樓市進(jìn)入筑底復(fù)蘇階段 下跌動(dòng)力消失

    從基本面、政策面、市場(chǎng)面三方面來(lái)分析，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年上海樓市成交量將逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅逐步收窄，直至下跌動(dòng)力消失。但本輪調(diào)控根本性政策諸如限購(gòu)、限貸等短期內(nèi)仍不會(huì)松動(dòng)，房?jī)r(jià)反彈可能性較小。

    基本面：“穩(wěn)增長(zhǎng)”利好

    “歐債危機(jī)陰云彌漫，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)徘徊不前，經(jīng)濟(jì)緊縮的危險(xiǎn)迫使管理層迅速進(jìn)行了新一輪政策微調(diào)。”新聚仁機(jī)構(gòu)董事、總裁任頌然認(rèn)為，基礎(chǔ)建設(shè)工程、重大投資項(xiàng)目再度陸續(xù)上馬，作為重要資本蓄水池的房地產(chǎn)行業(yè)將不可避免地因?yàn)楸据喌恼呶⒄{(diào)間接獲益，資金饑渴將逐步得到緩解，開(kāi)發(fā)企業(yè)有望獲得更多的博弈籌碼。在此預(yù)期下，樓市博弈的天平已經(jīng)開(kāi)始傾斜。

    不過(guò)，“穩(wěn)增長(zhǎng)”并不代表“長(zhǎng)期增長(zhǎng)”。

    同策咨詢(xún)董事長(zhǎng)孫益功認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行特征及趨勢(shì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)榻诠芾韺?ldquo;穩(wěn)增長(zhǎng)”的表態(tài)而過(guò)于樂(lè)觀。原因很簡(jiǎn)單，從短期內(nèi)樓市調(diào)控政策走向及市場(chǎng)表現(xiàn)而言，“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控定調(diào)沒(méi)有明顯的變化，“穩(wěn)增長(zhǎng)”不可能帶來(lái)像2009年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的局面。

    可以看到，沉寂多時(shí)的民間資本借助國(guó)家新經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)，近期再度活躍。

    任頌然表示，近期國(guó)內(nèi)不少地區(qū)的雞蛋價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)快速上漲，“火箭蛋”再度拉響民間資本炒作序幕，接下來(lái)可能是類(lèi)似“蒜你狠”、“豆你玩”等農(nóng)產(chǎn)品的炒作重演，“炒房團(tuán)”可能再度回歸市場(chǎng)，尋找機(jī)會(huì)。處于相對(duì)低位的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑對(duì)民間資本有著難以抗拒的巨大吸引力，在股市方向依然不明朗的情況下，民間資本對(duì)于樓市熱情高漲將加大市場(chǎng)博弈天平的不平衡。

    政策面：微調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈

    “整體而言，房地產(chǎn)政策基本‘見(jiàn)底’。在調(diào)控房?jī)r(jià)的效果漸趨明顯，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的背景下，短時(shí)間內(nèi)不太可能展開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。除非四季度之前，房?jī)r(jià)明顯上漲，但這種可能性很小。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭判斷，今年樓市是一個(gè)探底、筑底、復(fù)蘇的過(guò)程，換言之，下半年到來(lái)之際，樓市復(fù)蘇開(kāi)始顯現(xiàn)。具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工指標(biāo)繼續(xù)探底；房?jī)r(jià)指標(biāo)仍在下行通道，但已經(jīng)開(kāi)始筑底，其間會(huì)有震蕩；住宅成交量指標(biāo)近幾個(gè)月有所反彈，樂(lè)觀預(yù)計(jì)已經(jīng)轉(zhuǎn)入上行通道。

