為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī) 力促房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”

為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，國務(wù)院果斷出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的方案，在刺激經(jīng)濟(jì)的十條舉措中，增加保障性住房投資放在首要位置，這不僅表明房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，而且體現(xiàn)了中央民生為本的思路，充分考慮了短期經(jīng)濟(jì)增長與長期結(jié)構(gòu)優(yōu)化之間的關(guān)系。

但保障性住房的投資會(huì)在實(shí)施過程中遇到一系列問題。例如地方政府對(duì)增加保障性住房投資的積極性不高。從2005年以來，中央一再強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度，但在落實(shí)過程中沒有有效調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，成效并不明顯。2007年國務(wù)院24號(hào)文件明確規(guī)定，各級(jí)政府應(yīng)該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資，但該文件已經(jīng)出臺(tái)一年多了，大多數(shù)城市都沒有做到這一點(diǎn)。原因并不復(fù)雜，保障性住房投資不僅需要資金，而且需要白白拿出土地。2009年的地方財(cái)政收入增長將放慢，土地出讓收入也將比2007年大幅度減少，在此背景下地方政府對(duì)于保障性住房投資的積極性會(huì)更低。

為此，我們建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金。如果中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動(dòng)地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。

另外，增加保障性住房投資與存量商品住房投資的矛盾。當(dāng)前，商品住房的存量投資相當(dāng)大，按照在建工程的面積計(jì)算約20億平方米，總投資約5億元人民幣，2008年商品住房的銷售比2007年明顯減少，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)明顯緊張，增加保障性住房投資將使商品住房的銷售更加困難。

根據(jù)初步測(cè)算，在北京、上海等城市，現(xiàn)在已經(jīng)建成的商品住房都是三年前買的土地，有較大的降價(jià)空間，在2007年底的價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)40%左右開發(fā)商并不會(huì)虧損。政府可以跟開發(fā)商議價(jià)（按照成本價(jià)格逆向拍賣）買下，將開發(fā)商房子作為經(jīng)濟(jì)適用房出售給符合條件的居民。此舉可以緩解開發(fā)商的資金緊張局面，還可以減少政府建房的時(shí)間及人力成本。

當(dāng)然，政府逆向回購商品住房的關(guān)鍵是操作程序上需要確保“公開、公平、公正”，防止暗箱操作。

一直以來，保障性住房在分配過程中存在突出問題，政府對(duì)低收入群體的政策優(yōu)惠有可能被高收入者侵占。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決這些問題，一是嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型面積，可以控制在一定范圍內(nèi)（如50平方米左右）；二是對(duì)保障性住房采取封閉式運(yùn)行，禁止在二級(jí)市場(chǎng)自由買賣經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購。此舉可以有效杜絕個(gè)別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。

我們還建議將住房保障制度的覆蓋面擴(kuò)大到當(dāng)年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。