發(fā)改委調(diào)研9000億住房資金落地 各方加緊博弈

本報記者 肖明 荊寶潔 特約記者 董顯平 北京 贛州報道

住房城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥日前表示，3年在全國投資9000億建保障性住房。這一決策出臺后，各方加緊博弈。

本報記者獲悉，近日國家發(fā)改委主任張平帶隊到江西贛州調(diào)研廉租房建設情況。有官員建議取消經(jīng)濟適用房，加大廉租房建設力度；亦有參加座談者提出，由于地方政府土地收入減少，明年廉租房建設資金不足。

各地方政府大都表示將把建設保障性住房作為一項重要任務來抓。呼和浩特主管房地產(chǎn)的官員表示，加大廉租房供應不會影響到房地產(chǎn)市場。海南方面則稱，將增加高檔房建設比例，做大旅游地產(chǎn)，而島內(nèi)居民的住房問題則交給保障性住房解決。

對于保障性住房建設對市場的沖擊，開發(fā)商認識不盡一致。除眾多開發(fā)商表示擔憂外，部分開發(fā)商認為其中也有商機。

既要照顧中低收入者的居住需求，又要考慮到建設廉租房所需資金、具體建設主體等實際問題，9000億保障性住房投資如何落地確實考驗著各方智慧。

發(fā)改委調(diào)研贛州

11月17日，國家發(fā)改委主任張平帶隊到江西贛州調(diào)研。此行目的是落實中央關(guān)于擴大內(nèi)需促進增長的決策部署，加快推進保障性住房建設。

在贛州，張平考察了中心城區(qū)渡口路廉租房和建春門廉租市場，詳細了解低收入群眾住房的總體情況后，也召集當?shù)囟鄠€部門人士進行座談。

在一些座談會上，有人士提到，未來保障性住房建設資金問題。

據(jù)了解，目前江西建設的保障性住房有經(jīng)濟適用房、廉租房以及針對農(nóng)民的新市民住宅。其中經(jīng)濟適用房政府不負責資金投入。而廉租房卻需要地方政府投入大量資金。

記者了解到，2004年起贛州開始建設廉租房，每年列入財政預算。2003年到2006年3年，贛州市房管系統(tǒng)獲得財政返還的3000萬元稅收收入，也用于廉租房建設。

目前，贛州解決的廉租房比例很大。比如目前，僅中心城區(qū)已建成和在建廉租住房18.01萬平方米，已有9.7萬平方米1458套分配到戶，為326戶低保家庭提供了租賃補貼。

贛州房地產(chǎn)部門一位人士告訴記者，今年6月份后政府賣地收入下降，明年廉租房建設資金估計有缺口。09年贛州將建設6萬平方米廉租房，僅以每平方米1000元計算，也需要政府投入資金6000萬元。

但今年贛州土地出讓收入大降，從6月份開始土地流拍現(xiàn)象愈演愈烈，流拍宗數(shù)比達34%。當?shù)匾晃蝗耸扛嬖V記者，贛州市區(qū)2008年達不到3億以上的土地拍賣收入，因為10%的土地出讓收入難以落實。

資金問題可能不是贛州獨有的現(xiàn)象。華高萊斯北京公司副總公衍奎告訴記者，由于全國房價下降，地方土地收入下降，導致缺錢蓋保障性住房，可能是全國普遍的現(xiàn)象。

也有官員提出加強保障性住房建設的具體建議。

“要使房價穩(wěn)定或下降最有力的手段就是多蓋廉租房。應當硬行規(guī)定地方政府在土地出讓金的收益中拿出一定的比例，用于廉租房建設。”贛州物價局局長夏天云在座談會上說。

他建議停止分配經(jīng)濟適用房，因為贛州過去出現(xiàn)了很多經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)的糾紛。“有些人先買了經(jīng)濟適用房，后來要改善住房條件，但又不能隨便賣。而在發(fā)達國家都沒有經(jīng)濟適用房，只有廉租房。”他對記者表示。

他還建議，要使二手房交易的稅、費降到最低，減少繁雜的項目，可合并為一個稅(費)率，以適用低收入群眾購房的需求。同時將土地出讓應當把招標和拍賣兩種形式結(jié)合起來、靈活運用，以防止單純運用拍賣形式會把土地價格越拉越高。

