房價漲跌幾乎趨于平穩(wěn)價穩(wěn)量增有望成下半年趨勢

    6月7日，由西安市住房保障和房屋管理局主辦，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)中心與華遠地產(chǎn)聯(lián)合承辦的“2012年5月西安房地產(chǎn)市場形勢預警分析會”隆重召開。在報告會上，西安房地產(chǎn)專家咨詢委員會秘書長、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)（以下簡稱西房網(wǎng)）副總經(jīng)理李宇兵對西安商品房市場、住宅市場運營狀況及后市預警進行了詳細的解析。

    5月份樓市銷量突破百萬

    商品房市場整體運行良好

    2012年后剛需的持續(xù)入市放量，從供應來看，5月市場供應商品房新批預售面積為219.88萬，環(huán)比上漲34.38%，同比更是高達296.11%。從銷售來看， 5月商品房銷售面積達到111.01萬，較4月環(huán)比上漲31.44%，同比增長高達50.8%。銷量繼2011年2月25日西安限購令實施以來，商品房市場月度交易量第3次沖破100萬大關，也是限購后的第二高成績。

    樓市市場在1年多的政策調(diào)控下，商品房市場銷售整體局勢的不景氣導致庫存量在持續(xù)壘高，其中住宅市場受到的影響最大。西房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，住宅、辦公樓、商業(yè)結轉可售面積分別到達了1339.56萬、131.58萬和396.14萬，環(huán)比上月分別上漲4.27%、3.52%和2.98%。

    大量潛在購買力被抑制

    成熟區(qū)受青睞

    5月伴隨著開發(fā)商集中打折、優(yōu)惠、促銷的同時，4字頭和3字頭的樓盤也開始出現(xiàn)，在樓市政策不放松的背景下，房企為回籠資金，采取各種促銷手段來刺激剛需出手。面對如此大規(guī)模的打折與促銷，很多處于觀望的準購房者選擇了出手置業(yè)，“紅五月”住宅市場銷量得到了較大幅度的上漲，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，5月西安普通住宅共成交94.07萬，環(huán)比上漲31.28%，同比上漲48.78%。

    西房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：5月，城北、城南、城東住宅市場銷售占比分別為：28.3%、26.72%、23.85%，三個城區(qū)銷售量共占據(jù)了全市住宅銷量78.86%的份額。通過對交易數(shù)據(jù)和調(diào)研數(shù)據(jù)的對比發(fā)現(xiàn)，選擇在成熟區(qū)域(如城南、城北)置業(yè)的人群比重較大，購房者對于生活配套完善、交通條件便捷、發(fā)展相對成熟的區(qū)域比較青睞。

    西房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示： 5月普通住宅交易中，25-30歲年齡段占比最大，占25%。從年齡段來看，35歲以下占55%。當前，80后、90后成為社會的主流，房地產(chǎn)市場青年軍比重在加大。西房網(wǎng)結合普通住宅市場購房人群調(diào)查數(shù)據(jù)及實際交易數(shù)據(jù)分析后得到：35歲以下人群實際交易及意向購房比重較大，占比均在50%以上，意向購房人群占比更是達到了73%，同時，35歲以下意向購房者比例較實際交易人群占比超出了18%。由此可以看出，目前住宅市場盡管有部分剛需已得到了釋放，但大部分青年人群由于受經(jīng)濟條件、政策限制、地域因素等影響，暫時無法選擇置業(yè)。

    后市預警

    樓市下行預期延后

    目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已呈現(xiàn)見底特征，房貸政策的調(diào)整將對目前以剛需為主體的購房市場形成直接影響，眼下，全國各城市首置利率9折已經(jīng)較為普遍，如果在西安推行，對于剛需的進一步放量將形成強勢支持。面向首置人群的金融政策外部環(huán)境支持，以及房企低價換量政策的延續(xù)，將對目前已經(jīng)形成的“價穩(wěn)量增”格局形成延續(xù)性支持，在此背景下年度樓市下行預期將延后。

    房價幾乎趨于平穩(wěn)

    從4、5月份呈現(xiàn)的價格停漲及震蕩，無疑表明了房價呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之勢。在目前投資、投機性需求整體受抑背景下，以及房企庫存量持續(xù)增長，階段性樓市供大于求格局的持續(xù)擴大，將影響到房價難有大漲可能，而同時受限購等政策面無法實質(zhì)性松綁及房企庫存壓力等影響，低價促銷仍是房企運營的主要方向，但從另一層面來看，前房地產(chǎn)業(yè)利潤率正趨向于市場行業(yè)平均化水平回歸，房屋銷售成本已逼近其所能承受的底限，房企在經(jīng)過半年之久的降價促銷后，已很難承受更大尺度的降價，目前市場價格已經(jīng)基本見底。