廣州房價反彈拐點最快年底出現(xiàn) 難演“09年”瘋狂

　　隨著央行在上周宣布降息，樓價下一階段何去何從更為引人關(guān)注？記者接連兩個周末走訪廣州市區(qū)和郊區(qū)樓市就發(fā)現(xiàn)，在下一階段樓價走勢的問題上，開發(fā)商也未結(jié)成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”，雖然有樓盤局部調(diào)整各種優(yōu)惠措施，不過價格絕大多數(shù)還是以穩(wěn)為主。

　　有業(yè)內(nèi)人士就分析，隨著大戶型和豪宅產(chǎn)品在下半年的供應(yīng)放量，廣州樓價可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“拐點”，不過在限購政策和地方調(diào)控目標(biāo)的限制下，樓價即使小幅反彈也很難再上演2009年般狂飆疾進(jìn)的故事。

　　現(xiàn)象一 市區(qū)樓盤取消“裸賣”

　　報價暫未出現(xiàn)“暗漲”

　　在央行宣布降息消息傳出之后的首個周末，記者在廣州樓市就發(fā)現(xiàn)，市區(qū)不少樓盤暫時選擇按兵不動式的觀望。

　　位于南洲路的某樓盤在“五一”期間曾經(jīng)推出最低毛坯16000元/平方米的優(yōu)惠價，結(jié)果銷售出近六成的貨量。記者周末在樓盤的銷售中心內(nèi)就看到，現(xiàn)場大概有五六臺客。銷售人員表示，開盤時毛坯開售的優(yōu)惠已經(jīng)取消，代之以售價為18000~19000元/平方米的帶精裝單位，帶2000元/平方米裝修。

　　在市二宮地鐵上蓋的另一個樓盤，售樓中心內(nèi)前來咨詢的買家更是寥寥無幾，似乎沒有受到降息利好的刺激。銷售人員告訴記者，目前樓盤在售的都是大戶型的四房單位，按揭貸款之后折后均價大概為23000元/平方米，一次性付款折后均價22000元/平方米，帶3000元/平方米精裝修。這一報價也幾乎與春節(jié)時記者前去探訪時沒有多少區(qū)別。

　　現(xiàn)象二 郊區(qū)樓盤仍然不敢怠慢 價格以穩(wěn)為主帶旺人氣

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，與中心城區(qū)不少樓盤人氣相對冷清相比，即使成交開始呈現(xiàn)持續(xù)放量的趨勢，郊區(qū)樓盤還是不敢怠慢，近期積極組織各類活動帶旺人氣。

　　周末時分，記者在位于花都的富力金港城看到，在沙盤前，站滿了前來咨詢的市民。“現(xiàn)在均價大概6500元/平方米左右。”銷售人員表示。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從外圍區(qū)域暢銷盤特別是番禺、南沙、花都等供應(yīng)較為集中的樓盤情況來看，舊盤新推項目價格仍以穩(wěn)為主，全新盤則更多是以低價入市搶占市場份額。星匯文翰于5月13日面向大學(xué)城老師內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購價低至17500元/㎡毛坯，取得了不錯的銷售。

　　“我們的銷售策略還是隨行就市，適銷對路。”越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨道出不少開發(fā)商對目前市場的看法，無論是降價還是毛坯發(fā)售，都只是開發(fā)商出貨的策略。相信隨著下半年市場走勢的逐步明確，開發(fā)商的推銷手段和節(jié)奏也會更加明朗化。

　　現(xiàn)象三 以降息為“噱頭”吸客

　　扎堆推中等戶型產(chǎn)品

　　“央行2008年來首度降息，為房貸減負(fù)。抓住上漲前最后機(jī)會。”這個周末，記者收到不少這樣的樓盤推廣短信，與5月相比，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤更多并不是為了推廣在售產(chǎn)品，而是為即將推出的產(chǎn)品吸客，降息就成為其重要噱頭。

　　不過，開發(fā)商所推廣的產(chǎn)品卻以更適合剛需的中等戶型產(chǎn)品為主，并不是大戶型。

　　位于荔灣原芳村板塊的某樓盤現(xiàn)在就開始接受誠意登記，銷售人員透露，項目估計還要到6月中下旬才能有樣板房?，F(xiàn)在買家可以享受2萬元抵10萬元優(yōu)惠。位于番禺橋南板塊的某樓盤計劃在6月22日左右開盤發(fā)售最小只有48平方米的公寓產(chǎn)品，卻早在上上個周末就開始接受誠意登記。

