房產(chǎn)行業(yè)假消息層出不窮 各方力量角力地產(chǎn)調(diào)控

    多方力量拔河 市場(chǎng)亦幻亦真

    任何經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)異動(dòng)。

    盡管今年前5個(gè)月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)不止一次表態(tài)稱，“堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖”，但放松調(diào)控的聲音并未因此消失。

    最近幾天，“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個(gè)人住房貸款”等新聞風(fēng)靡各大網(wǎng)站，引發(fā)眾多網(wǎng)友跟帖評(píng)論。

    然而，本月12日、14日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布辟謠聲明，稱上述新聞純屬捏造。

    房地產(chǎn)調(diào)控是否放松，為什么有人迫不及待地散布、追捧這些信息？

    如夢(mèng)如幻的房地產(chǎn)調(diào)控松綁新聞

    6月7日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息稱，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    從6月8日起，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。

    也許是受到銀根調(diào)整消息的刺激，很快，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的新聞開(kāi)始出現(xiàn)。

    6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。

    這篇報(bào)道稱，一位發(fā)改委內(nèi)部人士在6月5日表示，受外部經(jīng)濟(jì)影響，再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空，給經(jīng)濟(jì)回落帶來(lái)的壓力越來(lái)越大，政府有意通過(guò)集中放項(xiàng)目來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。

    文章還說(shuō)，該發(fā)改委內(nèi)部人士解釋“救市”的原因?yàn)?，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對(duì)，此次開(kāi)閘放項(xiàng)目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟(jì)。如果這些方法還是不行，那么未來(lái)不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目“開(kāi)口子”。

    兩天后，另一篇名為《央行特級(jí)文件，首套房貸利率最低7折》的報(bào)道再次吸引了眾多關(guān)注。

    按照這篇報(bào)道的內(nèi)容，降息當(dāng)天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，在該文件中，央行稱，“房貸金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率0.7倍。”

    這也就是說(shuō)，首套房貸利率將能獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復(fù)存在。這樣的消息無(wú)疑讓眾多購(gòu)房人心動(dòng)。

    同樣引發(fā)房地產(chǎn)界關(guān)注的還有一條信息，6月11日，《銀監(jiān)會(huì)：給予二套房貸與首套同樣風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重》的報(bào)道出現(xiàn)。報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，而此前，首套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將刺激商業(yè)銀行擴(kuò)大二套房貸占比。

    5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了一波交易量的上漲。比如北京，截至5月27日，5月北京市純商品住宅新房成交8333套，比4月上漲33.9%。房地產(chǎn)“紅五月”已經(jīng)在不止一個(gè)城市出現(xiàn)。

    在交易量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)、存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)的情況下，上述有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的消息更讓人覺(jué)得，房地產(chǎn)調(diào)控是否將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向？

    在北京各家中介公司，最近幾天，前來(lái)咨詢房貸優(yōu)惠的人一下子多了起來(lái)。

    “我們也覺(jué)得奇怪，怎么有那么多人來(lái)咨詢房貸優(yōu)惠政策。從目前掌握的信息看，銀行一般只給首套房貸九折的優(yōu)惠，二套房貸根本就沒(méi)有任何優(yōu)惠。極少數(shù)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可以拿到八五折的優(yōu)惠，這已經(jīng)是最大的優(yōu)惠了。”偉業(yè)我愛(ài)我家房地產(chǎn)集團(tuán)副總胡景暉告訴記者。

    很快，相關(guān)部委作出了回應(yīng)。

    6月12日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱該委最近沒(méi)有人接受過(guò)某報(bào)的采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

    6月14日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)也在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱6月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整。近日，媒體的報(bào)道純屬誤解。

    再來(lái)看房貸利率優(yōu)惠政策。

    在2010年4月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始時(shí)，有關(guān)房貸政策就已經(jīng)定位為差別化的住房信貸政策。對(duì)住房貸款利率的調(diào)整僅涉及二套住房，即購(gòu)買二套住房，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

    雖然在此之后，各家銀行幾乎都取消了七折優(yōu)惠。但從政策上看，不論是央行還是銀監(jiān)會(huì)，都沒(méi)有發(fā)文要求各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)。

    各方力量角力地產(chǎn)調(diào)控

    一家國(guó)有銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士告訴記者，其實(shí)首套房貸利率七折優(yōu)惠的政策一直都存在。但在整體房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，銀行基本都從嚴(yán)執(zhí)行政策，所以也取消了首套房貸利率七折的優(yōu)惠。“這樣做銀行還可以多賺錢，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么不好的。”

