開發(fā)商PK購房者 樓市“歐洲杯”誰是大贏家？

　　開發(fā)商PK購房者
　　6月，"歐洲杯"足球賽事進行得如火如荼，6月的樓市也是越來越火熱。隨著央行"降準"、"降息"，購房者入市積極性提高，開發(fā)商也開始增加供應量，品牌開發(fā)商紛紛推出品牌大盤爭奪剛需市場，樓市"黑馬"也屢創(chuàng)銷售奇跡，與此同時，各種營銷大戰(zhàn)硝煙四起，購房者在政策、促銷的刺激下還能淡定嗎？開發(fā)商PK購房者，誰才是6月樓市最終贏家？
　　六月樓市三大看點
　　一看"豪門盛宴"
　　本月迎來別墅入市小高潮
　　"歐洲杯"幾大豪強對決，演繹著足球比賽上的"豪門盛宴"，今年6月，東莞高端豪宅市場也有多個別墅樓盤加推，上演東莞樓市版的"豪門盛宴"，東莞樓市出現(xiàn)了一波別墅入市的小高潮。
　　從區(qū)域分布來看，6月供應的別墅分布相對集中，如虎門、沙田片區(qū)是6月豪宅市場最熱門的片區(qū)之一，其中虎門國際公館、沙田湖景花園、沙田匯景·御海藍岸均有別墅推出。此外，在中央城區(qū)方面，萬江、松山湖片區(qū)也均有樓盤加推聯(lián)排別墅和獨棟別墅。
　　從戶型面積來看，6月加推別墅一反往常200～300平方米類別墅戶型，此次加推大多以500平方米左右的獨棟別墅、雙拼別墅為主，戶型稀缺，填補了這兩年來東莞獨棟別墅的市場空白。
　　二看"生死對決"
　　區(qū)域競爭激烈塘廈十新盤貼身肉搏
　　在歐洲杯的比賽當中，時常見到旗鼓相當?shù)膬蓚€隊之間進行生死對決，而在東莞樓市，同一片區(qū)之間的樓市競爭也是相當激烈，今年6月，這種競爭在塘廈、南城等區(qū)域表現(xiàn)最為明顯。
　　上周，萬科朗潤園開放營銷中心，對深莞兩地購房者進行產(chǎn)品推薦，為塘廈片區(qū)的競爭加入了一股強勁的力量，與此同時，碧桂園在塘廈布局三大盤，將與萬科進行正面交鋒。塘廈今年十大新盤貼身肉搏，將成為近期樓市的一大看點。
　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，東莞潛在商品住宅面積排行第一的為塘廈鎮(zhèn)，包含樓盤共10個，面積約138.4萬平方米。
　　據(jù)了解，由于臨近深圳，這些樓盤的目標購房群體均以深圳客為主，此外，樓盤的戶型面積也較為相似，可以預見，未來的塘廈樓市競爭將極其激烈。
　　三看"誰是冠軍？"
　　品牌盤勝出還是"黑馬"突圍？
　　進入6月份，萬科、宏遠、光大等多個品牌開發(fā)商推出新品。與此同時，也出現(xiàn)了樓市"黑馬"。5月份，花樣年·江山以銷售222套成績排名全市成交套數(shù)第一，本月該樓盤是否能繼續(xù)成為樓市"黑馬"，有待繼續(xù)觀察。此外，許多臨深片區(qū)大盤以性價比高、成交量大而受到矚目。
　　業(yè)內人士認為6月樓市可能會出現(xiàn)"淡季不淡"的局面，最終誰會勝出讓我們拭目以待。
　　戰(zhàn)術篇：開發(fā)商PK購房者
　　開發(fā)商：
　　打好營銷戰(zhàn)留住購房者
　　樓市的發(fā)展越來越成熟，營銷的各類戰(zhàn)術也越來越多樣化，無論營銷方式怎么變，最終的目的都是為了留住購房者，而購房者也可以在這些營銷方式當中，選擇最適合自己需求的，從而購買到最滿意的新房。
　　樓市戰(zhàn)術： "高筑墻、廣積糧、緩稱王"
　　戰(zhàn)術一： 防守反攻
　　戰(zhàn)術特色：開始固守，后乘虛而入，通過以逸待勞，后發(fā)制人，取得意想不到的勝利。