　　記者發(fā)現(xiàn)，位于寶崗大道的某樓盤早在3月就聲稱很快要推出新一期的產(chǎn)品，不過直到近期才有消息傳出指樓盤有望在本月推出這期產(chǎn)品，產(chǎn)品面積主要是81~97平方米的中等戶型。

　　數(shù)據(jù)分析 樓盤定價依然謹(jǐn)慎

　　漲價盤降價盤各半

　　實際上，雖然當(dāng)前廣州樓市成交量逐步回暖，不過眾多開發(fā)商在近期的定價上依然較為謹(jǐn)慎。

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計，2012年5月廣州十區(qū)兩市多達(dá)41個盤推出新貨，總推貨量達(dá)6563套。鑒于剛需客戶對價格的敏感度，不少樓盤在定價上面均較為謹(jǐn)慎，部分樓盤仍然要以低價突圍，搶占市場關(guān)注度。

　　此外，部分剛需客戶存在對未來房價反彈的恐慌，擔(dān)心調(diào)控再重蹈之前的覆轍，所以乘著目前價格尚在預(yù)期內(nèi)，加緊入市。

　　而從上月中心十區(qū)成交量最大的多個樓盤四五月間的網(wǎng)簽均價比較就可以發(fā)現(xiàn)，均價呈現(xiàn)上漲與下降趨勢的樓盤數(shù)量基本是五五開，上漲產(chǎn)品中像亞運城等更是受到成交產(chǎn)品類型不同的影響，上漲或者下跌幅度都沒有樓盤超過10%。不過，開發(fā)商逐步縮減優(yōu)惠，價格下調(diào)幅度在收窄也是不爭的事實。

　　后市研判 樓價反彈拐點

　　最快年底出現(xiàn)

　　央行降息，貨幣政策有所寬松，樓市會否重現(xiàn)2009年的一幕，重新出現(xiàn)價格上漲“拐點”呢？

　　“目前談樓價‘拐點’還為時尚早，不過降息之后樓價首先將會止跌企穩(wěn)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，近期廣州樓市成交量回暖，一方面是廣州目前一手樓均價為12000~13000元/平方米，相比一些同等城市較有吸引力；另一方面，開發(fā)商開始收窄促銷的降價幅度，部分消費者反倒按捺不住了，開始急切地入市。一旦樓市政策出現(xiàn)微調(diào)或貨幣政策進(jìn)一步寬松，樓價確實將會出現(xiàn)明顯反彈，真正的拐點有可能在今年底明年初出現(xiàn)。

　　“今年廣州樓價即使反彈，也只是結(jié)構(gòu)性反彈。如果樓價反彈幅度超過GDP的增速，政府還是會采取措施維持調(diào)控目標(biāo)。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，由于相關(guān)部門已經(jīng)明確廣州樓市調(diào)控不會出臺微調(diào)政策，所以調(diào)控持續(xù)之下樓價難以大升。

　　X因素 廣州會否開征房產(chǎn)稅？

　　按照住建部的部署，今年6月底前將實現(xiàn)包括廣州在內(nèi)的40個主要城市的個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，屆時一查便知個人在這40個城市的住房情況。業(yè)界普遍認(rèn)為，這既是限購政策將來進(jìn)行調(diào)整的決策依據(jù)，也是房產(chǎn)稅開征的技術(shù)信息基礎(chǔ)。而此前，業(yè)界也多次盛傳廣州可能會入圍新一輪開征房產(chǎn)稅的試點城市名單。

　　不過，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就多次澄清，廣州暫時沒有接到試點房產(chǎn)稅的通知，不過今年內(nèi)將進(jìn)行房產(chǎn)稅的相關(guān)研究。稅務(wù)人士也透露，目前廣州未收到進(jìn)行房產(chǎn)稅試點的通知。

　　早在3月末，住建部副部長齊驥曾經(jīng)在廣州表示，去年上海和重慶開始實施房產(chǎn)稅征收試點，兩個試點都取得了一些比較好的經(jīng)驗，接下來，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和稅務(wù)總局將總結(jié)這些試點的經(jīng)驗，擴(kuò)大試點范圍。而針對廣州將試點房產(chǎn)稅的說法，齊驥也加以否認(rèn)。

　　有不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，按照部署，廣東地區(qū)必然有一個城市會被納入房產(chǎn)稅試點。廣州未來會否開征，又采取何種方式開征，針對哪些產(chǎn)品征收，都可能會成為未來樓市走勢難以判斷的關(guān)鍵“X因素”。