監(jiān)管層無任何開閘放水意思 開發(fā)商融資腿瘸

    房企“差錢”境外資金“解渴”。

    樓市調(diào)控正成為一場“持久戰(zhàn)”，如何維持資金鏈?zhǔn)茄巯赂骷曳科蟮氖滓ぷ?。除了促銷回款，拓展融資渠道也成為房企們的“找錢”方式。中海、龍湖、新世界發(fā)展、越秀地產(chǎn)……連近年來很少在資本市場融資的萬科也在借助境外融資平臺融資，這些企業(yè)，有的是赴港“買殼”，有的是銀團貸款，還有的是通過境外發(fā)債、票據(jù)融資、高息債、可轉(zhuǎn)債、增發(fā)、配股以及私募股權(quán)基金等形式。

    這種趨勢背后的驅(qū)動力，正是境外融資成本較低以及渠道暢通，也反映了當(dāng)下信貸資金對于房地產(chǎn)行業(yè)仍處高壓惜貸的現(xiàn)實狀況。

　銀團貸款低成本融資方式最受歡迎

    資金，對任何一個企業(yè)來說，都是不可或缺的。尤其是對于房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)來說，更是企業(yè)們發(fā)展的命脈。

    “房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，屬于資金密集型行業(yè)，信貸、融資是獲得發(fā)展資金的主要渠道，房企的融資能力是能否成功的一個非常重要指標(biāo)。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉如是說。

    而在一系列宏觀調(diào)控政策的夾擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道卻顯得越發(fā)逼仄。

    近期，房地產(chǎn)市場向好預(yù)期逐漸顯現(xiàn)，但在融資方面，監(jiān)管層卻并沒有任何開閘“放水”的意思。

    從目前的政策環(huán)境來看，以傳統(tǒng)方式在國內(nèi)上市，已成為房地產(chǎn)企業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。

    2月1日，證監(jiān)會首次發(fā)布IPO申報企業(yè)信息顯示，截至1月底，排隊等候A股上市的房企只有三家——大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)（02777.HK）、首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）。“這三家公司說A股上市好久了，進展緩慢。房企融資上市政策并沒有放開，這次名單中并無新房地產(chǎn)公司輪候，也印證了政策未松動。”一位上海券商分析師如此分析。

    在國內(nèi)上市希望渺茫的背景之下，境外資本市場成了一些力圖上市的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，而其中香港又因?qū)?nèi)地房地產(chǎn)市場的熟悉而遠(yuǎn)勝于其他境外資本市場。

    眾所周知，到香港上市的程序相對簡單，準(zhǔn)備時間短，上市門檻相對內(nèi)地要低。而其證券市場的自由度和流通率，以及香港在地方和文化傳統(tǒng)方面的優(yōu)勢，也是吸引內(nèi)地公司赴港上市的重要原因。

    公開資料顯示，目前，在H股上市的內(nèi)地公司有68家，累計籌資額達(dá)到1460億美元。

    “（香港上市）以后發(fā)債什么的，不需要審批，很方便的。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強曾如此表示。

    SOHO中國運營總裁閻巖對《第一財經(jīng)日報》記者表示，對于香港上市的房企來說融資渠道眾多，任何時候只要股東同意和有人愿意購買就可以集資，而A股上市房企因房地產(chǎn)調(diào)控而無法進行再融資，“當(dāng)然我們選擇的融資方式肯定是利率也就是成本越低越好”。

    “其中利率最低的是銀團貸款，像SOHO中國去年做的銀團貸款利率只有3.55%。但同時銀團貸款也對開發(fā)商有很多限制，包括現(xiàn)金、負(fù)債率等方面，很多公司都達(dá)不到他們的要求。”閻巖介紹，次于銀團貸款的是發(fā)債，“即便是高息債也是固定收益的，付出利息之后剩下賺的錢就是公司自己的，就算再貴也不會影響股權(quán)。”

    閻巖表示，成本比高息債更高的就是可轉(zhuǎn)換債，即在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。“一般約定的轉(zhuǎn)換成股份的價格都比較低，以低價轉(zhuǎn)出你的股份，顯然對于企業(yè)來說是不劃算、有風(fēng)險的。”

    “對于上市公司來說，最不劃算的就是增發(fā)、擴股。”閻巖認(rèn)為，增發(fā)相當(dāng)于把公司的收益直接拱手讓出，“如果真的用這種方式融資，或許就證明確實沒有上述其他融資機會了。”

    除去眾多融資渠道的便利之外，香港對于房企更為重要的是，融資成本的相對低廉。

    就在不久之前的6月5日，SOHO中國發(fā)布公告稱，其與一個由多家銀行組成的銀團訂立最多相當(dāng)于6.26億美元的三年期可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資協(xié)議。銀團貸款將以倫敦銀行同業(yè)拆息或香港銀行同業(yè)拆息加每年4.25厘的息差計息（折合年利率4.6%）。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，銀行的開發(fā)貸成本一般是六七個點，加上手續(xù)費，約為8%~10%；而房地產(chǎn)信托、基金、私募等，低的融資成本為10%~12%，高的可達(dá)16%~20%。相比之下，在境外融資成本要低得多。比如同樣是在香港上市的中海，今年2月份在香港發(fā)行7.5億美元的5年期債券，利率僅為4.875%，和SOHO中國此次的融資成本接近。

    越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事林右鋒就曾對媒體表示，內(nèi)地和境外的利息差是5.3個點，每一個點的減少可以為公司減少1000萬的利息。

    近期房企境外融資情況

    3月14日，雅居樂公告稱與匯豐、渣打以及瑞銀訂立購買協(xié)議，發(fā)行7億美元2017年到期優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計將所得款項用于新購?fù)恋?、再融資及補充一般運營資金。

    4月5日，龍湖地產(chǎn)公布與九家銀行簽訂一項24.3億港元等值的三年期銀團貸款。

    今年前4個月，中海地產(chǎn)通過發(fā)債+借款，海外融資約127億元。同期，華潤在海外高超融資約54億元，華潤置地還在尋求一筆30億港元的三年期子彈式貸款。

    5月2日，招商地產(chǎn)以1.98億港元的代價買下了香港東力實業(yè)控股有限公司70.18%的股權(quán)。

    5月14日，萬科宣布收購H股上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.19%的股份。

    5月23日，佳兆業(yè)與PA International Opportunity VI Limited簽訂可換定期貸款信貸協(xié)議，達(dá)成1.2億美元借貸。

    5月30日，新世界中國地產(chǎn)宣布與一家銀行簽訂了一項三年期貸款融資，金額為5億港元。

    6月4日，SOHO中國與海外銀團簽訂貸款協(xié)議，獲得約為6.26億美元的三年期貸款融資。