發(fā)改委調(diào)研9000億住房資金落地 各方加緊博弈

本報(bào)記者 肖明 荊寶潔 特約記者 董顯平 北京 贛州報(bào)道

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前表示，3年在全國(guó)投資9000億建保障性住房。這一決策出臺(tái)后，各方加緊博弈。

本報(bào)記者獲悉，近日國(guó)家發(fā)改委主任張平帶隊(duì)到江西贛州調(diào)研廉租房建設(shè)情況。有官員建議取消經(jīng)濟(jì)適用房，加大廉租房建設(shè)力度；亦有參加座談?wù)咛岢?，由于地方政府土地收入減少，明年廉租房建設(shè)資金不足。

各地方政府大都表示將把建設(shè)保障性住房作為一項(xiàng)重要任務(wù)來(lái)抓。呼和浩特主管房地產(chǎn)的官員表示，加大廉租房供應(yīng)不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。海南方面則稱(chēng)，將增加高檔房建設(shè)比例，做大旅游地產(chǎn)，而島內(nèi)居民的住房問(wèn)題則交給保障性住房解決。

對(duì)于保障性住房建設(shè)對(duì)市場(chǎng)的沖擊，開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)不盡一致。除眾多開(kāi)發(fā)商表示擔(dān)憂(yōu)外，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其中也有商機(jī)。

既要照顧中低收入者的居住需求，又要考慮到建設(shè)廉租房所需資金、具體建設(shè)主體等實(shí)際問(wèn)題，9000億保障性住房投資如何落地確實(shí)考驗(yàn)著各方智慧。

發(fā)改委調(diào)研贛州

11月17日，國(guó)家發(fā)改委主任張平帶隊(duì)到江西贛州調(diào)研。此行目的是落實(shí)中央關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的決策部署，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

在贛州，張平考察了中心城區(qū)渡口路廉租房和建春門(mén)廉租市場(chǎng)，詳細(xì)了解低收入群眾住房的總體情況后，也召集當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)部門(mén)人士進(jìn)行座談。

在一些座談會(huì)上，有人士提到，未來(lái)保障性住房建設(shè)資金問(wèn)題。

據(jù)了解，目前江西建設(shè)的保障性住房有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及針對(duì)農(nóng)民的新市民住宅。其中經(jīng)濟(jì)適用房政府不負(fù)責(zé)資金投入。而廉租房卻需要地方政府投入大量資金。

記者了解到，2004年起贛州開(kāi)始建設(shè)廉租房，每年列入財(cái)政預(yù)算。2003年到2006年3年，贛州市房管系統(tǒng)獲得財(cái)政返還的3000萬(wàn)元稅收收入，也用于廉租房建設(shè)。

目前，贛州解決的廉租房比例很大。比如目前，僅中心城區(qū)已建成和在建廉租住房18.01萬(wàn)平方米，已有9.7萬(wàn)平方米1458套分配到戶(hù)，為326戶(hù)低保家庭提供了租賃補(bǔ)貼。

贛州房地產(chǎn)部門(mén)一位人士告訴記者，今年6月份后政府賣(mài)地收入下降，明年廉租房建設(shè)資金估計(jì)有缺口。09年贛州將建設(shè)6萬(wàn)平方米廉租房，僅以每平方米1000元計(jì)算，也需要政府投入資金6000萬(wàn)元。

但今年贛州土地出讓收入大降，從6月份開(kāi)始土地流拍現(xiàn)象愈演愈烈，流拍宗數(shù)比達(dá)34%。當(dāng)?shù)匾晃蝗耸扛嬖V記者，贛州市區(qū)2008年達(dá)不到3億以上的土地拍賣(mài)收入，因?yàn)?0%的土地出讓收入難以落實(shí)。

資金問(wèn)題可能不是贛州獨(dú)有的現(xiàn)象。華高萊斯北京公司副總公衍奎告訴記者，由于全國(guó)房?jī)r(jià)下降，地方土地收入下降，導(dǎo)致缺錢(qián)蓋保障性住房，可能是全國(guó)普遍的現(xiàn)象。

也有官員提出加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的具體建議。

“要使房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降最有力的手段就是多蓋廉租房。應(yīng)當(dāng)硬行規(guī)定地方政府在土地出讓金的收益中拿出一定的比例，用于廉租房建設(shè)。”贛州物價(jià)局局長(zhǎng)夏天云在座談會(huì)上說(shuō)。

他建議停止分配經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)橼M州過(guò)去出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的糾紛。“有些人先買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，后來(lái)要改善住房條件，但又不能隨便賣(mài)。而在發(fā)達(dá)國(guó)家都沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房，只有廉租房。”他對(duì)記者表示。

他還建議，要使二手房交易的稅、費(fèi)降到最低，減少繁雜的項(xiàng)目，可合并為一個(gè)稅(費(fèi))率，以適用低收入群眾購(gòu)房的需求。同時(shí)將土地出讓?xiě)?yīng)當(dāng)把招標(biāo)和拍賣(mài)兩種形式結(jié)合起來(lái)、靈活運(yùn)用，以防止單純運(yùn)用拍賣(mài)形式會(huì)把土地價(jià)格越拉越高。

