公租房價格難確定 低于市場價需地方政府平衡

    【導(dǎo)讀】住建部發(fā)布公共租賃住房管理辦法，租金低于市場價格，外來務(wù)工人員也可以申請。公租房，光是租金低于市場價格還不夠。

    據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，住建部今天(12日)上午發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》。《辦法》對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機(jī)制等作出了明確規(guī)定。同時規(guī)定，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持，社會力量投資。

    住建部新發(fā)布的辦法有幾項值得大家注意。第一，申請人必須同時具備以下幾點條件：申請人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人的收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。第二，《辦法》規(guī)定，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)略低于同地段住房的市場租金水平，“低于市場價”是基本原則，并且價格是要隨行就市、定期調(diào)整的。這樣做的目的是為了鼓勵社會力量投資建設(shè)公共租賃住房，同時引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場。

    另外，《辦法》在公共租賃住房的退出機(jī)制方面，也做了比較詳細(xì)的規(guī)定。比如，承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自改變用途、破壞或者擅自裝修且拒不恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房；承租人累計拖欠6個月租金、未按規(guī)定申請續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；承租人有不符合續(xù)租條件、獲得其他住房，并不再符合公共租賃住房配租條件的，應(yīng)當(dāng)在給予的搬遷期內(nèi)騰退。

    眾人期待的公租房管理辦法總算發(fā)布了，其中的內(nèi)容也比較詳細(xì)。然而在現(xiàn)實中不少人抱怨，一是公租房總量偏少，好多人說來到一個城市之后，幾乎沒怎么見過公租房，公租房難以普惠，或者說分給了不應(yīng)該獲得保障的人。另外，還有人對“略低”于市場價這個詞不滿意，像北京、上海這樣的高房價城市，租金略低于市場價，大多數(shù)人可能還是租不起。看來，公租房的分配和管理，不光是“租金低于市場價”就能解決問題的。就管理辦法的發(fā)布和社會管理的進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭做出了評論。

    楊紅旭：中國在2009年開始大力度推進(jìn)保障房建設(shè)，而且保障方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。2009年之前，保障房主要是經(jīng)濟(jì)適用房加少量的廉租房；2009年到現(xiàn)在，保障方式由所謂的出售經(jīng)濟(jì)適用房，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹亟M公租房，所以這兩年公租房的建設(shè)力度比較大，但是公租房的運作模式，比經(jīng)濟(jì)適用房要復(fù)雜的多。

    因為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)完了就可以賣，賣了之后資金就可以回籠，但公租房投入產(chǎn)出周期特別長。2010年幾個部委聯(lián)合發(fā)布了一個公共租賃房指導(dǎo)意見，指導(dǎo)意見就是大方面大方針的界定，直到現(xiàn)在又出了一個辦法。從文件的措詞上和名詞上就可以看出，管理辦法要比指導(dǎo)意見更加細(xì)化、更加深入，經(jīng)過這幾年的建設(shè)、投資和運營，積累了一些經(jīng)驗，矛盾也暴露出來了。所以在這個時間結(jié)點把公租房好好梳理一下，在它的運作機(jī)制方面有一個界定，是有助于中國保障房體系中的領(lǐng)軍產(chǎn)品有序健康發(fā)展的背景。

    領(lǐng)軍產(chǎn)品在發(fā)展中積累了一些經(jīng)驗，但同時也暴露出一些矛盾，比如辦法中說租金要略低于市場價，那么這個價格能不能低到低收入群體可以接受的程度，或者是負(fù)責(zé)建公租房的地方政府，或者是提供公租房的開發(fā)商愿不愿意承受，這些都給價格標(biāo)準(zhǔn)的制定帶來一定阻力，楊紅旭表示公租房的價格目前確實很難確定。

    楊紅旭：公租房的價格現(xiàn)在很難確定。很多人認(rèn)為，指導(dǎo)方針就是略低于市場水平，但是略低于多少很難界定，因為中國的房租的水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價水平的。按國際上所謂租售比或稱為回報率，中國的很多住宅租金回報率只有2%到3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全社會合理的的5%到6%的投資回報率。即便是按照中國的租金水平，無論是政府還是企業(yè)投資公共租賃房，按照市場租金也很難賺錢，現(xiàn)在略低于市場資金就更賺不到錢了。所以國家必須要給予投資開發(fā)管理方政策支持，減免土地出讓金是、稅費等，只有這樣才能夠使投資者和運營者有利可圖。

    第二個方面對市場需求方來說，如果是跟市場租金價格一樣，他們寧可去市場租房子，愿意在哪里租在哪租。所以“略低于”還需要地方政府在實際的試驗的過程中找到一個均衡點，房子既能夠減少運營機(jī)構(gòu)投資者的負(fù)擔(dān)，同時又能讓真正的需要者愿意來租。

    有六成以上香港的公租房，租金只占到家庭收入的1/10，有人建議，能不能效仿香港，也劃定一條線或者跟我們的家庭收入來掛鉤？楊紅旭認(rèn)為，這是兩個不同的概念。

    楊紅旭：香港的公共租賃房是公屋，公屋的租金價格特別低，相當(dāng)于中國的廉租房。廉租房針對的是城鎮(zhèn)的低收入家庭，租金水平特別低，但是我們的公租房跟廉租房是不一樣的產(chǎn)品。

    公租房面對的客戶比較多，包括城鎮(zhèn)的低收入家庭、外來務(wù)工人員、也剛畢業(yè)的學(xué)生等，覆蓋面大，所以門檻比廉租房高。如果按廉租房標(biāo)準(zhǔn)去建，重慶要建四千萬平米，地方政府負(fù)擔(dān)不起這樣一個沉重的包袱，我們還不能盲目跟香港比。

    前一陣子媒體暴光了關(guān)于公租房的尷尬，一方面，收入夾心層無法享受公租房，另外一方面，符合申請條件的人卻不想申請公租房，他們對于房源的條件不滿意。楊紅旭表示，即使辦法出臺了，也化解不了這個矛盾。

    楊紅旭：這個辦法還是一個粗線條的規(guī)定。比如一個地方政府、一個城市，要建十個公租房項目，該如何布局？是在市中心還是郊區(qū)？是在遠(yuǎn)郊還是近郊？地方政府在建設(shè)過程中，位置選擇、家具的配套都很重要，最重要的是必須要讓真正的困難群體愿意去租。但這個管理辦法只是在投資管理運營退出方面，做了粗線條的界定，還不能立即成為地方政府可以執(zhí)行的細(xì)則，地方政府要根據(jù)實際情況進(jìn)行政策配套。

    【央廣財經(jīng)評論·編輯短評】

    公租房作為保障房的一種，對于實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想來說，大有裨益。然而公租房不光要建好，更要管理好、分配好，否則，不僅空擔(dān)了保障房的虛名，還有可能成為權(quán)力尋租的腐敗之源。所以，我們期待住建部或者相關(guān)部門、地方政府盡快出臺關(guān)于“公租房管理”更為詳細(xì)、更符合實情的規(guī)定，并把它們落到實處。