“局部反彈”再襲上海 一商業(yè)地塊拍賣溢價超四倍

    業(yè)內(nèi)稱只是個案，不宜過度解讀

    在全國樓市仍處“降價換量”的背景下，近日上海嘉定一商業(yè)地塊拍賣出現(xiàn)435.5%的高溢價率，不禁讓人重新想起2009~2010年土地市場頻現(xiàn)“地王”的行情。

    5月以來，隨著剛需集中入市，全國樓市成交普遍出現(xiàn)回暖。日前有媒體報道稱，北京有部分樓盤的價格出現(xiàn)反彈，甚至已經(jīng)接近調(diào)控前的水平。一些擔(dān)心房價出現(xiàn)“報復(fù)性”反彈的恐慌性需求開始涌現(xiàn)。

    不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時均表示，不應(yīng)對目前市場上出現(xiàn)的“個別現(xiàn)象”進(jìn)行過分解讀。一方面，商業(yè)地塊價格的變動很難起到風(fēng)向標(biāo)的作用，土地市場整體遇冷的態(tài)勢還沒有發(fā)生明顯改變；另一方面，部分樓盤價格的反彈有可能只是開發(fā)商的銷售手段。

    溢價435.5%

    6月6日，沉寂了近半年的上海土地市場引來了今年第一波成交高峰，8幅地塊于上海土地交易中心進(jìn)行現(xiàn)場競拍。

    盡管此次上海集中推地行為在開拍前便備受關(guān)注，但嘉定新城D10-24地塊最終以高達(dá)435.5%的溢價率成交，還是讓不少業(yè)內(nèi)人士大呼不可思議。

    上海房管局網(wǎng)站公布的交易結(jié)果顯示，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得該地塊，樓板價16063元/平方米。公開資料顯示，嘉定新城D10-24地塊東至基地邊界，南至遠(yuǎn)香湖，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路；出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地。

    “只能算是一個非理性的個案。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，“該地塊的樓板價比周邊住宅的銷售價格還高，在目前‘商住倒掛’的市場背景下，這個價格肯定是不太合理的。”

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟亦認(rèn)為，“這只是個別現(xiàn)象。”他表示，現(xiàn)在的整體市場雖然有所回暖，但還不至于出現(xiàn)這么大的反彈。

    德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟坦言，調(diào)控以來，商業(yè)地塊基本都是“零溢價”成交，出現(xiàn)如此高的溢價率確實不太尋常。“嘉興新城整體的商業(yè)體量還是比較大的，該樓盤后期將面臨極其激烈的競爭。”

    記者查閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，上海萬卓投資有限公司100%股權(quán)及2.22億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓曾出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌項目中，這家公司的主要資產(chǎn)曾經(jīng)是位于嘉定新城的一幅占地近6萬平方米的商業(yè)土地，掛牌總價約達(dá)2.89億元。據(jù)悉，該宗土地競得方為上海嘉定區(qū)住宅建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司，成交日期為2006年12月27日。

    一位知情人士透露：“萬卓投資多多少少有當(dāng)?shù)卣挠白?，從歷史情況來看，這家公司的拿地風(fēng)格顯得比較激進(jìn)。”

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“低起拍價”應(yīng)該是該地塊實現(xiàn)高溢價的一個主要原因。“該地塊起始樓板價3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標(biāo)樓板價已在4221元/平方米。”

    反彈假象

    今年以來土地市場整體遇冷。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，1~5月，包括北上廣深在內(nèi)的10大典型城市土地出讓金收入922億元，與2011年同期相比下降58%，與2010年比較更是大幅下降67%。

    對此，一位央企開發(fā)商代表告訴記者，現(xiàn)在的市場就是“現(xiàn)金為王”，這個時期房企拿地更加謹(jǐn)慎，因為買地是最“費錢”的，寧可錯過，不能買錯。

    對于北京部分樓盤價格出現(xiàn)較大反彈的情況，陳晟認(rèn)為，應(yīng)該只是針對部分特定區(qū)位樓盤，不太可能是普遍現(xiàn)象。

    其實，全國5月樓市的價格水平并無明顯變動。中國指數(shù)研究院6月1日發(fā)布百城價格指數(shù)顯示，全國100個城市住宅平均價格為8684元/平方米，環(huán)比、同比分別下跌0.31%、1.53%。報告指出，5月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第九個月環(huán)比下跌，連續(xù)第二個月同比下跌，全國房價總體仍維持穩(wěn)中有降的趨勢。

    記者發(fā)現(xiàn)，被媒體爆出單價漲5000元、價格逼近調(diào)控之前的樓盤位于北京東四環(huán)。陳晟表示：“北京四環(huán)以里的樓盤價格本身調(diào)整幅度就不大，價格調(diào)整主要出現(xiàn)在通州等地區(qū)，部分特定區(qū)位樓盤的價格變化并沒有太大的風(fēng)向標(biāo)作用。”

    陸騎麟表示，這些樓盤價格是否出現(xiàn)實質(zhì)性的反彈還需要打一個問號。“開發(fā)商有可能只是暫時減少優(yōu)惠幅度，從而減緩銷售速度，一個項目不太可能長期貼著成本價銷售。”

    張宏偉認(rèn)為，從價格趨勢角度來講，市場層面應(yīng)該還會繼續(xù)維持現(xiàn)狀局部或個案降價的趨勢。以上海為例，商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，市場去化周期在15月以上，15月以上的去化周期仍然是房價繼續(xù)保持下跌的信號。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內(nèi)改變不了。

    “政策層面正值‘刺激剛需’時間窗，剛需應(yīng)該會在6~8月份繼續(xù)釋放。”張宏偉認(rèn)為，下半年的樓市行情值得期待。