業(yè)內(nèi)：明年新辦法生效后 二套房貸有望放松

    上周，銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》。文件中，銀監(jiān)會(huì)將首套、二套房貸給予了相同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重這個(gè)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)對(duì)于大多數(shù)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)也許都比較陌生，所謂風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重是指，對(duì)銀行的資產(chǎn)加以分類(lèi)，根據(jù)不同類(lèi)別資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)確定不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)則表明銀行對(duì)貸款的預(yù)留資金減少，相當(dāng)于降低了資金成本。

    舉例說(shuō)，銀行放了一筆1萬(wàn)元的貸款，如果風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100%，即銀行需要為這筆貸款預(yù)留1萬(wàn)元，以作為其損失準(zhǔn)備。也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重越低，銀行需要為此預(yù)留的資本金就越少。需預(yù)留的資本金減少，意味著銀行手里的貸款額度直接擴(kuò)大。因此，試行《辦法》的公布，被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是在鼓勵(lì)銀行放寬二套房貸。該試行《辦法》將于明年1月1日正式執(zhí)行。

    此前的征求意見(jiàn)稿對(duì)首套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，一套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。此次出臺(tái)的正式文件將個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一定為50%。對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款的，追加部分的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為150%。這一調(diào)整使銀行在發(fā)放二套房貸時(shí)所耗用資本金明顯降低，即降低了二套房貸的資金成本。

    目前，由于首套房貸與二套房貸執(zhí)行的是不同風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，因此銀行對(duì)這兩類(lèi)房貸的資金成本也有所不同，成本不同決定了價(jià)格也有所不同。而利率就是資金的價(jià)格，因此現(xiàn)在二套房貸的貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，而首套房貸的貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率八五折至基準(zhǔn)利率之間，顯著低于二套房貸。而且二套房貸的首付不得低于六成，首套房貸的首付在三到四成。

    在首套房貸和二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相當(dāng)?shù)那疤嵯拢虡I(yè)銀行必然有擴(kuò)大二套房貸的沖動(dòng)。

    目前，市場(chǎng)上有許多改善型需求都受困于二套房貸的首付及利率過(guò)高。改善型需求普遍是由于家庭人口增加而需要二居、三居甚至四居等大戶(hù)型。目前市場(chǎng)上對(duì)應(yīng)改善型需求的三居室主力戶(hù)型一般在130平方米左右，以目前的市場(chǎng)價(jià)格，即使在大興、通州、房山等房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域也需要兩三百萬(wàn)元。如果要五環(huán)以?xún)?nèi)位置相對(duì)較好，配套較為成熟的區(qū)域少則需要三四百萬(wàn)元，核心區(qū)域則要達(dá)到五六百萬(wàn)元甚至更高。六成首付少說(shuō)要一兩百萬(wàn)元，再加上基準(zhǔn)利率1.1倍的利息，無(wú)疑使許多改善型需求只能望樓興嘆。

    明年，試行《辦法》正式生效后，在風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相同的情況下，二套房貸的首付和利率都有可能向首套房看齊?？梢詾楦纳菩托枨鬁p輕相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)，直接刺激改善型需求的釋放。尤其是對(duì)于無(wú)房而有貸款記錄的人來(lái)說(shuō)，按目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，如果貸款買(mǎi)房也將視為二套房貸：首付六成、利率1.1倍。對(duì)于這類(lèi)買(mǎi)房人，現(xiàn)行政策則顯得有些嚴(yán)酷。明年，試行《辦法》執(zhí)行后首先應(yīng)對(duì)有貸無(wú)房者降低門(mén)檻，這也符合目前差別化房貸的總原則。