各地二手房成交創(chuàng)新高 房東心態(tài)轉(zhuǎn)變小幅漲價(jià)

      中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年5月，北上廣深津成六大城市二手房成交量環(huán)比上月回升，并創(chuàng)下2011年調(diào)控以來新高。與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格指數(shù)亦繼續(xù)小幅攀升。在上海等地，記者了解到，由于市場(chǎng)回暖、政策微調(diào)等多重因素影響，二手房業(yè)主心態(tài)開始變化，甚至出現(xiàn)跳價(jià)、惜售的現(xiàn)象；而買家心態(tài)顯得更為急迫，出手購房的意愿明顯增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的背景下，未來數(shù)月內(nèi)市場(chǎng)將會(huì)維持平穩(wěn)，而受到二手房業(yè)主信心回升的影響，成交價(jià)格則仍會(huì)保持小幅上漲。

　　政策微調(diào) 支撐成交穩(wěn)中有升

　　隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)，以及貨幣政策的放松，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，樓市成交持續(xù)上漲，二手房市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。根據(jù)中原集團(tuán)研究部的觀察，各地方在不觸碰“限購”紅線的基礎(chǔ)上，對(duì)于首套房的微調(diào)手段趨于多樣化。如重慶、武漢、廈門、南昌、蕪湖等多個(gè)城市上調(diào)公積金貸款額度；武漢、廣州、沈陽等地調(diào)低公積金貸款首付比例；重慶允許補(bǔ)繳賬戶余額增加貸款額度，并延長(zhǎng)貸款期限至最高30年。

　　多地政策微調(diào)以及信貸方面的支持，直接導(dǎo)致各地購房者的心理預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月二手房成交穩(wěn)中有升，北上廣深以及天津、成都六城市二手住宅成交面積合計(jì)401萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%。其中，成都由于7月1日二手房交易將全面啟動(dòng)參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)，環(huán)比增幅最高，達(dá)7成；廣州和北京環(huán)比增長(zhǎng)近3成；上海、深圳和天津環(huán)比增長(zhǎng)1—2成。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新告訴記者，從今年以來月成交水平走勢(shì)看，近3個(gè)月六城市二手住宅成交面積穩(wěn)中有升，而且5月六城市二手住宅成交面積創(chuàng)2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高，僅次于2011年1月的峰值，較2011年月均成交水平高出27.2%。在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力漸增的情況下，預(yù)計(jì)中央不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，目前的成交量水平有望繼續(xù)維持。

　　房東心態(tài)轉(zhuǎn)變 價(jià)格小幅上漲

　　由于一、二手房市場(chǎng)成交雙雙回暖，以及各地陸續(xù)出臺(tái)微調(diào)政策鼓勵(lì)剛性需求，二手房業(yè)主心態(tài)已經(jīng)有所變化，議價(jià)空間進(jìn)一步縮小，調(diào)低報(bào)價(jià)的比例亦有所下降，二手房成交均價(jià)隨之小幅上漲。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，5月六城市二手住宅價(jià)格指數(shù)較4月均有不同程度的上漲。其中，廣州以1.75%的環(huán)比漲幅高居首位；深圳、北京、上海、成都環(huán)比漲幅在0.5%—1.0%之間；天津環(huán)比漲幅最小，不足0.1%。

　　在上海，據(jù)記者從多家中介公司了解的情況來看，房東方面出現(xiàn)了議價(jià)空間縮小、心理價(jià)位有所上漲的現(xiàn)象。記者從中原南方商城分行了解到，目前該板塊次新房均價(jià)在25000—28000元/平米，相比上個(gè)季度已有3%的增長(zhǎng)，4月賣家的議價(jià)空間還有3%—4%左右，而現(xiàn)在議價(jià)空間幾乎為零。例如，有一套“鴻發(fā)家園”130平米的房源，房東最初掛牌價(jià)310萬，為了盡快成交，可讓步至305萬，但現(xiàn)在房東堅(jiān)持310萬的價(jià)格，最后以309萬成交。

　　上海中原新湖明珠城分行經(jīng)理查麗齡表示，該板塊次新房均價(jià)在35000元/平方米左右，房東的議價(jià)空間從4月的10%，縮減到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平方米的房源，原先掛牌價(jià)470萬，房東心理價(jià)格在440萬，但目前房東心理價(jià)位已經(jīng)提升至450萬以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部也反應(yīng)，6月以來多個(gè)板塊甚至再度出現(xiàn)房東跳價(jià)的現(xiàn)象，有的房東在多組購房者上門看房后，心理價(jià)位陡然提升，甚至出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。

　　買家急迫 出手意愿強(qiáng)烈

　　在購房者方面，記者了解到，目前買家心態(tài)明顯變得急迫，不少人擔(dān)心政策有所松動(dòng)后房?jī)r(jià)再度進(jìn)入上升通道，因此急于出手購房。記者從上海中原南方商城分行了解到，降息消息傳來，買家看房愈加活躍，相比5月，門店帶看量約有50%的增加。浦東金橋證大二店的經(jīng)理張容平也表示，隨著樓市政策的逐漸明朗，6月以來，客戶看房量至少增加了2成，盡管在成交量上還未有直接的體現(xiàn)，但客戶心理預(yù)期開始轉(zhuǎn)好，出手買房的意愿明顯強(qiáng)烈了許多。

　　同樣的，上海中原虹橋分行經(jīng)理沈龔也表示，自從降息消息傳出后，詢問房源的客戶有所增加，明顯感覺到客戶誠意度在上升。他認(rèn)為，降息對(duì)市場(chǎng)回暖來說就像催化劑，“本來最近市場(chǎng)就開始有點(diǎn)回暖了，這次央行降息，對(duì)市場(chǎng)回暖是很大的利好，出手買房的客戶逐漸增多。”

　　對(duì)于后市，中原地產(chǎn)(微博)瞿安新表示，盡管整體經(jīng)濟(jì)下行壓力漸增，但是中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度仍很謹(jǐn)慎。從近期京滬兩地相繼收緊“限購”執(zhí)行尺度來看，房地產(chǎn)“限購”紅線短期內(nèi)仍難以觸碰。與此同時(shí)，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)放松沖動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng)，后市或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_(tái)針對(duì)自住需求的微調(diào)政策。在此背景下，樓市成交仍將保持活躍，成交結(jié)構(gòu)則仍以自住性需求為主。

　　另據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近幾周一線城市二手房市場(chǎng)新房源、客源的數(shù)量均有不同程度的增加，表明業(yè)主放盤和購房者入市意愿均有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)6月二手房市場(chǎng)仍將保持活躍。價(jià)格方面，五城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)漲多跌少；而且上海、廣州和深圳三地中原經(jīng)理指數(shù)亦持續(xù)攀升，均已突破50%的臨界值，顯示出經(jīng)理人對(duì)后市成交價(jià)格上漲的信心有所增加。預(yù)計(jì)，6月二手房?jī)r(jià)格將維持小幅升勢(shì)。