤價高5萬元。

    滿堂紅5月促成的二手住宅買賣交易中，最終成交價高于放盤價的宗數(shù)占總成交宗數(shù)的6.6%，當(dāng)中番禺區(qū)占了三成。這些交易中，總價在90萬元以下的物業(yè)，一般升價1萬~3萬元成交；總價在200萬元以上的物業(yè)，一般升價5萬~10萬元成交。

    “踢爆”反價潮真相：

    反價幅度不大 小戶型學(xué)位房易反價

    據(jù)了解，目前業(yè)主反價多集中在小戶型及學(xué)位房上。滿堂紅專業(yè)人士表示，天河北反價的情況不算明顯，幅度在5%以內(nèi)，多數(shù)是總價100萬元的物業(yè)出現(xiàn)反價5萬元左右，尤其集中在帶有華陽小學(xué)學(xué)位的物業(yè)，這些學(xué)位房業(yè)主見到4、5月份看樓客增多，便提出反價。另外，如中怡城市花園、天逸名都等小戶型，由于放盤少，一有放盤，買家就會集中要求看房，業(yè)主則會吊起來賣，除非買家愿意選擇一次性付款，否則這類小戶型的業(yè)主心態(tài)都比較強。5月份從中怡城市花園的成交看，100平方米以上三房物業(yè)，業(yè)主總價可讓價近10萬元，但50平方米的小戶型，基本沒有議價空間，成交價基本在27000~28000元/m2左右。

    業(yè)主“高開”預(yù)留買家還價空間

    業(yè)主以放盤價或低于放盤價成交，是否就是沒漲價呢？業(yè)主人士表示，業(yè)主放盤價通常會比市價高，預(yù)留空間給買家還價，即使以放盤價或者略低于放盤價成交，其實該成交價都已比市價要高。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理王金華表示，一般來說業(yè)主在放盤時往往都預(yù)先了解市場行情，再厘定放盤價。如市場價在100萬元左右的房源，業(yè)主在放盤時會開價102萬~105萬元，已預(yù)留了買家2萬~5萬元的還價空間。由于低于市場價開價的情況并不多見，因此，大部分業(yè)主一有買家到價就賣，很少會認(rèn)為自己開價過低而反價或提價。

    議價空間縮小 買家態(tài)度積極

    中原地產(chǎn)麓景路分行營業(yè)經(jīng)理伍思進表示，逆市中好議價，麓景路一帶的物業(yè)，若放盤總價為100萬元，之前可議價至92萬~95萬元成交；現(xiàn)在則只能低至97萬~95萬元。盡管議價空間縮小，但買家卻積極了。之前，分行成交以“剛需”買家為主，現(xiàn)在多了很多改善型置業(yè)者。這部分改善型置業(yè)者的態(tài)度比之前積極很多，之前分行同事致電他們，他們基本都會直接推辭，說遲些再看；而近來致電他們，他們都表現(xiàn)得非?；钴S，在電話中已不斷詢問盤源相關(guān)情況。

    黃燕飛表示，減息對于樓市成交的影響不容忽視，因為那就是間接等于樓價在降。如貸款利率下降0.25個百分點，倘若房貸總額為100萬元，貸款期限20年，采用等額還款方式，那么此次降息后月均還款額減少約150元，總共可少還約3.59萬元；若采用等本還款方式，20年可少還約2.51萬元，等于是給客戶打了個9.7或9.8折，這會吸引很多“剛需”買家。

    只是零星個案 尚難形成氣候

    中原地產(chǎn)黃燕飛表示，近期確實出現(xiàn)了業(yè)主反價現(xiàn)象，但此類現(xiàn)象只出現(xiàn)在天河、越秀、海珠以及番禺區(qū)零星板塊的零星物業(yè)上，目前市場上二手物業(yè)的價格還是趨于穩(wěn)定。但有一點不爭的事實，那就是現(xiàn)在市場上盤源議價空間較一季度大幅縮窄了。滿堂紅有關(guān)人士表示，目前的反價現(xiàn)象暫時不能當(dāng)成是反價潮的“序幕”，皆因每個業(yè)主都只能根據(jù)到場看房的客戶數(shù)量多少去衡量自己的放盤價是否合理，現(xiàn)時市場的總體承接力仍不夠大，全市范圍內(nèi)的反價潮很難集中出現(xiàn)，最多只是個別房源供應(yīng)緊缺的地段，其樓價才會有一個較明顯的上升幅度。由于限購政策未放松，估計在未來三個月內(nèi)，樓市交易量只會處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，總體樓價的累計漲幅不會超過9%。

    合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從整體市場來看，業(yè)主反價或提價的現(xiàn)象僅是零星個案，大部分業(yè)主由于放盤價與市場價相差不遠，都是采取有買家到價就出售物業(yè)，并不會因多賺些小錢而延誤了出售物業(yè)套現(xiàn)的最佳時機。盡管近幾個月因累積多時的剛需自住買家入市增多而帶動市場交投活躍度比去年要好，但整體市場成交量與限購前正常市場交投相比，仍未恢復(fù)到限購前的正常水平。