中國式地產(chǎn)泡沫：見底抑或隱藏？

    在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平眼里，如今的中國，到處都是泡沫，房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000點(diǎn)重回2000點(diǎn)。各地頻現(xiàn)降價(jià)的樓盤，之于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是否已經(jīng)見底？

    溫州信號(hào)

    在大部分城市一片暖熱之際，溫州樓市卻如“三九時(shí)節(jié)”。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，溫州樓市成交量也有一波小反彈，但到4月份，溫州二手房成交量環(huán)比跌去35%-40%，5月仍無明顯改善，與4月持平。這與多數(shù)城市4-5月連續(xù)大幅增長形成了巨大反差。

    不單是成交量，房價(jià)方面，溫州恐怕也是全國價(jià)格降幅最大的城市之一。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，溫州房價(jià)降速最快的時(shí)段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速減緩。以二手房為例，現(xiàn)在溫州的二手房均價(jià)已比去年最高時(shí)期跌去了35%，跌幅最高的樓盤甚至達(dá)到40%。

    曾屢次預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，在房地產(chǎn)業(yè)界并不是受歡迎的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。今年2月，他曾預(yù)測(cè)2012年房價(jià)可能會(huì)下跌25%，未來3年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%。

    如果從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，很難驗(yàn)證他所得出的結(jié)論的正確性。不久前公布的4月百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價(jià)格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下跌。而限購嚴(yán)重的十大城市中，4月房價(jià)同比下跌幅度達(dá)到2.6%。但暴跌的樓盤的確出現(xiàn)了。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，溫州并非一線城市，而二手房成交占比卻占50%以上，與一線城市類似，其市場(chǎng)參與者多為投資。從投資需求所占比例來看，溫州樓市的泡沫比較大。在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，溫州二手房業(yè)主的資金壓力比開發(fā)商有過之而無不及。而溫州民間借貸問題接連爆發(fā)，投資型業(yè)主雖不停割肉，但接盤者并不踴躍。溫州也并非孤例，鄂爾多斯也被視為泡沫破裂城市的代表。

    國內(nèi)外學(xué)者的視角

    在中國，共有661座城市，它們分布在34個(gè)省級(jí)行政區(qū)里。生活在這個(gè)國度以外的人，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨危機(jī)似乎感受更加強(qiáng)烈。

“空頭大師”查諾斯曾表示：“中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴(yán)重1000倍以上。”2010年，英國時(shí)事周刊《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》也警告稱，世界經(jīng)濟(jì)特別是中國等新興市場(chǎng)的泡沫有破滅的危險(xiǎn)。

這些言論自然遭到了反駁。國內(nèi)的學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士對(duì)中國的房地產(chǎn)泡沫有著不同的看法。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常近日在松湖大講堂演講時(shí)表示，房價(jià)上漲并非全然都是泡沫，也有生產(chǎn)力上漲的作用使然。他甚至說，并沒有看到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，如果沒有看到泡沫就拼命打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)是不明智的。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展部研究室主任劉峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫，不同區(qū)域存在著不同的泡沫。和其觀點(diǎn)相似的是被視為半官方學(xué)者的中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌，他認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)泡沫并不是全局性的，泡沫被國外的學(xué)者夸大了，由于信息不透明，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不充分，國外學(xué)者不能很好地對(duì)中國問題做出判斷。

    衡量是否存在泡沫的重要指標(biāo)之一是房價(jià)收入比。謝國忠在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京和上海每平米房價(jià)均值已超過居民平均月工資的5倍，房價(jià)必須回到和收入相匹配的狀態(tài)，泡沫才算消除。

    但社會(huì)分配不均、城鄉(xiāng)二元體制、戶籍制度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里簡單的問題，在中國卻呈現(xiàn)出十足的復(fù)雜性。

    泡沫泄氣

    如果依照房價(jià)收入比的角度衡量，顧云昌認(rèn)為泡沫在縮小。

    根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，一線城市北京、上海、深圳、廣州房價(jià)收入比與上年相比，全部出現(xiàn)回落。以廣州為例，數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州市賣出一手住宅557.34萬平方米，全市十區(qū)均價(jià)比2010年的13053元/平方米高出2.6%，為13401元/平方米，為歷史新高。但在此前公布的“全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比排名榜”中，廣州房價(jià)收入比為9.8，排名在第八位，比2010年房價(jià)收入比9.9降低了0.1。

    “房價(jià)漲得慢，但收入?yún)s漲得快了。”顧云昌認(rèn)為，這毫無疑問是限購令等調(diào)控措施帶來的結(jié)果，調(diào)控就是擠泡沫的過程。

     衡量泡沫的另一指標(biāo)是房地產(chǎn)投資。它是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長，可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成。5月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，2012年1至5月房地產(chǎn)投資增速下滑至18.5%，是金融危機(jī)以來的新低。住宅開工面積同比下降8.2%，銷售面積同比下滑13.5%，盡顯疲軟態(tài)勢(shì)。

    劉峰指出，如果說之前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是加速駛?cè)攵?，那么現(xiàn)在速度已經(jīng)放緩了。

    顧云昌認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)離真正的底不遠(yuǎn)了，因?yàn)楦黜?xiàng)政策已基本到位，在降息、“穩(wěn)增長”的信號(hào)發(fā)出后，“調(diào)控不再加碼”的判斷，多少會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)樓市的預(yù)期，從而阻止樓市進(jìn)一步下滑，促使樓市相對(duì)穩(wěn)定。當(dāng)前的政策是有利于剛性需求的，而在準(zhǔn)備金率和利率的下降過程中，會(huì)有資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)的資金量會(huì)比過去充足。“開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力已經(jīng)不足。