首套房貸利率7折優(yōu)惠 現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)需求南轅北轍

    據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，雖然央行文件再度強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房貸款利率最低7折優(yōu)惠，然而市場(chǎng)反應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日走訪了多家機(jī)構(gòu)，得到的反饋是“毫無變化”。據(jù)了解，目前上海各大銀行對(duì)于個(gè)人首套住房貸款的主流態(tài)度，仍然傾向采取8.5折優(yōu)惠。

    中國(guó)人民銀行日前下發(fā)的一份文件，在市場(chǎng)中掀起軒然大波?！吨袊?guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》（下稱《通知》）中明確指出，從2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。其中，關(guān)于個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限，“仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”一條頗受關(guān)注。

    “7折優(yōu)惠沒有被取消，所以這次文件也只是再度強(qiáng)調(diào)而已。”一位銀行業(yè)界人士解讀道。然而，記者詢問了上海多家金融機(jī)構(gòu)以及中介企業(yè)后卻發(fā)現(xiàn)，眾多購(gòu)房者“望眼欲穿”的個(gè)貸首套房利率7折優(yōu)惠，依舊只是鏡花水月而已。

    央行日前公布，自2012年6月8日起，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。一時(shí)間，“銀根松動(dòng)”的市場(chǎng)預(yù)期甚囂塵上。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者計(jì)算了一筆賬，假設(shè)一套貸款100萬元的房產(chǎn)，在貸款年限20年的情況下，以基準(zhǔn)利率折算，降息前每月月供支付7783元；降息后每月月供降為7633元，可少支出150元/月，20年可節(jié)省總支出利息35912元。

    如果計(jì)算更為精確的話，仍以上述物業(yè)為例，按照個(gè)貸首套房利率8折優(yōu)惠計(jì)算，降息前每月月供6958元，降息后則每月減少113元至6845元。將降息前基準(zhǔn)利率的月供數(shù)與降息后采取8折優(yōu)惠的月供數(shù)相比，可以發(fā)現(xiàn)每月月供差高達(dá)938元。

    這樣進(jìn)行比較的話，不難解釋市場(chǎng)對(duì)于個(gè)貸首套房利率優(yōu)惠的“渴望”心態(tài)為何如此迫切。然而，現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)猜測(cè)完全南轅北轍。“仍然是8.5折，現(xiàn)在連8折都沒有了。”一位專職貸款服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告知記者。

    不僅是市場(chǎng)層面，這一現(xiàn)況亦在上海多家金融機(jī)構(gòu)中得到證實(shí)。究其原因，“基準(zhǔn)利率已經(jīng)下降了，所以根據(jù)現(xiàn)有基準(zhǔn)利率打8.5折，跟之前實(shí)行的基準(zhǔn)利率打8折區(qū)別不大。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋道。據(jù)悉，降息前5年以上基準(zhǔn)利率7.05%，個(gè)貸優(yōu)惠8折后為5.64%；降息后5年以上基準(zhǔn)利率6.80%，個(gè)貸優(yōu)惠8.5折后為5.78%。“一方面，銀行反應(yīng)也不會(huì)那么迅速；另一方面，究竟可以打折到什么程度，還是需要根據(jù)市場(chǎng)情況再做界定。”

    利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，亦在《通知》中被重點(diǎn)提及。文件指出，各金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，自主確定實(shí)行存貸款利率浮動(dòng)的具體水平和時(shí)機(jī)。除此之外，文件還要求各金融機(jī)構(gòu)在“做好存貸款利率監(jiān)測(cè)報(bào)備工作的同時(shí)，建立存款浮動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)制度”。金融機(jī)構(gòu)對(duì)此的反應(yīng)亦較為明確，“銀行受制于成本，恢復(fù)7折優(yōu)惠的可能性并不大。”多位銀行業(yè)界人士向記者表示稱。

    上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，從上海上周成交相對(duì)活躍的項(xiàng)目情況來看，與今年最低點(diǎn)時(shí)相比，這些項(xiàng)目的成交均價(jià)皆有500~1000元/平方米的上升趨勢(shì)，平均漲幅大致在3%~5%。“從今年二季度開始，樓市政策和貨幣政策均有松動(dòng)跡象，這使得開發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期有所改變，購(gòu)房者則容易由于‘看漲’心態(tài)而提前入市。”

    不過，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，降息利好具有時(shí)間滯后性，但由于一系列市場(chǎng)利好措施形成疊加效應(yīng)，才導(dǎo)致剛性需求開始釋放，甚至造成6~8月間傳統(tǒng)“淡市不淡”的行情。他指出，“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施和房地產(chǎn)行業(yè)并沒有直接關(guān)系，開發(fā)企業(yè)資金面壓力還是持續(xù)存在的。“與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，不如利用當(dāng)前政策微調(diào)‘刺激剛需’的時(shí)間窗口，及時(shí)降價(jià)跑量。”