公租房管理辦法：建好管好住好

         【新聞背景】

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前出臺《公共租賃住房管理辦法》，對公租房的申請條件、運(yùn)營監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。這是我國開始大規(guī)模建設(shè)公租房、并將公租房作為重點(diǎn)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)以來，首次出臺全國層面的公租房管理辦法。

　　《辦法》對公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入門檻、退出機(jī)制等都作出了相應(yīng)的規(guī)定。

　　北京等一些城市已經(jīng)出臺了地方性的公租房管理辦法，盡管住建部政策的出臺顯得有點(diǎn)慢，但對很多尚未出臺明確公租房管理辦法的中小城市而言，能起到較強(qiáng)的指導(dǎo)和約束作用。

　　【核心觀點(diǎn)】

　　降低準(zhǔn)入門檻，有利于公租房的供應(yīng)和需求更好地匹配，使有限的資源更充分地發(fā)揮作用。從長遠(yuǎn)看，放寬甚至取消公租房的戶籍限制，是大勢所趨。

　　公租房的大規(guī)模建設(shè)和規(guī)范建設(shè)，一方面能夠拉低區(qū)域租賃均價，有助于市場租金回調(diào)；同時，也能分流部分住房需求，有助于引導(dǎo)公眾形成先租后買的住房消費(fèi)觀。

　　《辦法》對公租房的退出機(jī)制做出了較為細(xì)致的規(guī)定，有助于改善各地普遍面臨的公租房退出難。但政策的執(zhí)行到位，仍是公租房能否發(fā)揮設(shè)想作用的關(guān)鍵。　

    　一 問　戶籍限制為何放寬

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部12日公布的《公共租賃住房管理辦法》提出，申請公共租賃住房，必須同時滿足以下條件：申請人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人的收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。

　　這樣的規(guī)定，實際上放寬了戶籍限制。為什么做這樣的規(guī)定？

　　目前，北京、重慶等地已經(jīng)提出放寬公租房的戶籍限制，非本地戶籍的外來務(wù)工人員只要有穩(wěn)定就業(yè)，就能申請。大多數(shù)城市做出這樣的規(guī)定，說明放寬甚至取消公租房的戶籍限制，是大勢所趨。

　　去年起，國務(wù)院明確提出要以公租房為重點(diǎn)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。這主要是因為隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，新就業(yè)的職工和進(jìn)城務(wù)工人員群體越來越大，還有一部分不符合分配廉租住房的居民有階段性的住房需求，公共租賃住房正是為了滿足這類需求。

　　這就決定了公租房的覆蓋群體比較寬，城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、城市大學(xué)生以及進(jìn)城務(wù)工人員，都是公租房的保障對象。如果對公租房申請對象設(shè)定戶籍門檻，只有本地戶籍居民能申請，就不可能實現(xiàn)這么寬的覆蓋范圍。

　　可是，放寬了戶籍限制，會不會導(dǎo)致公租房目前的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模供不應(yīng)求呢？

　　記者在采訪中了解到的情況，似乎證明這樣的擔(dān)憂并無必要。

　　現(xiàn)在不少城市新建的公租房進(jìn)入分配階段，出現(xiàn)了一個出乎意料的現(xiàn)象——公租房有這么多優(yōu)點(diǎn)，但在一些城市建成后卻分配不出去，申請的家庭不是很踴躍。這除了和公租房的位置比較偏遠(yuǎn)有關(guān)，另一個原因就是設(shè)置了過高的門檻，尤其是戶籍門檻。

　　一般來說，本地居民即使沒有住房，也一直較為穩(wěn)定地租住，對公租房的需求沒有那么迫切。但受制于戶籍門檻，真正急需公租房的新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員沒法租。于是形成了公租房建了租不出去，真正想租的人卻租不到的尷尬局面。

　　降低門檻，有利于公租房的供應(yīng)和需求更好地匹配，使有限的資源更充分地發(fā)揮作用。

　　二 問　樓市調(diào)控有何影響

　　未來公租房將成為保障房的主要形式，《辦法》的出臺為公租房建設(shè)管理創(chuàng)造了更好的條件，相信會有助于加快公租房建設(shè)進(jìn)度。大量建設(shè)公租房，對房地產(chǎn)市場的房價和租金會有什么影響？