張平認真聽取了他的建議。

地方政府驅(qū)動力

盡管面臨土地收入下降的現(xiàn)實困難，多數(shù)地方政府還是表示，會大力加強保障性住房建設，但將針對地方實際情況做出了調(diào)整。

記者在呼和浩特了解到，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供大于求現(xiàn)象比較嚴重。呼和浩特房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，呼和浩特市經(jīng)濟適用住房施工面積305萬平方米，同比增長166.66%，其中新開工面積占132萬平方米，同比增長10.53倍。廉租住房施工面積5.26萬平方米，同比增長100%。

該市房管局一位負責人對本報記者表示，未來還會大力加強經(jīng)濟適用房和廉租房建設。對于保障性住房供應量增大是否會影響市場，這位官員表示并不矛盾：“保障性住房解決的是低收入群體的住房問題，財政應該拿出這筆資金來建設。商品房解決的是一些中、高收入群體的住房問題。”

而在加大保障性住房供應的背景下，一些地方政府也在尋求轉(zhuǎn)型。海南省建設廳副廳長向多銀接受本報記者采訪時表示，前些年為了拉動經(jīng)濟，建設了許多普通商品房，導致進入島內(nèi)中低收入群體過多，對島內(nèi)消費拉動力變?nèi)酢Ｎ磥砗Ｄ鲜∫哟蟾邫n房的供應，吸引高收入群體的進入。開發(fā)旅游度假型地產(chǎn)也能為地方帶來更多稅收。

雖然這樣做可能會極大壓縮普通房市場，但向多銀表示，島內(nèi)居民的居住問題將交給保障性住房解決。據(jù)其透露，未來三年海南省將以每年350萬平方米的速度供應1100萬平方米保障性住房。

現(xiàn)實執(zhí)行過程中是否會一帆風順，?？诜康禺a(chǎn)管理局副局長林干在接受本報記者采訪時也坦承，目前?？诜康禺a(chǎn)市場化程度還不高，2008年?？诘慕?jīng)濟適用房主要是由集資建房轉(zhuǎn)化而來。至于2009年如何完成省里提出的目標，如何以優(yōu)惠政策尋找經(jīng)濟適用房建設主體還在計劃中。

普通住宅的重重壓力

對政府投入巨資建設保障性住房深表關(guān)注的還有開發(fā)商。

9000億保障房計劃甫一出臺便引起了開發(fā)商的焦慮。掌握話語權(quán)的SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹認為，9000億元的投入意味著700萬套保障房，這對于市場來說是巨大的供應量。市場供求關(guān)系平衡將會被打破，普通住宅面臨巨大的降價壓力。

在內(nèi)蒙古開發(fā)普通商品住宅的晟基置業(yè)副總經(jīng)理郭曉明接受本報記者采訪時也表達了相似的擔憂。但他同時認為，并不是所有開發(fā)商都對保障房計劃表示排斥。盡管房價下滑會影響一部分開發(fā)商的利益，而參與保障房建設有可能獲得新的利益。“經(jīng)濟適用房建成后不愁銷售，參與建設還將獲得3%的利潤分成，在房子普遍滯銷開發(fā)商有可能面臨虧損的前提下，反而是吸引力。”

據(jù)郭了解，參與經(jīng)濟適用房建設對于很多企業(yè)來說不止是3%的利潤。“3%僅是賬面利潤，企業(yè)還將獲得政府補貼、減免稅費等優(yōu)惠政策。”另外，在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)建設商業(yè)地產(chǎn)也是獲利的重要手段。在內(nèi)蒙一些三線城市，很多小開發(fā)商都站在了生死存亡的邊緣，參與保障性住房建設甚至被視為一線生機。

建設部一位不愿公開姓名的官員對本報記者表示，9000億保障房給市場帶來的實際沖擊并沒有那么大。一方面，保障性住房的建設需要時間；另一方面，保障性住房在各地房地產(chǎn)市場總量中占比較小。以供應量較大的上海為例，保障性住房僅占總量的20%。

國家加大保障性住房建設到底會使得市場如何變化，目前爭議尚存。

中國社會科學院金融所副所長汪利娜測算發(fā)現(xiàn)，目前全國每年需要600萬套商品房，但除2004年提供了400萬套商品房外，其他每年只有300萬套。這是過去房價不斷上升的原因。

而目前國家每年建設200萬套保障性住房，盡管增加了對低收入人群住房的供應，是否對商品房產(chǎn)生大的影響，還需要研究。“可能會有影響，因為供應量太大了，分化了買房的人，事實上很多能買商品房的也在買經(jīng)濟適用房。”她說。

相關(guān)人士透露，不少部門仍在集資建房，這些都是經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)，而這都要劃入北京的計劃，但都在內(nèi)部銷售，很多住房面積也在100平方米以上。