張平認(rèn)真聽(tīng)取了他的建議。

地方政府驅(qū)動(dòng)力

盡管面臨土地收入下降的現(xiàn)實(shí)困難，多數(shù)地方政府還是表示，會(huì)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，但將針對(duì)地方實(shí)際情況做出了調(diào)整。

記者在呼和浩特了解到，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象比較嚴(yán)重。呼和浩特房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積305萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)166.66%，其中新開(kāi)工面積占132萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.53倍。廉租住房施工面積5.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100%。

該市房管局一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，未來(lái)還會(huì)大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。對(duì)于保障性住房供應(yīng)量增大是否會(huì)影響市場(chǎng)，這位官員表示并不矛盾：“保障性住房解決的是低收入群體的住房問(wèn)題，財(cái)政應(yīng)該拿出這筆資金來(lái)建設(shè)。商品房解決的是一些中、高收入群體的住房問(wèn)題。”

而在加大保障性住房供應(yīng)的背景下，一些地方政府也在尋求轉(zhuǎn)型。海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)向多銀接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，前些年為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)了許多普通商品房，導(dǎo)致進(jìn)入島內(nèi)中低收入群體過(guò)多，對(duì)島內(nèi)消費(fèi)拉動(dòng)力變?nèi)?。未?lái)海南省要加大高檔房的供應(yīng)，吸引高收入群體的進(jìn)入。開(kāi)發(fā)旅游度假型地產(chǎn)也能為地方帶來(lái)更多稅收。

雖然這樣做可能會(huì)極大壓縮普通房市場(chǎng)，但向多銀表示，島內(nèi)居民的居住問(wèn)題將交給保障性住房解決。據(jù)其透露，未來(lái)三年海南省將以每年350萬(wàn)平方米的速度供應(yīng)1100萬(wàn)平方米保障性住房。

現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中是否會(huì)一帆風(fēng)順，海口房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)林干在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也坦承，目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)化程度還不高，2008年?？诘慕?jīng)濟(jì)適用房主要是由集資建房轉(zhuǎn)化而來(lái)。至于2009年如何完成省里提出的目標(biāo)，如何以?xún)?yōu)惠政策尋找經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主體還在計(jì)劃中。

普通住宅的重重壓力

對(duì)政府投入巨資建設(shè)保障性住房深表關(guān)注的還有開(kāi)發(fā)商。

9000億保障房計(jì)劃甫一出臺(tái)便引起了開(kāi)發(fā)商的焦慮。掌握話語(yǔ)權(quán)的SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，9000億元的投入意味著700萬(wàn)套保障房，這對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是巨大的供應(yīng)量。市場(chǎng)供求關(guān)系平衡將會(huì)被打破，普通住宅面臨巨大的降價(jià)壓力。

在內(nèi)蒙古開(kāi)發(fā)普通商品住宅的晟基置業(yè)副總經(jīng)理郭曉明接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了相似的擔(dān)憂(yōu)。但他同時(shí)認(rèn)為，并不是所有開(kāi)發(fā)商都對(duì)保障房計(jì)劃表示排斥。盡管房?jī)r(jià)下滑會(huì)影響一部分開(kāi)發(fā)商的利益，而參與保障房建設(shè)有可能獲得新的利益。“經(jīng)濟(jì)適用房建成后不愁銷(xiāo)售，參與建設(shè)還將獲得3%的利潤(rùn)分成，在房子普遍滯銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商有可能面臨虧損的前提下，反而是吸引力。”

據(jù)郭了解，參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)不止是3%的利潤(rùn)。“3%僅是賬面利潤(rùn)，企業(yè)還將獲得政府補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等優(yōu)惠政策。”另外，在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)也是獲利的重要手段。在內(nèi)蒙一些三線城市，很多小開(kāi)發(fā)商都站在了生死存亡的邊緣，參與保障性住房建設(shè)甚至被視為一線生機(jī)。

建設(shè)部一位不愿公開(kāi)姓名的官員對(duì)本報(bào)記者表示，9000億保障房給市場(chǎng)帶來(lái)的實(shí)際沖擊并沒(méi)有那么大。一方面，保障性住房的建設(shè)需要時(shí)間；另一方面，保障性住房在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總量中占比較小。以供應(yīng)量較大的上海為例，保障性住房?jī)H占總量的20%。

國(guó)家加大保障性住房建設(shè)到底會(huì)使得市場(chǎng)如何變化，目前爭(zhēng)議尚存。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所副所長(zhǎng)汪利娜測(cè)算發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)每年需要600萬(wàn)套商品房，但除2004年提供了400萬(wàn)套商品房外，其他每年只有300萬(wàn)套。這是過(guò)去房?jī)r(jià)不斷上升的原因。

而目前國(guó)家每年建設(shè)200萬(wàn)套保障性住房，盡管增加了對(duì)低收入人群住房的供應(yīng)，是否對(duì)商品房產(chǎn)生大的影響，還需要研究。“可能會(huì)有影響，因?yàn)楣?yīng)量太大了，分化了買(mǎi)房的人，事實(shí)上很多能買(mǎi)商品房的也在買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。”她說(shuō)。

相關(guān)人士透露，不少部門(mén)仍在集資建房，這些都是經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，而這都要?jiǎng)澣氡本┑挠?jì)劃，但都在內(nèi)部銷(xiāo)售，很多住房面積也在100平方米以上。