房地產(chǎn)私募基金被疑是繞過限購政策變相投資

    復(fù)地共贏資本董事總經(jīng)理丁亞明：

    在發(fā)達(dá)國家比較成熟的金融市場中，房地產(chǎn)私募基金是房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域重要的直接融資渠道，也是全球私募基金行業(yè)中的重要分支。

    不過，房地產(chǎn)私募基金目前在中國屬于新型的金融業(yè)態(tài)，仍處于發(fā)展的雛形階段。在2007年《中華人民共和國合伙企業(yè)法》正式實(shí)施以前，中國的房地產(chǎn)私募基金投資領(lǐng)域被大型國際地產(chǎn)基金壟斷。

    本輪樓市調(diào)控創(chuàng)造出房地產(chǎn)私募興起的外部條件，在房企傳統(tǒng)融資渠道受阻的形勢下，房地產(chǎn)私募基金加速成長。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2011年房地產(chǎn)私募基金規(guī)模達(dá)到40.78億美元。

    目前，中國的人民幣房地產(chǎn)私募基金主要有三種類型：獨(dú)立的專業(yè)運(yùn)作型、開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型、投行及金融機(jī)構(gòu)附屬型等。

    上海復(fù)地共贏股權(quán)投資管理有限公司（下稱“共贏資本”）即是上述類型中的第二種，共贏資本是復(fù)星集團(tuán)及復(fù)地集團(tuán)旗下設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)基金管理平臺。5月17日，共贏資本募集成功的復(fù)邦Ⅱ期基金獲得超額認(rèn)購，募集規(guī)模超過6.3億元人民幣。

    開發(fā)與投資齊頭并進(jìn)的雙核模式，已成為復(fù)地集團(tuán)未來十年的總體發(fā)展戰(zhàn)略。而共贏資本的發(fā)展規(guī)劃和模式，或許一定程度上可以代表房企主導(dǎo)型的房地產(chǎn)私募基金。近日，共贏資本董事總經(jīng)理丁亞明在復(fù)星集團(tuán)總部接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者專訪。

    第一財(cái)經(jīng)日報(bào)：房地產(chǎn)私募基金對于投資者來說，是否可以理解為繞過限購政策投資樓市的一種途徑？

    丁亞明：限購政策的目的是避免房價(jià)不理性地快速增長，從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展迎合樓市調(diào)控目的，地產(chǎn)私募將炒房資金匯集起來，投入到房企股權(quán)中，這種經(jīng)營性的投資對市場漲跌起到平穩(wěn)作用，地產(chǎn)私募用市場行為將投機(jī)人轉(zhuǎn)為理性投資人，并不違背調(diào)控政策，這也是房地產(chǎn)市場理性化的結(jié)果。

    日報(bào)：房地產(chǎn)信貸政策的收緊，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展，但是房地產(chǎn)基金為開發(fā)商“輸血”，是否和調(diào)控政策存在某種程度的背離，或者說影響調(diào)控效果？

    丁亞明：地產(chǎn)私募把資金投入到前端開發(fā)環(huán)節(jié)，為投資人提供了更多選擇，在投資領(lǐng)域上，改變了“千軍萬馬過獨(dú)木橋”排隊(duì)炒房的情況，不光是住宅，也包括辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，這對調(diào)控是有幫助的。

    就共贏資本而言，目前主要管理三類基金，復(fù)邦Ⅰ期和復(fù)邦Ⅱ期主要開發(fā)“復(fù)邦城”生態(tài)商務(wù)社區(qū)；第二類是機(jī)會基金，尋找合適的機(jī)會，以并購為主；第三類是債權(quán)類基金，目前正在試點(diǎn)，包括可轉(zhuǎn)債、夾層融資、資金池等。

    日報(bào)：與開發(fā)商長期依賴的銀行、信托等融資渠道相比，房地產(chǎn)私募基金有怎樣的優(yōu)勢和劣勢？

    丁亞明：傳統(tǒng)融資是被動式的管理，從投資者的角度來看，風(fēng)險(xiǎn)程度和回報(bào)較低，地產(chǎn)私募基金則是扮演主動管理人的角色，項(xiàng)目選擇百里挑一，一旦介入，對開發(fā)各個(gè)過程都會履行管理人職責(zé)，在成本、定價(jià)、銷售等進(jìn)度上嚴(yán)格監(jiān)控。

    開發(fā)商管理不規(guī)范的話，和地產(chǎn)私募合作會比較“痛苦”，大品牌開發(fā)商擁有標(biāo)準(zhǔn)化模式，合作起來比較順利，我認(rèn)為地產(chǎn)私募現(xiàn)階段還是和大品牌開發(fā)商合作比較多。

    不是所有房企都能和地產(chǎn)私募合作成功，對行業(yè)有長遠(yuǎn)理解的開發(fā)商才會選擇私募。開發(fā)商需要放棄短期利益，要有長遠(yuǎn)眼光，房地產(chǎn)基金是未來行業(yè)發(fā)展的趨勢。

    日報(bào)：央企背景的大開發(fā)商像華潤、保利，都已經(jīng)成立房地產(chǎn)基金，與這些機(jī)構(gòu)相比，民營企業(yè)背景在競爭上是否存在困難？

    丁亞明：這個(gè)行業(yè)是充分競爭的，全靠項(xiàng)目發(fā)掘、投資運(yùn)作等專業(yè)能力，看投資能實(shí)現(xiàn)多少回報(bào)。由于這一輪地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品最早是2009年年底開始發(fā)行的，而周期一般在3~5年，大部分還沒有結(jié)束。未來大批基金到期之后，業(yè)內(nèi)也會有排名，國企央企背景的地產(chǎn)私募在募集上具有優(yōu)勢，但如果收益情況不夠理想，在業(yè)內(nèi)也不可能建立好的品牌效應(yīng)。

    房地產(chǎn)私募基金不是壟斷行業(yè)，無論背景是國企還是民企，主要是看誰擁有優(yōu)秀的基金管理人和團(tuán)隊(duì)，誰能夠被投資人認(rèn)可，這需要市場檢驗(yàn)。