成都買賣二手房納稅 "鉆"不到空子了

      7月1日起，成都二手房交易將參考評估價系統(tǒng)計價征稅（后簡稱“評估價”征稅），有效期5年，之前采用“陰陽合同”來虛報成交價格、“逃避稅收”的現(xiàn)象，將得到遏制。


　　昨日，成都市財政局、地稅局、房管局、國土局、公安局和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知稱，成都市范圍內(nèi)的存量住房（即二手房）交易征稅新規(guī)將從7月起正式啟動。成都市內(nèi)二手房的成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實行按計稅參考價格核定計征交易產(chǎn)生的各項稅款。據(jù)成都市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在7月1日前，市民如果在成都市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽了二手房買賣合同，只要在3個月內(nèi)辦理好交割手續(xù)，仍然按照“老辦法”計稅。


　　評估計稅采集近4萬棟樓數(shù)據(jù)


　　為改變征稅指導(dǎo)價偏低現(xiàn)狀，2010年初，成都市在溫江和都江堰兩地開展了應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定存量房交易計稅價格的試點，并于2010年7月分別上線正式啟用。去年11月1日，成都市啟動在全市范圍內(nèi)全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。


　　“我們共采集了成都市中心城區(qū)6城區(qū)，近4萬棟樓數(shù)據(jù)。”成都市地稅局副巡視員尉國榮表示，目前成都市中心城區(qū)已招聘了13家二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，來承擔(dān)房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息的采集和標(biāo)準(zhǔn)房的價格評估工作。“對房屋的結(jié)構(gòu)、年代、采光等42個主要影響房屋價格的參數(shù)進(jìn)行調(diào)查，以準(zhǔn)確把握導(dǎo)致房屋價格變化的基本因素。”尉國榮說，數(shù)據(jù)從 3月 28日正式開始采集。


　　計稅價格以合同成交價為依據(jù)


　　二手房征稅新規(guī)如何計稅？成都市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次公布的通知適用于成都市范圍內(nèi)存量住房交易的計稅價格核定。二手房住房交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價為依據(jù)。但申報的成交價低于成都市制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的，按計稅參考價格核定計征存量住房交易環(huán)節(jié)各項稅款。根據(jù)人民法院判決書、仲裁機(jī)構(gòu)裁決書以及依法拍賣的成交確認(rèn)書進(jìn)行的住宅權(quán)屬變更的，以生效法律文書載明的價格為計稅價格。


　　新規(guī)實施前夕二手房成交量驟增


　　二手房征稅新規(guī)實施后，成都二手房交易征稅將實行“一房一價”。成都主城區(qū)二手房交易成本或?qū)⒋蠓岣?，不少購房者因此趕在7月1日之前完成過戶，使得4月以來成都樓市二手房成交量連續(xù)攀高。“最近2個月，二手房交易壓力很大，工作人員常常加班到很晚。”成都市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。


　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，成都二手住宅成交量為5090套，環(huán)比漲幅超過40%。中原地產(chǎn)分析師預(yù)計，6月成交量極有可能繼續(xù)拉高，但在7月新規(guī)定付諸實施后將出現(xiàn)明顯回落。


　　對話>>>

　　記者：同一小區(qū)不同房屋評稅價格是否一樣？


　　成都市地稅局：不一樣。評稅核價系統(tǒng)實行“一房一價”。房地產(chǎn)估價公司在做基礎(chǔ)價格采集的時候，將所有影響成都房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行采集，并進(jìn)行建模量化。此次專業(yè)采集評估中考慮了42種影響房屋價格的因素，在系統(tǒng)進(jìn)行計稅價格核定的時候，系統(tǒng)會將這些因素進(jìn)行綜合計算之后得出每套房屋的具體計稅參考價格。


　　記者：實行存量房評估計稅工作后會增加納稅人的稅負(fù)嗎？


　　成都市地稅局：納稅人稅收負(fù)擔(dān)的輕重是由計稅依據(jù)和稅率決定的。計稅依據(jù)和稅率是由稅法明確規(guī)定，因此嚴(yán)格來說，稅法一經(jīng)頒布，名義稅負(fù)就相對固定。


　　對于納稅人，在實施存量房評估計稅工作前，由于核定計稅價格的主要依據(jù)，即政府指導(dǎo)價遠(yuǎn)低于市場公平交易價格，導(dǎo)致納稅人實際稅負(fù)低于法律規(guī)定的名義稅負(fù)；實施存量房評估計稅工作后，由于核定計稅價格的主要依據(jù)是計算機(jī)評估產(chǎn)生的計稅參考價格，更加科學(xué)合理，因此納稅人實際稅負(fù)會更接近于法律規(guī)定的名義稅負(fù)。所以，對于誠信納稅人，存量房評估計稅對其稅負(fù)沒有影響；但對少報、瞞報交易價格的人來講，則肯定意味著多交錢。