房地產(chǎn)回暖 北京樓盤伺機(jī)漲價(jià)

    在沿海賽洛城一個(gè)二手門店，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的某中介指著櫥窗上的一套標(biāo)價(jià)為“115萬(wàn)，50平米，南向”的房子對(duì)記者說(shuō)，“這樣的房子已經(jīng)沒(méi)有了。從上個(gè)月開(kāi)始，業(yè)主就開(kāi)始提價(jià)。”這位員工記憶最深刻的是，前不久一位業(yè)主走進(jìn)店里，登記出售一套“50平米，總價(jià)150萬(wàn)”的房子，特別交代說(shuō)，“低于150萬(wàn)這個(gè)價(jià)格免談”。

    在樓市預(yù)期發(fā)生微妙改變的情況下，由于住宅的受限，近期商住樓提價(jià)更為明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn)，比起住宅項(xiàng)目的僅小幅微調(diào)，近期北京不限購(gòu)的商住樓，不管是一手還是二手價(jià)格均上漲不少。開(kāi)發(fā)商的炒作，業(yè)主的肆意提價(jià)，加上投簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)資需求重啟，令樓市出現(xiàn)新的格局。

    以朝陽(yáng)區(qū)青年匯樓盤為例，當(dāng)前成交均價(jià)大約是27000-28000元/平方米，與年初相比大約上漲了1500元/平方米。附近的一手樓盤中弘北京像素將其今年上半年新推的平層價(jià)格上漲了3000元/平方米。

    不過(guò)也有部分區(qū)域價(jià)格漲幅較低，基本維持穩(wěn)定。以東亞奧北中心南區(qū)為例，成交均價(jià)大約是18000-20000元/平方米，成交主體仍然是以剛需為主，因區(qū)域中小戶型房源較多，一般50-60平方米房源的成交均價(jià)在120萬(wàn)以下，而周邊普通住宅價(jià)格一般都在140萬(wàn)左右。值得注意的是，目前二手房業(yè)主不僅漲價(jià)趨勢(shì)明顯，而且議價(jià)的難度也在加大，總價(jià)微漲3萬(wàn)-5萬(wàn)。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪稱，部分商住項(xiàng)目與今年年初相比，單價(jià)漲幅在1000-2000元/左右。支撐部分商住樓大漲的因素，可能與投資性需求入市有關(guān)。他的理由是，此前的成交主要以剛需為主，低價(jià)房源基本被消化，但當(dāng)商住樓價(jià)格上漲后，成交總價(jià)偏高，加上商住樓要求首付五成，商業(yè)貸款也只能貸10年，剛需承受能力有限。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日也認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期的改變，導(dǎo)致了投資需求的重新抬頭。“由于年初市場(chǎng)反彈，加上穩(wěn)增長(zhǎng)、政策微調(diào)的影響，原本悲觀的樓市預(yù)期被大大改變。如果說(shuō)3月的成交量90%以上是首次置業(yè)需求為主的剛需所帶來(lái)的，那么，隨著時(shí)間的推移，新的購(gòu)房需求在逐步加入，最明顯的變化就是改善性需求和投資性需求的增加。”

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)不完全監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，4月份北京改善性需求和投資需求所占的比例已占到15%以上，5月份則擴(kuò)大至20%以上。他們認(rèn)為，值得注意的是，改善性需求和投資性需求的增加，并非由于限購(gòu)政策松動(dòng)所致，一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，是不受限購(gòu)影響的商住兩用公寓與商鋪。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份，非住宅項(xiàng)目成交5545套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，漲幅驚人。如大悅公寓所在區(qū)域的商住兩用樓，近期投資需求增長(zhǎng)十分旺盛，平均有70%都是投資者。至于住宅方面，投資需求仍然受到抑制。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)多個(gè)中介門店反映，現(xiàn)在投資者約占10%，比去年稍有增加。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看，市場(chǎng)回暖必然引起預(yù)期的改變，如果此時(shí)放松調(diào)控，房?jī)r(jià)將失去控制，后果不堪設(shè)想，這就是為什么當(dāng)有些地方試圖對(duì)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)的消息傳出后，引發(fā)很多城市消費(fèi)者的擔(dān)憂，少數(shù)城市的樓市恐慌情緒再現(xiàn)。預(yù)期改變將極大地傷害調(diào)控成果。因此，必須不折不扣地執(zhí)行中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，堅(jiān)決不能放松。

    有針對(duì)性近期房地產(chǎn)放松言論，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人6月5日再次重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此時(shí)借機(jī)進(jìn)行漲價(jià)炒作的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商很可能拉長(zhǎng)其房屋出售周期，使其陷入進(jìn)退兩難的困境。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)地產(chǎn)金融聯(lián)盟會(huì)員顧云昌在由K8黃金灣主辦的“2012中國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告會(huì)”上稱，“現(xiàn)在大家都在熱議‘穩(wěn)增長(zhǎng)’以及經(jīng)濟(jì)是否轉(zhuǎn)向，其實(shí)穩(wěn)增長(zhǎng)的概率并不是總理這次提出來(lái)的，是去年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的任務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然會(huì)堅(jiān)持不動(dòng)搖、不放松、不反復(fù)。不過(guò)，從目前來(lái)看，中央也沒(méi)有給房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)加碼的可能性，應(yīng)該是處于政策見(jiàn)底的狀態(tài)。但政策也沒(méi)有放松的可能，因?yàn)橐坏┓潘?，市?chǎng)就會(huì)反彈。”