　　不少業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)為的“保障房建設(shè)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響”，現(xiàn)在來看，主要體現(xiàn)在公租房這一品種。

　　公租房的大規(guī)模建設(shè)和規(guī)范建設(shè)，無論對住房租賃市場還是買賣市場，都會產(chǎn)生較大的影響。

　　《通知》明確提出公租房的租金要低于市場租金。目前各地公租房房租基本上在市場租金的七成左右，有些城市低至三成，優(yōu)惠的租金對租房族無疑是一種利好。

　　去年以來，大城市房租持續(xù)上漲，給租房族帶來很大壓力。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月全國住房租金價格同比上漲2.2%，環(huán)比上漲0.2%。

　　導(dǎo)致租金上漲的主要原因是出租房屋持有成本和收入預(yù)期的提高，照目前的趨勢，房租繼續(xù)上漲將維持比較長的時間。在畢業(yè)季即將到來的6月份，租金很可能因為需求的集中出現(xiàn)，而再次明顯上漲。各地目前對租賃市場的調(diào)控手段匱乏，公租房等房源的供給量并不多。

　　公租房入市，意味著政府手中直接可以有參與市場交易的租賃房源，可以直接拉低區(qū)域租賃均價，公租房價格也對區(qū)域租金有直接的示范作用。同時，公租房保障對象包含了之前需要租房的外地人群，稀釋了普通租賃市場的需求,也有利于拉動市場租金回調(diào)。

　　從這個意義上看，公租房應(yīng)當(dāng)加快入市，否則租金依然有可能長期上漲。

　　同時，公共租賃住房大量推出，一定程度上能夠吸引一部分住房需求。

　　比如不少剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，盡管收入不是特別高，但由于房源不穩(wěn)定、市場租金價格較高等原因，使得他們都作出了較為趨同的選擇——必須買房。如果能夠提供租金相對較低的公共租賃住房，可以分流一部分住房需求，也有助于引導(dǎo)公眾形成先租后買的住房消費(fèi)觀。

　　三 問　退出機(jī)制如何完善

　　公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，將來退出就會成為一個難題。目前各地也沒有更妥善的方法解決退出難，《辦法》是如何規(guī)定的？

　　相對于廉租房而言，公租房覆蓋人群范圍廣，而且保障對象的收入彈性比較大，如果收入漲了，不符合保障條件，應(yīng)該退出。隨著公租房越來越多地建成交付，退出難的問題會越來越明顯。

　　如何妥善地讓不符合保障條件的家庭退出公租房，是各地普遍面臨的難題。

　　在執(zhí)行過程中，由于缺乏國家層面有關(guān)法律法規(guī)的指引，執(zhí)行起來也缺乏底氣。這次《辦法》對公租房的退出機(jī)制做出了較為細(xì)致的規(guī)定，有助于改善這一情況。

　　《辦法》明確了3種應(yīng)當(dāng)退出或接受懲罰的情形。

　　一是承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換，改變用途，破壞或者擅自裝修且拒不恢復(fù)原狀，在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動，無正當(dāng)理由連續(xù)6個月閑置公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房；拒不退回的，住房保障主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。同時將給予按市場價格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元罰款的行政處罰。

　　二是承租人累計拖欠6個月租金、未按規(guī)定申請續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；拒不騰退的，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位可以向人民法院提起訴訟，要求其騰退。

　　三是承租人有不符合續(xù)租條件、獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件和承租或承購其他保障性住房等情形的，應(yīng)當(dāng)在給予的搬遷期內(nèi)騰退。搬遷期滿不騰退，承租人確無其他住房的，可以按照市場價格繼續(xù)承租；有其他住房的，所有權(quán)人或其委托的運(yùn)營單位可以依法向人民法院起訴，要求承租人騰退。

　　這樣的退出條件，既有一定的震懾力，也體現(xiàn)了以人為本的精神，執(zhí)行起來相對應(yīng)該容易一些。

　　總的來說，《辦法》的出臺使公租房的相關(guān)政策更加完備，現(xiàn)在的關(guān)鍵就是要將政策執(zhí)行到位，這樣才能更有利于發(fā)揮公租房的作用。