　　2012年以來，樓市政策從嚴厲轉向"定向寬松"，市場"以價換量"出現(xiàn)回暖，但是在中央幾次重申樓市政策不放松的現(xiàn)狀下，部分開發(fā)商采取了"防守反攻"的策略，"高筑墻、廣積糧、緩稱王"，堅守陣地，以打造好品質為賣點，不跟風降價，這類戰(zhàn)術的主要使用者是品牌大開發(fā)商。以本土龍頭房地產(chǎn)企業(yè)光大地產(chǎn)為例，在今年3月份西平片區(qū)樓市降聲一片的情況下，光大·景湖榮郡在房源品質調整的情況下，價格還稍微上調。從去年下半年開始，光大地產(chǎn)就變得相對低調，除了光大·錦繡山河等少數(shù)大盤推出新貨時引發(fā)業(yè)內關注外，其他時間段大多處于堅守陣地，做好品質階段，去年以來，該地產(chǎn)在全市樓市成交排名略有下降。2012年，隨著其兩大項目光大天驕御峰和盛世豪庭正式入市，相信今年樓市冠亞軍爭奪戰(zhàn)將更激烈。
　　樓市戰(zhàn)術： 舍不得孩子套不住狼
　　戰(zhàn)術二： 誘敵深入
　　戰(zhàn)術特色：把對手引進來，使其不易逃跑，再順勢而為，后發(fā)制人獲取勝利。
　　"以價換量"仍是目前樓市主流，不少樓盤推出少量特價房，以"誘敵深入"的營銷戰(zhàn)術，吸引購房者對樓盤的關注度，進而成功地促進銷售。業(yè)內人士認為，"舍不得孩子套不住狼，這種營銷戰(zhàn)術是目前較成功的營銷方法之一"。今年3月份，深業(yè)·歐景城曾推出5800元/平方米起特價房，貨量不多，特價房僅是位于5棟的部分戶型，由于價格相對于該樓盤均價低了一兩千元，在推出首周就被搶購一空，同時也吸引了大量購房者對該樓盤的關注度。這種營銷方式市場上一度流行開來。
　　戰(zhàn)術三： 斷臂求生
　　戰(zhàn)術特色：通過一定的舍棄，以求得更好的機會。
　　樓市戰(zhàn)術： 直接降價回籠資金
　　在樓市不景氣的情況下，個別開發(fā)商會采取"斷臂求生"的銷售方式，直接降價，以迅速回籠資金。今年3月份，中信凱旋公館"地王"項目跳水，引領了第二波東莞樓市降價潮。據(jù)了解，該樓盤推出洋房以8000元/平方米左右的均價進行銷售，而以其樓面地價預測，該樓盤最少虧損2000元/平方米。在降價的有力刺激下，該項目推出的新貨被搶購一空。
　　樓市戰(zhàn)術： 全民營銷擴大知名度
　　戰(zhàn)術四： 混合防守
　　戰(zhàn)術特色：靈活地將人盯人防守和區(qū)域防守的優(yōu)點充分運用。
　　如何吸引到更多的人前來購房，開發(fā)商不僅請來專業(yè)營銷團隊，還發(fā)動身邊每一個人進行營銷，以"混合防守"的戰(zhàn)術去打好營銷戰(zhàn)。去年金地外灘8號發(fā)出邀請："招兼職銷售，有購房客戶資源者無銷售經(jīng)驗亦可，簽約即結傭金。"此后，"全民營銷"這一名詞在東莞樓市流行起來。這種方式的成功不僅是讓更多的人介紹客戶買房，更重要的是能把樓盤的知名度傳得更響，吸引潛在購房者前來買房。

　　戰(zhàn)術五： 直搗龍門
　　戰(zhàn)術特色：使球隊以進攻核心的高能力為主要攻擊力量，用來更有利地攻擊對手。
　　樓市戰(zhàn)術： 切入購房者買房核心問題，成功促成銷售。
　　如何吸引購房者買房？
　　自然是要先了解購房者最需要的是什么：年輕的家庭關心房子是否帶學位，有車一族關心車位是否充足，而經(jīng)濟不寬裕的購房者則要考慮首付是否夠低。解決了這些核心問題，自然就能夠吸引更多的購房者。
　　這種"進攻核心"的戰(zhàn)術同樣也是市場上最多的營銷方式之一。如精英世家買房送車位，莞城多個樓盤"買房送學位"等都吸引了許多有需要的購房者買房。而今年以來，"一成首付"甚至"0首付"的營銷方式被廣泛運用，也成功地解決了一批年輕購房者的煩惱。此外，還有送裝修、返租，代墊首付等等促銷方法，以降低購房者入市門檻為目的，最終也成功地留住了一批剛需購房者。
　　購房者：
　　進退有度挑選最物美價廉產(chǎn)品
　　相對于開發(fā)商五花八門的營銷戰(zhàn)術，購房者的戰(zhàn)術就相對簡單得多，是繼續(xù)觀望還是見機入市？許多購房者在這幾種戰(zhàn)術當中進行徘徊。
　　樓市戰(zhàn)術： 樓市抄底
　　戰(zhàn)術一： 門前包抄
