央行降息 貸款壓力減輕有限 成交難快速回暖

       中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是自2008年12月23日以來，近三年半時間內(nèi)的首次降息，經(jīng)過此次降息后，5年期以上貸款利率降至6.8%，恢復(fù)至去年4月份的水平。

        對此，偉業(yè)我愛我家市場研究部經(jīng)理郭燕表示，本次降息主要針對目前宏觀經(jīng)濟增速滑落、防止通貨緊縮對部分領(lǐng)域帶來的風(fēng)險，增強流動性而出現(xiàn)的貨幣調(diào)整政策。對于樓市而言，降息將在一定程度上減少貸款購房者的還款壓力，但是在當(dāng)前限購、限貸等樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲執(zhí)行的背景下，此次降息將難以撬動成交量的快速回暖。

        預(yù)防通貨緊縮風(fēng)險應(yīng)對經(jīng)濟增速下滑

        數(shù)據(jù)顯示，2012年以來居民消費價格(CPI)漲幅明顯回落，市場預(yù)期5月CPI在3%左右，通貨膨脹的壓力大幅緩解。同時，生產(chǎn)者物價指數(shù)(PPI)持續(xù)負(fù)增長，說明當(dāng)前經(jīng)濟增速減緩已使得部分行業(yè)面臨通縮風(fēng)險，因此，在當(dāng)前經(jīng)濟放緩的背景下，避免讓經(jīng)濟增速滑落到目標(biāo)區(qū)間之下，降息可以有效的提振市場信心，加之上月央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，“雙率”調(diào)整將有效的通過貨幣手段預(yù)防通縮帶來的市場風(fēng)險，應(yīng)對經(jīng)濟增速的回落。

        購房者月供壓力減輕有限 貸款50萬每月少還75元

        我愛我家認(rèn)為，本次利率的下調(diào)并非針對樓市的專項政策，但是也在一定程度上減輕了貸款購房者的月供成本，以等額本息貸款50萬元、20年還清、基準(zhǔn)利率計算，降息之后購房者的月還款額由3891.52元降低至3816.7元，減少了74.82元左右，20年還款總額減少近18000元，可以看出此次降息對于購房者月供壓力的緩解有限，月供額度仍遠遠高于2010年以來連續(xù)五次加息前的水平。

        短期內(nèi)降息難以撬動剛需釋放 成交量快速反彈不會出現(xiàn)

        對于樓市而言，降息將有利于緩解開發(fā)商的資金壓力、降低貸款購房者的購買成本，但是在樓市宏觀調(diào)控“限貸、限購”的高壓線下，降息將難以促進購房需求短期內(nèi)迅速釋放，市場觀望氛圍仍將持續(xù)：

        首先，對于開發(fā)商來說，此次降息將使其貸款利息有所減少，但是在當(dāng)前需求不足的背景下，利息的降低無法從根本上緩解資金壓力，因此“以價換量”促銷方式仍將持續(xù)，使得購房者對房價下降預(yù)期仍然存在；

        其次，從政策層面來看，近期住建部及時叫停地方樓市調(diào)控政策的放松，“限購、限貸”等政策依舊嚴(yán)厲執(zhí)行，顯示出當(dāng)前國家針對房價的調(diào)控仍為結(jié)束，大量投資投機需求仍難以入市，不會使得成交量快速反彈。

        最后，對于剛性需求購房者來說，本次降息對于購房者月供壓力的緩解有限，加之當(dāng)前政策及市場均使得購房者對于房價下降的預(yù)期愈加強烈，購房成本的小幅下降將難以使得此類需求短期內(nèi)迅速出手。

        中原地產(chǎn)三級市場部高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江對于此次降息也表示：首先，經(jīng)濟增長需要拉動內(nèi)需，適度寬松的貨幣政策刺激民間投資資金入市才可有效保障經(jīng)濟增長速度；其次，房地產(chǎn)板塊必將因為此次降息提振供求雙方對后期市場的信心，成交量將快速提升，價格將穩(wěn)步增長，抄底將來臨；但是，目前限購、限貸政策不會放松，供求關(guān)系并未完全明朗，價格不會大幅波動。

        今年以來，宏觀經(jīng)濟增速有所放緩，目前央行已三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加之本次降息都在信貸環(huán)節(jié)上為首次置業(yè)購房者帶來一定程度的支持，但是在當(dāng)前宏觀調(diào)控并未轉(zhuǎn)向、房價下降預(yù)期強烈的背景下，“雙率”的調(diào)整將不會直接刺激購房者的大量入市，下半年若宏觀經(jīng)濟下行壓力依然較大，仍存在利率下調(diào)的可能性，若年內(nèi)出現(xiàn)多次降息之后，對于樓市的促進作用將有所體現(xiàn)，成交將有所增量。