開發(fā)商“抄底”搶地 房地產(chǎn)市場開始溫和反轉(zhuǎn)

    其實早在6月6日，上海成功出讓8幅地塊中5幅溢價成交已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。在6月7日央行降息之后，房地產(chǎn)市場更是悄然轉(zhuǎn)向。而嗅覺靈敏的房企早已開始在土地市場上尋找機會，6月土地市場初現(xiàn)成交火熱的苗頭。

    吸引房企買地的除了政策，還有地價?？藸柸鹧芯恐行?012年1~5月全國重點城市土地成交溢價率數(shù)據(jù)顯示，土地成交溢價率在0~5%的地塊占比達(dá)到87%，是近年來的新高，與2008年下半年的市場冷清局面相當(dāng)。而50%以上的溢價率占比則壓縮至3%左右，這一占比甚至低于2008年下半年。

    近期金融街、萬科、佳兆業(yè)等房企分別在天津、南京、上海等城市購地，除個別地塊成交價格與前期持平外，多數(shù)地塊成交價格較前期下降約一成。萬科近期購地頻繁，4~5月新增土地儲備達(dá)49公頃，隨后上周于南京再度購置8公頃土地，然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。

    在克爾瑞研究中心評論員孫田看來，目前尚屬于地價的低谷。數(shù)據(jù)顯示，1~5月全國30重點城市經(jīng)營性土地成交樓板價基本保持在1650元/平方米左右，遠(yuǎn)低于去年1~5月份2030元/平方米的平均樓板價。即使6月出現(xiàn)土地成交熱，對房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。

    土地市場

    或?qū)⒗^續(xù)升溫

    克爾瑞研究中心評論員孫田表示，“這兩周的短線成交熱，主要得益于5月房地產(chǎn)市場成交的走高，以及6月來央行降息、房貸利率折扣放松等政策層面上的趨緩，在多種利好因素影響下，使得房企拿地的信心開始復(fù)蘇。”

    而6月來政策層面的松動，也給了地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造機會，孫田預(yù)計，未來兩個月土地供應(yīng)規(guī)模上有可能較5月有所上升，其次，優(yōu)質(zhì)地塊有可能集中入市。

    在此情況下，未來土地市場的成交熱有可能得以持續(xù)，而對于有實力房企而言，未來兩個月的土地市場尤其值得關(guān)注。

    中原集團(tuán)研究中心研究主任葛嶺也向記者表示，“預(yù)計在銷售回款加速信貸環(huán)境日益寬松的情勢下，將有更多的企業(yè)擇機入市購地。”

    房貸利率再現(xiàn)七折對市場影響有限

    樓市下半年成交量將上升

    對于華興銀行出現(xiàn)的七折利率優(yōu)惠，會給樓市造成怎樣的影響？據(jù)了解，華興銀行的具體操作還沒有出來。但是據(jù)一些貸款部門的工作人員表示，要拿到七折并不容易。除了要看房子的區(qū)位、面積，還要看貸款人的金融積分狀況。而華興銀行作為一家新興的銀行，其覆蓋面并不大，所以對市場影響很有限。

    其他銀行會否跟風(fēng)實行七折利率，從而撬動整個剛需市場？就目前來說，各股份制銀行表示在觀望中，基本沒有出現(xiàn)銀行低于85折的首套房貸款折扣優(yōu)惠。

    北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉向記者分析，雖然存款降息，但是很多銀行為了攬儲，按照上限提高了存款利率，存貸款的息差減少，銀行利潤減少。所以目前市場上暫時還未出現(xiàn)低于85折的折扣優(yōu)惠。

    不過，七折利率的重現(xiàn)，對樓市走勢的預(yù)期仍有影響。廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫接受記者采訪時表示，首先，真正的七折利率從來沒有取消過，這次只是銀行重新提出來，并且開始有銀行開始實踐。它標(biāo)志著房地產(chǎn)市場將開始反轉(zhuǎn)。但是，相比2008年，這一次的反轉(zhuǎn)會以比較溫和的態(tài)勢來實現(xiàn)。第一個階段是今年下半年，成交量會上升，但是房價不會大幅反彈，而是處在一個盤整狀態(tài)。第二個階段則是隨著政策面的明朗，明年開始漲價。

    對于開發(fā)商而言，七折利率意味著要調(diào)整開發(fā)策略。張維綸表示，開發(fā)商下半年的主要精力應(yīng)該放在拿地上，而明年的重點則是開發(fā)。