部分城市房價反彈 樓市調(diào)控面臨新挑戰(zhàn)

房價又漲了！消失一年多的排隊搶房又在北京和深圳出現(xiàn)。

　　自3月份以來，在成交量屢創(chuàng)新高之下，價格也暗暗開始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價紛紛走高，多個項目開始醞釀漲價。中原地產(chǎn)人士估算，熱點區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士樂觀判斷，樓市政策已見底，價格底部也已接近出現(xiàn)。針對地產(chǎn)救市的可能，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當前經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與2009年大不相同，房價不可能直線拉升。但貨幣松動之下資產(chǎn)價格的上漲，卻是可預見的趨勢。這對樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。

　　降息下的升溫

　　在剛剛過去的這個周末，北京和深圳樓市極少數(shù)樓盤，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。

　　6月9日，北京豪宅項目西山壹號院對外宣布認購8億，按此計算，單套價格1200萬-1300萬的該項目一天售出數(shù)十套。

　　6月10日在深圳，水榭花都再現(xiàn)千人排隊購房，項目均價21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據(jù)開發(fā)商稱，當天推出近1000套房源，全部售罄。

　　北京多個資深業(yè)內(nèi)人士表示，近期連續(xù)受朋友之托“找關(guān)系”買房，“不需要折扣，只要排個號就行，”豪宅、剛需盤、商住都有，市場中忽然冒出來很多買房的人。這種趨勢在降息的消息出來后更為明顯。

　　“降息雖然實際效果不大，但對市場的心理預期影響巨大。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說。很多項目代理和中介把降息作為營銷的噱頭，向買房人灌輸。

　　價格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長10.3%，比去年同期增長30.5%，均價小幅上漲2%。在廣州，上周網(wǎng)簽均價14132元/平方米，也創(chuàng)下兩年來新高。在此形勢下，有傳聞稱，北京市住建部門擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽，以抑制房價結(jié)構(gòu)性上漲。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，信貸環(huán)境的相對寬松，首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴大，影響了部分消費者的心理預期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應能跟上，6月份成交量可望維持增長態(tài)勢。

　　限購之縫

　　本報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期一線城市住宅均價上漲，與供應結(jié)構(gòu)有關(guān)，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購買這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購對象，他們是如何入市的呢？

　　有業(yè)內(nèi)人士認為存在限購資格造假現(xiàn)象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬戶申請家庭未通過購房資格審核。分析人士指出，其中相當一部分屬于限購對象，審核未能過關(guān)。逃避限購最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費數(shù)萬元。

　　針對“居住證造假逃避限購”現(xiàn)象，北京住建委最近下發(fā)通知，要求購房資格初審后將信息發(fā)送市人力社保局核驗，未能通過核驗的不予辦理購房手續(xù)，并將追責、處罰。據(jù)住建委官方微博“安居北京”稱，限購的審核有三道關(guān)口，包括辦理房產(chǎn)證時還有一次審核。這對造假者來說無異于一顆隨時可能引爆的炸彈。

　　華潤置地北京潤西山項目營銷總監(jiān)高興透露，潤西山確實有很多客戶屬于限購對象，但他們多是以雙方父母或公司名義購買，或者是賣舊買新，交易過程比剛需項目相對長一些，但尚未發(fā)現(xiàn)限購對象造假的行為。不過，一些二三線城市，限購造假現(xiàn)象相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購城市的購房者說，只要在一張紙上簽個字就可以，主管部門根本不會審查。

　　分析人士將這種做法視為地方放水的表現(xiàn)之一。多家券商認為，由于經(jīng)濟存在下滑的風險，且地方政府對房地產(chǎn)的依賴短期內(nèi)難以改變，中央對微調(diào)控的容忍度將會提高。中投證券預計，若各地政策持續(xù)微調(diào)，將使6-8月的中國樓市淡季不淡。

　　調(diào)控新挑戰(zhàn)

　　當前最關(guān)鍵的一點是對房地產(chǎn)調(diào)控的信心。萬科總裁郁亮將調(diào)控比喻為洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。

　　在易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，房地產(chǎn)調(diào)控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購只能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動作，M1將會步入上升通道，流動性趨于寬裕，資產(chǎn)價格上漲行情基本鎖定。只是未來半年不會像2009年那樣直線拉升，不能盲目樂觀。

　　張大偉也認為，降息使得最近市場成交量繼續(xù)維持了5月上漲的趨勢，預計6月可能再達到年內(nèi)最高點。在成交量復蘇的影響下，價格再跌可能性明顯變小。市場底部接近出現(xiàn)。但粟日表示，房企目前面臨的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫存壓力偏大，根本環(huán)境并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，盲目漲價并不可取，建議仍以出貨回籠現(xiàn)金為上選。

　　“當前，我們的策略是趁時機出現(xiàn)的時候趕緊出貨，不會想著怎么漲價。”廣州一家大型開發(fā)商人士說，當前市場仍然看不清，而行業(yè)存貨仍然高企，仍以快速周轉(zhuǎn)為好。