廣州買賣二手房可扣除利息中介費再繳個人所得稅

     采用據(jù)實征收方式計個稅或更省錢

　　記者日前接到讀者報料，二手房交易可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅！據(jù)此，記者前往廣州市地稅局咨詢得知，其實該項規(guī)定在2006年就已出臺，只是目前的二手房交易中，個稅計算方式大多采用核定征收，即按照總房價×1%計算。實際上，若采取據(jù)實征收，即按房產(chǎn)買賣差額×20%計算個人所得稅，賣家可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅，這樣個人所得稅可以更省。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)樓價的上漲幅度、當(dāng)初的交易成本等因素的不同，兩種不同的個稅征收方式差異會很大，因此建議根據(jù)自己實際情況選擇最適當(dāng)?shù)恼魇辗绞健?/p>

　　“合理費用”可以不計個稅

　　據(jù)了解，其實轉(zhuǎn)讓二手房所得可扣除營業(yè)稅、貸款利息等費用計個稅的規(guī)定早在2006年已經(jīng)出臺。不過，要想扣除合理費用后計個稅，需要采取據(jù)實征收個稅的方式，需要賣家提供購房合同和當(dāng)初的購房發(fā)票，個人所得稅則根據(jù)買賣差額×20%征收。

　　記者查閱2006年廣州市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，通知規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房所得可以扣除合理費用后計個稅。

　　通知表示，除了在原先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用基礎(chǔ)上，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用也可以在稅前扣除。不過，據(jù)記者了解，由于住房裝修費用容易造假，加上很多房子都是帶裝修出售，在計算個稅的過程中很少將裝修費扣除。

　　如目前二手房的買賣主要會涉及住房貸款利息、中介服務(wù)費、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費、工本費等，算起來也是一筆不小的費用。記者為此算了一筆賬，如現(xiàn)有一套房原先購入時是60萬元，現(xiàn)在（不滿5年）以總價100萬出售，房子增值40萬，現(xiàn)在可以扣除的合理費用包括：4年的利息假設(shè)是7萬元，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元，營業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元，總共涉及的合理費用是121100元。如果僅僅按照買賣差額扣稅，那么支付的個人所得稅將是40萬×20%需要交納8萬元，而扣除合理費用再計算個人所得稅，則是（400000-121100）×20%，需繳納55780元，可節(jié)省個人所得稅24220元。

　　大部分交易仍青睞核定征收

　　據(jù)了解，根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過程中，有關(guān)個人所得稅的征收主要采取據(jù)實征收和核定征收兩種方式。其中，如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易，采取核定征收的方式，即按照總房價的1%征收；如果能夠提供購房合同和當(dāng)初購買發(fā)票的，采取據(jù)實征收，即個人所得稅根據(jù)買賣差額征收20%。

　　記者了解到，在目前廣州的二手房交易中，采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關(guān)人士表示，在二手房的買賣中，絕大部分不符合免征情況的賣家都是采取核定征收個人所得稅。

　　為何選擇據(jù)實征收個人所得稅的情況較少？對此，滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，除了部分賣家無法提供購房發(fā)票外，前幾年由于房價漲幅較高，不少買家認(rèn)為如果按照據(jù)實征收，按房價增值的20%征收個人所得稅，還不如核定征收，按照房價1%征收劃算。例如4年前購買一套市區(qū)小兩房，總價在50萬左右，現(xiàn)在賣出去售價是120萬。如果據(jù)實征收，需繳納個人所得稅14萬，核定征收則是12萬。“并且稅務(wù)部門在計算個稅的時候，自己也會評估房產(chǎn)的價格，最終個稅收多少有一定的不確定性”。

　　不過，據(jù)中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜介紹，由于現(xiàn)在二手房交易在房管局留有“案底”，所以五六年前交易的二手房再交易，通常都采取據(jù)實征收方式計算個人所得稅。而很久以前成交的房子，由于發(fā)票找不到等原因，則仍舊可以采取核定征收計算個人所得稅。

　　樓價滯漲選擇據(jù)實征收更有著數(shù)

　　其實，據(jù)實征收除了無法提供發(fā)票和征收個稅相比要多等問題外，按照規(guī)定，扣除支付的住房裝修費用、住房貸款利息以及各種手續(xù)費、公證費等，都必須提供有關(guān)部門出具的有效證明。在實際操作中，類似的手續(xù)比較繁瑣，而且有些證明材料更是年久遺失，增加了采取據(jù)實征收扣除合理費用計個稅方式的難度。

　　值得一提的是，受房子當(dāng)初的交易費用、增值情況等因素影響，同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。

　　不過，肖文曉也表示，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，未來幾年的樓價會趨于穩(wěn)定，不會再有前幾年樓價瘋漲的情況出現(xiàn)。因而，據(jù)實征收在個人所得稅方面的優(yōu)勢也將得以顯現(xiàn)。“或許未來的二手房交易，會有越來越多的人采取據(jù)實征收的計個稅方式”。

　　而黃韜也表示，現(xiàn)在二手房的交易日益規(guī)范，個稅也將越來越多地采取據(jù)實征收的方式，因此將合理費用扣除再計算個稅也可以節(jié)省一筆不小的費用，值得賣家重視。

　　算賬

　　扣除“合理費用”后，個稅少繳2萬余元

　　現(xiàn)有一套房總價100萬，出售時房子增值40萬

　　◎如按照核定征收方式計算個稅，則個人所得稅=總房價×1%=10萬◎如按照據(jù)實征收方式，不扣除“合理費用”計個稅，則個人所得稅=買賣差額×20%=8萬元

　　◎如按照據(jù)實征收方式，扣除“合理費用”計個稅，則個人所得稅=（買賣差額-合理費用）×20%=55780元

　　備注：按照目前的相關(guān)二手交易費用，上述主要涉及的合理費用包括：4年的利息假設(shè)是7萬元，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元，營業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元，總共涉及的合理費用是121100元。

　?。ǜ鶕?jù)房子當(dāng)初的交易費用、增值情況等因素，同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。）

　　提醒

　　“合理費用”包括哪些？

　　按照規(guī)定，合理費用是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費、住房裝修費用、住房貸款利息、公證費等費用以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用都可以在稅前扣除。

　　扣除“合理費用”計個稅如何辦理？

　　據(jù)廣州市地稅局工作人員介紹，根據(jù)據(jù)實征收方式計算個人所得稅，在辦理扣除“合理費用”計算個稅時，只要在辦理過戶時出具貸款支付利息、手續(xù)費、公證費等費用的支付證明（或發(fā)票）就可以辦理。