    今年3月，該銀行人士到多個(gè)省市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)如今銀行貸款已經(jīng)很難貸出去，很多公司因?yàn)樾蝿?shì)不好根本就不要貸款。“大量資金貸不出去，銀行收入受影響，所以更不愿意在房貸上作出優(yōu)惠調(diào)整。央行降息的政策，更多地針對(duì)流動(dòng)性，不能說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有影響，但并不是要放松房地產(chǎn)調(diào)控。”

    自從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，差別化的信貸利率政策一直沒(méi)有得到真正的執(zhí)行，該優(yōu)惠的并沒(méi)有得到優(yōu)惠。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)就曾多次表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但中央不會(huì)放松。個(gè)人住房信貸政策需要真正落實(shí)差別化，給首次置業(yè)者以應(yīng)有的優(yōu)惠。

    “從政策層面看，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控肯定不會(huì)放松。”胡景暉告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控剛看到一點(diǎn)成效，如果這個(gè)時(shí)候中途退出，將會(huì)造成更大的問(wèn)題。

    不過(guò)，在胡景暉看來(lái)，今年上半年整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，已經(jīng)讓一些開(kāi)發(fā)商和地方政府有些著急，總想著讓政策放松。

    實(shí)際上，放松調(diào)控的沖動(dòng)從去年下半年開(kāi)始就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。

    2011年下半年以來(lái)，全國(guó)累計(jì)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，但是觸及國(guó)家政策紅線的都被叫停。

    不難理解地方政府的沖動(dòng)。在土地財(cái)政的現(xiàn)狀下，冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入。各地都還沒(méi)有找到擺脫土地財(cái)政的好方法。

    2011年，全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)入了冷清狀態(tài)。今年以來(lái)，這種冷清狀態(tài)依然在延續(xù)，全國(guó)各地土地流拍現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗，其規(guī)劃建筑面積945萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。這些流拍地塊按推出的價(jià)格來(lái)看，如果能拍賣出去，土地收益至少達(dá)到138億元。

    從各類型地塊來(lái)看，住宅類用地流拍52宗，同比增長(zhǎng)一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現(xiàn)象最為嚴(yán)重。

    中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年前4個(gè)月，標(biāo)桿房企拿地189億，同比下調(diào)63%，僅占銷售額的12%。其中，富力、華潤(rùn)、金地和綠城連續(xù)4個(gè)月都沒(méi)有增加新的土地儲(chǔ)備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。

    從樓市限購(gòu)到今年5月，北京在限購(gòu)期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)土地出讓金額1126.3億元，而2009年11月17日至2011年2月16日這15個(gè)月內(nèi)，土地出讓金額則為2045.7億元，同比少收入919.4億元，同比下滑幅度達(dá)到44.9%。

    到了5月，北京土地市場(chǎng)更是創(chuàng)了紀(jì)錄，僅出讓3宗工業(yè)用地，合計(jì)土地出讓金僅7573萬(wàn)元，沒(méi)有一塊住宅等經(jīng)營(yíng)性用地出讓。

    “開(kāi)發(fā)商地方政府希望房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以理解。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚告訴記者，現(xiàn)在的關(guān)鍵是中央政府對(duì)地方政府變相放松調(diào)控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，很擔(dān)心中央政府容忍地方政府放松調(diào)控。

    在向松祚看來(lái)，近期出現(xiàn)多條放松地產(chǎn)調(diào)控的虛假消息，其背后就是一場(chǎng)拔河比賽。開(kāi)發(fā)商、地方政府、還有買完房希望升值的人，也包括靠房地產(chǎn)廣告活著的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。中央政府、想買房但又希望降房?jī)r(jià)的人則不希望房地產(chǎn)政策放松。

    在這個(gè)拔河比賽中，前面有三方，后面有兩方。在向松祚看來(lái)，前三方贏的可能性比較大。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不太可能再有新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)。如果前三方不斷放出類似虛假消息，將會(huì)改變百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，而預(yù)期一旦改變，購(gòu)房行為將跟著改變。“近期部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆場(chǎng)面就是證明。”

    不過(guò)，也有房地產(chǎn)企業(yè)表達(dá)不同聲音。萬(wàn)科總裁郁亮6月5日在深圳的論壇上表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控本來(lái)應(yīng)該在2008年完成行業(yè)調(diào)整，結(jié)果卻半途而廢，希望此輪宏觀調(diào)控不要重蹈覆轍。