　　戰(zhàn)術特色：進攻時，在對方禁區(qū)內距離球門不遠處，等待隊友傳球準備射門……
　　樓價什么時候才是最低位？對于大部分的購房者來說，都希望能夠在最低位的時候入市，購買到物美價廉的新房。東城的陳小姐花了大量的時間對此進行研究，她購買了10多套房子，都是在價格比較低的時候入手。"要和周邊的樓盤對比，還要和之前的樓價對比。"陳小姐說，她一有空就去踩盤，尋找特價房，她的原則是"貴的不買"，在她所購買的幾套房子當中，有不少的價格相比同類樓盤低了一兩千元/平方米不等?，F(xiàn)在是抄底的時候了嗎？陳小姐認為，現(xiàn)在樓價相對較低，但是要"抄底"，還是要多看、多淘，在開發(fā)商進行促銷的時候，購買最優(yōu)惠的房源。
　　樓市戰(zhàn)術： 見機入市
　　戰(zhàn)術二： 控制中場
　　戰(zhàn)術特色：前鋒球員的進攻得分，離不開中場球員的配合與助攻，控制住中場就成功了一半。
　　在多次的讀者調查當中，我們發(fā)現(xiàn)，在"是否準備買房"的選項當中，大部分的購房者表示會見機入市，莞城的林先生就表示，買房是一件大事，要做長遠的打算，因此雖然經(jīng)常去看房，但是并不急著馬上買房，而是在多次看房的過程中，選擇在價格合適、地段合適，房子也合適的情況下才會購買。"什么時候才是合適的時機？等看到滿意的房子，價格也剛好是自己能承受的心理價位時，就是合適的時機。"
　　戰(zhàn)術三： 固守后防
　　戰(zhàn)術特色：后衛(wèi)的嚴密防守，以阻止對手的進攻，為奪取勝利奠定防守基礎……
　　樓市戰(zhàn)術： 繼續(xù)觀望
　　樓市政策不明朗，部分購房者維持著繼續(xù)觀望的態(tài)勢。"雖然降息了，但是中央也多次強調樓市調控不放松，下半年房價不一定就會漲起來。"購房者肖先生認為，目前東莞的房價仍然太高了，而且經(jīng)過這兩年的樓市調控，大家對東莞樓價的心理認可程度越來越低，不排除以后房價還會下降的可能，"以前西平是10000元/平方米的價格，大家不覺得貴，現(xiàn)在回到8000多元/平方米了，大家卻覺得貴了，以后東莞的樓價會不會回到七千多元，六千多元很難說。"肖先生表示，自己會繼續(xù)觀望。
　　　　專家預測：
　　"紅五月"的順利實現(xiàn)，樓市供需兩旺，降息、降準等利好消息陸續(xù)出臺，6、7月份或淡季不淡，買方市場或將轉為賣方市場，開發(fā)商PK購房者，誰才是最終的勝利者？且看專家為您進行下半年樓市預測。
　　九、十月或回歸量價齊升
　　隨著下半年樓市的持續(xù)好轉和開發(fā)商資金的漸趨寬松，項目調整價格的可能性較大，降價折扣幅度也會有所收窄，業(yè)內人士預測九、十月份東莞樓市或回歸量價齊升局面。
　　下半年樓市如何？東莞中原地產(chǎn)研究部認為，從東莞樓市層面來看，其一，首套房購買者的資金壓力將再次降低，個人住房公積金貸款的下調，將會有效刺激合理置業(yè)人群入市；其二，房價上漲的可能性不大，對購房者而言，這段時間是最佳的置業(yè)時機。而經(jīng)歷降息、降準、銷售回籠資金之后，開發(fā)商資金鏈好轉，此時優(yōu)勢傾向賣方市場。
　　全年樓市均價或將結構性小幅回落
　　2012年即將過半，全年樓價走勢如何？合富輝煌東莞市場研究部認為，2012年東莞全年樓市均價將結構性小幅回落。
　　合富輝煌東莞市場研究部表示，南城區(qū)持續(xù)多年開發(fā)比重占據(jù)全市15%~20%，且房價居于全市前五名，故南城區(qū)對于全市整體均價具有重要作用。而根據(jù)潛在供應區(qū)域分布數(shù)據(jù)來看，6～12月塘廈鎮(zhèn)將成為供應量最大的區(qū)域，而其樓盤整體價格難以高企，這意味著全市均價將拉低。此外，常平鎮(zhèn)下半年供應量較大，且價格處于中游，將可能拉低整體均價。下半年將有更多剛需產(chǎn)品上市。