    “從政策面來(lái)看，雖然管理層三番五次重申堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，但近期無(wú)論是信貸政策，還是各級(jí)地方政府出臺(tái)的微調(diào)政策，政策放寬的預(yù)期非常強(qiáng)烈。”任頌然認(rèn)為，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩年多的高強(qiáng)度調(diào)控之后，短期內(nèi)根本性政策的松動(dòng)依然不會(huì)出現(xiàn)。 “為確保宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，管理層需要的是樓市的緩慢復(fù)蘇，而不是報(bào)復(fù)性反彈。因此，本輪調(diào)控根本性政策諸如限購(gòu)、限貸等政策短期內(nèi)仍不可能有絲毫松動(dòng)，但各級(jí)地方政府刺激樓市復(fù)蘇的相關(guān)政策微調(diào)已陸續(xù)被放行。”任頌然分析說(shuō)。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，類(lèi)似普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等等各級(jí)地方政府為促進(jìn)樓市回暖的各類(lèi)微調(diào)措施將繼續(xù)出臺(tái)，政策面持續(xù)緩慢向好。

    “整體市場(chǎng)仍然需要‘刺激剛需’的相關(guān)政策出臺(tái)，當(dāng)前政策導(dǎo)向應(yīng)該還是圍繞自住需求進(jìn)行調(diào)控，即使出臺(tái)刺激需求入市的政策也是‘點(diǎn)式’的微調(diào)，并且微調(diào)的幅度也不能太大，同時(shí)也應(yīng)該是圍繞‘刺激剛需’這個(gè)核心而出臺(tái)。”孫益功表示，違背了這個(gè)原則的微調(diào)政策，很有可能被快速叫停。

    “政策面的利好將成為市場(chǎng)最大的利好，支撐下半年的成交量回暖。當(dāng)然也不排除，一旦價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈趨勢(shì)，管理層可能會(huì)在限購(gòu)等政策之外，追加推出對(duì)投資投機(jī)需求更具威懾力的政策措施。”任頌然強(qiáng)調(diào)，目前主要的政策儲(chǔ)備還是“加強(qiáng)版”的房產(chǎn)稅。

    據(jù)稱(chēng)房產(chǎn)稅的研究推廣已經(jīng)接近尾聲，按管理層的說(shuō)法，會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出。但對(duì)市場(chǎng)而言，切勿理解錯(cuò)管理層的意圖，“加強(qiáng)版”房產(chǎn)稅可以是替換性政策，但也不排除在價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈時(shí)充當(dāng)追加型政策的可能。

    經(jīng)歷過(guò)此輪樓市調(diào)控的業(yè)內(nèi)人士都清楚，管理層對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng)“細(xì)致入微”，從大的調(diào)控政策角度而言，短期內(nèi)不會(huì)有太多新招可出，“政策底”已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)于各級(jí)政府來(lái)講，關(guān)鍵是把握好“政策底”出現(xiàn)以后的政策執(zhí)行力度，維護(hù)當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已經(jīng)受到遏制的調(diào)控成果。

    市場(chǎng)面：下跌動(dòng)力消失

    任頌然認(rèn)為，下半年市場(chǎng)成交量的反彈已經(jīng)在醞釀，反彈的契機(jī)已經(jīng)具備，但對(duì)于反彈的高度和力度，可能難達(dá)預(yù)期。

    “由于年內(nèi)政策面不可能出現(xiàn)明顯松動(dòng)，樓市‘金九銀十’的亮點(diǎn)有可能仍然是表現(xiàn)在成交量上。”孫益功表示，政策層面正值“刺激剛需”時(shí)間窗，剛需應(yīng)該會(huì)在6-8月份繼續(xù)釋放。開(kāi)發(fā)商與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，不如利用當(dāng)前政策微調(diào)“刺激剛需”的時(shí)間窗口，及時(shí)降價(jià)跑量，有條不紊地分階段向銷(xiāo)售目標(biāo)邁進(jìn)。

    孫益功同時(shí)指出，當(dāng)前市場(chǎng)還存在不少變數(shù)，不過(guò)由于政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的基礎(chǔ)環(huán)境已不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”。