計稅新規(guī)則遏制二手房“陰陽合同”的存在

      7月1日起，成都二手房交易雙方要以最新評估系統(tǒng)的參考價格進行納稅

　　7月1日起，備受關注的存量住房（即二手房）交易計稅價格“新規(guī)”將正式執(zhí)行。屆時，成都市二手房的交易，將按核定的計稅參考價格，繳納交易產(chǎn)生的各項稅款。6月12日，成都市地稅局、財政局、房管局等單位聯(lián)合發(fā)布該事項的通告，并召開了通氣會。

　　成都中心城區(qū)的二手房年交易量已達10多萬套。二手房交易的計稅價格，一直是以交易雙方的合同成交價為依據(jù)，該價格只要高于政府指導價即可。據(jù)介紹，目前參照的交易指導價是多年前制定的，由于指導價遠低于實際成交價，許多交易雙方通過簽訂“陰陽合同”、虛報成交價格來逃稅。

　　今年3月底，成都市地稅局著手建立評稅系統(tǒng)，目前已形成了由42個參數(shù)指標構成的計算機評估系統(tǒng)。如申報價明顯低于系統(tǒng)價格，且無法說明正當理由的，一律按計稅參考價格核定計征收交易環(huán)節(jié)的各項稅款。

　　據(jù)了解，“新規(guī)”有效期為5年。7月1日前簽訂的合同，只要在成都市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)備案，可在3個月內完成交易手續(xù)和產(chǎn)權辦理，也就是說，如果合同是6月30日簽訂并備案的，只要在9月30日前完成產(chǎn)權辦理，均不會按照新規(guī)計稅。

　　【熱點答疑】

　　如果覺得系統(tǒng)把房價評估過高怎么辦？

　　新舊規(guī)則的納稅幅度究竟有多大變化？如果交易雙方不認同由系統(tǒng)核算的價格該怎么辦？成都市存量房評估工作小組成員、成都市地稅局副巡視員尉國榮對這些市民普遍關心的問題進行了解答。

　　問題一：與現(xiàn)行的交易指導價格相比，“新規(guī)”對交易雙方的影響有多大？

　　尉國榮：對于誠信納稅人，雙方的稅負都不會有影響，但對少報、瞞報交易價格的人來講，則肯定意味著多交錢。所以，實行二手房評估計稅是對誠信納稅行為的一種肯定和保護，對少報、瞞報交易價格的行為是一種限制，有利于提高納稅的公平性。

　　問題二：簽訂“陰陽合同”的交易雙方會多交錢？

　　尉國榮：其實稅率沒有改變，如買方承擔契稅等總共5％左右的稅率，這在7月1日后會繼續(xù)適用。但目前成都參照的交易指導價，如中心城區(qū)一環(huán)路的二手房指導價底線為3600元/㎡，肯定是遠遠低于真實的交易價，所以，7月1日后購買一套一環(huán)路內的二手房，3600元/㎡的價格肯定通不過系統(tǒng)，屆時，計算機會根據(jù)該房屋的結構、年代、采光、生活配套等42個指標生成出來價格，如果是10000元/㎡，那么雙方無正當理由，必須按10000元/㎡的價格完稅。

　　問題三：“正當理由”如何界定？

　　尉國榮：目前沒有明確的界定標準，但例如業(yè)主急于出國、家庭變故急需用錢、房屋本身出現(xiàn)嚴重問題的這些理由，在出具法定證明或公證機關的證明后，可以申請地稅局等相關部門進行認定，認定通過才被視為合法。

　　問題四：同一小區(qū)不同房屋評稅價格是否一樣？

　　尉國榮：不一樣。評稅核價系統(tǒng)實行一房一價。不僅同一個小區(qū)、甚至同一棟樓里面的兩套房屋的房價都會不一樣，比如一套房屋臨街，另一套面對中庭，后者的參考價肯定高于前者。

　　問題五：如果交易方覺得系統(tǒng)把房價評估過高，怎么辦？

　　尉國榮：如果對核定的計稅價格確有異議的，納稅人可采取四種途徑解決：一是可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》，向主管地稅機關提出復核申請；二是可委托具有二級以上資質、并在本地備案登記的房地產(chǎn)估價機構進行個案認定后進行申訴；三是請成都市以及各區(qū)（市）縣的物價部門價格認證中心，對其進行價值核定；四是可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規(guī)定，在依照稅務機關核定的金額繳納稅款或提供相應的納稅擔保后，納稅人可依法申請行政復議，對行政復議決定不服的，可依法向人民法院起訴。

　　【市場反應】

　　二手房交易升溫

　　“有買家‘緊急’買下我掛出來的二手房，就是怕7月1日將要執(zhí)行的計稅新規(guī)。”6月12日，成都市民趙音位于外雙楠的一套98㎡的二手房賣出，買家以目前的政府指導價2650元/㎡進行完稅，“如果7月1日后‘逗硬’評估，這套房子的價格至少要8000元/㎡以上，他到時候要多繳3萬多元的稅款。”

　　記者采訪中獲悉，為了趕在新政實行之前完成交易，從5月份起，成都市房管局的辦理大廳里每天人滿為患，“單日成交量最高時達到了800多套。”

　　房屋中介公司對“新規(guī)”大多持歡迎態(tài)度，認為“新規(guī)”有利于規(guī)范中介行業(yè)的服務質量，“未來我們將靠優(yōu)質房源和服務贏得市場，而不是所謂的暗箱操作來爭取客戶。”