十城土地收入創(chuàng)近3年新低 地方調(diào)控政策仍有微調(diào)沖動

    雖然“紅五月”各地樓市迅速出現(xiàn)成交反彈，北京、廣州等城市的商品房成交面積甚至創(chuàng)造了16個月以來的新高，但對地方政府來說，上述成交反彈帶來的稅收收入增長也許并不足以改變地方財政的壓力。

    上海易居房地產(chǎn)研究院的最新統(tǒng)計顯示，京滬等十大城市前5月土地出讓金僅922億元，為近3年最低，較2011年的2217億元下跌了58.41%，比2010年的2760億元更大幅縮水。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然因為市場的成交反彈，各地銷售環(huán)節(jié)的征稅收入環(huán)比有所上升，但和大幅下滑的土地出讓金收入相比仍是九牛一毛，地方政府仍期盼進一步出臺政策進行微調(diào)，以滿足各地財政收入的需要。

    土地出讓金收入連續(xù)下滑

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院觀察，土地出讓收入從2010年12月達到近5年來最高值后，開始進入波浪式下行通道，至今已連續(xù)9個月同比下滑，5月更創(chuàng)下近3年來新低。據(jù)該機構的統(tǒng)計，5月份十個城市的土地出讓金收入為131億元，環(huán)比下降41%，同比下降50%。

    和易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計類似，中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵也透露，他們在統(tǒng)計12個城市的土地出讓金收入時也發(fā)現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象。

    不過，在土地出讓金收入跌入3年來的最低谷時，商品住宅成交量卻刷新了16個月的新高。5月份上述城市成交面積為668萬平方米，環(huán)比4月上漲29%，同比增長15%，已連續(xù)3個月同比增長。那么以商品房銷售額增長部分所帶來的稅收收入，是否可以彌補各地土地出讓收入的下滑呢？

    楊紅旭認為，上述稅收收入和下滑的土地出讓金收入相比只是杯水車薪。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計5月份十大城市中的8個城市，總銷售額達到900多億元。而中房信研究總監(jiān)薛建雄說，商品房銷售環(huán)節(jié)的稅收比率大約在8%~10%（包括稅率為5.65%的營業(yè)稅，預征的2%~5%的土地增值稅，還有印花稅及手續(xù)費等）。以8%計算，上述銷售額貢獻的稅收收入僅70多億元。而單以上海一地而論，前5月土地出讓收入只有去年同期的不到1/3，僅為120.74億元。

    地方調(diào)控政策仍有微調(diào)沖動

    上海曾于6月6日出現(xiàn)去年以來的首次大規(guī)模土地溢價成交，有七成左右的經(jīng)營性用地溢價成交。但楊紅旭認為，這并不代表土地市場就此擺脫熊市，地方政府仍需對政策進行微調(diào)，以使土地市場重新回暖。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，房地產(chǎn)投資連續(xù)出現(xiàn)增速回落，表明土地市場短期很難迅速回暖。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，今年1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15835億元，增速比1~3月份回落4.8個百分點。其中，住宅投資10818億元，增速回落5.1個百分點。李戰(zhàn)軍認為，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額直接有關，如果商品房市場成交無法持續(xù)反彈，那么投資增速還將會繼續(xù)下滑，進而影響土地市場。

    上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)財政部《關于2011年中央和地方預算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預算草案的報告》的數(shù)據(jù)計算得出，預計2012年地方本級收入為57680億元，地方本級財政支出為105281億元，收支差額為47601億元，差額較2011年增長19.1%。而按照審計署的公告，2012年我國地方政府債務到期額為18402億元，由于2011年到期債務大部分將以再融資的方式周轉到2012年，預計2012年到期債務本金額或超過3萬億元。

    因為上述原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君預計，下半年會有更多的城市加入到適當微調(diào)的行列中，甚至會有地方越過中央政策“紅線”，仍存在叫停個別政策的可能性。