萬通馮侖：9000億保障房成開發(fā)商另一主戰(zhàn)場(chǎng)

一向不屑于3%薄利的開發(fā)商開始放下身段預(yù)備開發(fā)保障性住房——雖然在世道好的時(shí)候他們可以輕松獲取15%到50%的凈利潤(rùn)，甚至更多。按照萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖的表述，開發(fā)商就是運(yùn)動(dòng)員，是“踢足球”還是“打籃球”，他們需要作出選擇，或者兼而做之。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外公布的消息，今后3年內(nèi)，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障性住房建設(shè)方面。“資金投放兌現(xiàn)之后，現(xiàn)有的商品房開發(fā)格局必然改變：因?yàn)檫@些規(guī)模巨大的保障房一定會(huì)由開發(fā)商來完成，而不會(huì)是政府。”滬上一家開發(fā)商表示。

“假設(shè)各地政府真的開始對(duì)保障房大舉投入真金白銀，大量的資金與資源則會(huì)源源不斷流向保障房領(lǐng)域。那么原本開發(fā)商品房的空間將受到擠壓。” 北京一位頗具名氣的開發(fā)商在最近與朋友私聊中表露出了對(duì)自己生存空間的憂慮。盡管一向以在優(yōu)勢(shì)地段開發(fā)高檔商用樓宇為主業(yè)，但是這位開發(fā)商已經(jīng)做好了轉(zhuǎn)型的心理準(zhǔn)備。

“打籃球”還是“踢足球”

“市場(chǎng)不能解決所有的問題，70%的中等至偏低收入人群的住房問題由政府以保障房的形式解決，30%高收入人群由市場(chǎng)解決。”馮侖在年初便公開表述以上觀點(diǎn)。

馮侖認(rèn)為，地產(chǎn)商在對(duì)“踢足球”或是“打籃球”作選擇時(shí)，購房者也同時(shí)面臨一個(gè)“向左拐”還是“向右拐”的問題：屬于中低收入的70%范圍內(nèi)群體，排隊(duì)買政府保障房；中高收入者在30%的商品房范圍內(nèi)挑選。

“可以預(yù)期未來眾多開發(fā)商都會(huì)同時(shí)進(jìn)入保障住房和商品房?jī)蓚€(gè)領(lǐng)域，腳踏兩只船。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授陳杰分析說。

“保障性住房包括三部分：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場(chǎng)是沒有沖突的。經(jīng)濟(jì)適用房有不完全產(chǎn)權(quán)，有一些沖突。雙限房沖擊就更大了，與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上離得很近。在一些大城市中，雙限房占的比重很大。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為完全有理由判斷保障房會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。在他看來，“北京從現(xiàn)在開始，普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅，面臨著巨大降價(jià)壓力。”最終周邊商品房的市場(chǎng)價(jià)格可能也就略比周邊保障房高一點(diǎn)，相比而言，“只是普通住宅在產(chǎn)權(quán)上無任何限制。”

“假設(shè)你正在建設(shè)一個(gè)規(guī)模為10萬平方米的中低端住宅小區(qū)，一墻之隔就是一個(gè)20萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，那將是一個(gè)災(zāi)難。因?yàn)槟且馕吨阋獙r(jià)格放到與類似項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平才會(huì)具有競(jìng)爭(zhēng)力。在珠三角一些城市，限價(jià)房開盤之后，周邊的商品住宅小區(qū)迅速調(diào)價(jià)，價(jià)位甚至低于限價(jià)房。”上海一家開發(fā)商對(duì)本報(bào)記者稱。

“雖然已經(jīng)從3年前開始嘗試開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但是目前類似保障房項(xiàng)目在集團(tuán)主要城市的開發(fā)中所占規(guī)模仍然可以忽略不計(jì)，當(dāng)然，這種現(xiàn)狀接下來必然得到改觀。”這家開發(fā)商對(duì)本報(bào)記者稱。

另一家香港上市地產(chǎn)公司則認(rèn)為，從目前的跡象看來，國(guó)有大型的開發(fā)企業(yè)更有可能獲取保障房開發(fā)的單子，如果條件允許，他們也會(huì)樂于參與。

“政策有疊加作用。從日前企業(yè)債發(fā)行剛剛對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松口的情況可以看出，政策還是更傾向于開發(fā)保障房的房地產(chǎn)企業(yè)，其中，融資額相當(dāng)大比例可能要用于開發(fā)保障房，另外還用來還貸款以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。這是一個(gè)信號(hào)，說明在從事這一領(lǐng)域之后，開發(fā)商可能獲取更多的政策優(yōu)惠傾向。”該家地產(chǎn)公司高層對(duì)本報(bào)記者分析。

開發(fā)商的“難處”

事實(shí)上，業(yè)界之前所擔(dān)憂的開發(fā)保障性住房只能提供微薄的3%最終可能并非開發(fā)商加入這一領(lǐng)域的瓶頸。大多數(shù)的地產(chǎn)商認(rèn)為只要條件允許，他們都樂意參與到接下來的各地的保障房開發(fā)中。

一家地產(chǎn)公司人士對(duì)本報(bào)記者預(yù)估：假設(shè)拿下從設(shè)計(jì)、施工到之后的物業(yè)管理的全盤保障房建設(shè)單子，那么可能保證整體利潤(rùn)在10%甚至更高。在保持開發(fā)規(guī)模和利潤(rùn)的同時(shí)，企業(yè)還可以通過周轉(zhuǎn)資金賺錢。

“從開發(fā)商角度來說，開發(fā)商品房還是保障房，對(duì)他們實(shí)質(zhì)沒有區(qū)別，只要賺到錢就可以了。保障住房開發(fā)，有政府撐腰，免費(fèi)拿地，拆遷方便，施工一路綠燈，各種管理成本低廉，賣價(jià)雖然不高，但利潤(rùn)率卻不低，而且量大，銷售有保證，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，所以總利潤(rùn)不一定比開發(fā)商品房低多少。”陳杰對(duì)本報(bào)記者估計(jì)說。他認(rèn)為“國(guó)內(nèi)眾多開發(fā)商一直都很熱衷進(jìn)入保障住房開發(fā)領(lǐng)域的，只是苦于沒有門道”。

“現(xiàn)在并沒有任何的動(dòng)靜來給我們進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。而且我們也在等待看政策出臺(tái)之后，各地政府投入的工作量大小，其中包括對(duì)開發(fā)商資格的認(rèn)證、工程管理質(zhì)量的把控，以及退出機(jī)制的完善。”滬上一家開發(fā)商表示。他們目前對(duì)于今后3年大規(guī)模保障房上市將會(huì)帶來何種沖擊，還處于猜測(cè)階段。

“我留意到，高層講話中每當(dāng)提到保障性住房時(shí)，一般都提廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等，沒有直接講雙限房。今后政策中這三部分保障性住房各自占的比重對(duì)市場(chǎng)影響將有很大不同。”潘石屹說。