土地財政抬高房價 顧云昌稱應盡快開征物業(yè)稅

瀏陽是湖南省的一個縣級市，今年上半年受房地產市場不景氣的影響，城區(qū)一些街道的財政稅收大幅下降。

荷花街道辦事處上半年財政收入4962萬元，沒有完成時間過半、任務過半的計劃，主要原因是房地產項目大部分未動工，造成地稅減收1000多萬元。作為主城區(qū)的淮川街道辦事處上半年累計完成財政收入6051萬元，其中地稅收入3686萬元，分別只占年計劃的近四成和三成多，其中一個重要原因是房地產稅收比去年同期減少了近1000萬元。

記者了解到的一系列數(shù)情況和數(shù)據(jù)表明，一些地方政府高度依賴的“土地財政”已出現(xiàn)了嚴重問題，“土地財政”寅吃卯糧的現(xiàn)象將難以為繼。

賣地是地方政府的一個“生財之道”

“土地財政”，屬于預算外收入，又叫第二財政。在很多地方，第二財政早已超過第一財政。據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

長沙一位不愿透露姓名的房地產界人士給記者大致列出了一個涉及土地的稅費清單，僅在土地環(huán)節(jié)就有土地出讓金、教育附加、城市建設附加、土地增值、城市建設配套、人防建設、質監(jiān)、安檢、新材料基金、白蟻防治、防雷、防洪等近20種稅費，光土地環(huán)節(jié)的成本就超過開發(fā)總成本的35%。

這位人士還說，在“土地財政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。

把“土地財政”作為政府財政的支柱，并非某一城市或某一地區(qū)的個別情況。根據(jù)國土資源部公報的數(shù)據(jù)顯示：2004至2006年，國內土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年前11個月為9130億元，占全國財政收入的比重接近20%，賣地已經成為地方財政收入的重要來源。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員李恩平分析說，對“土地財政”依賴比較嚴重的應該是中部不發(fā)達城市和沿海還沒有形成產業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，欠發(fā)達城市和新興地區(qū)由于沒有相關產業(yè)作為支撐，“土地財政”必然成為政府收入主要來源。

李恩平說，地方政府賣地生財與我國的分稅制有一定關系。國家從上世紀90年代開始實行分稅制后，盡管財政收入大幅增長，但留給地方財政的錢并不多。相比之下，由于城市擴張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業(yè)和房地產業(yè)的營業(yè)稅、所得稅等，全部由地方享有，賣地當然就成了地方政府生財?shù)淖钪苯舆x擇。

“土地財政”走到懸崖邊

土地市場的慘淡使一些高度依賴“土地財政”的地方政府坐立不安。

記者在長沙采訪了解到，2007年長沙土地招拍掛成交額為200多億元，而當年長沙市的地方財政收入為261.33億元。今年長沙土地成交額減少到88億元左右，基本與2006年差不多。“今年房地產不景氣對長沙財政影響非常大。”長沙市政府一位工作人員私下對記者說。

2007年，湖南房地產及建安企業(yè)的納稅額占全省全年地稅總額的36%，可以說是湖南地稅的主要稅源。

今年土地市場冷清的局面與去年火熱的情景形成了鮮明的對比。浙江中天集團湖南天翔房地產有限公司總經理許銘生去年參與長沙一宗土地網上拍賣，當時一塊位于長沙市河西雷鋒大道的地塊以每畝均價接近180萬元成交；而一年之后，仍然還是位于河西的一處地塊，卻只有一家買家僅開出了每畝99.66萬元的報價，價格相差近一倍。在最近一次網上掛牌的5宗土地中，因競買報價低于底價或無人報價而有3宗流拍。

由于土地市場不活躍，瀏陽市今年上半年沒有推出一宗土地進行拍賣出讓。這意味著，瀏陽市的房地產開發(fā)存在著階段性斷裂現(xiàn)象，只能從過去拍賣的土地中開發(fā)房地產。

據(jù)中原地產研究中心提供的2008年10月土地月報顯示，今年1至10月全國累計土地流拍率在三成以上，其中，居住地塊流拍率更接近四成。受成交量大幅下跌的影響，10月份土地成交金額130億元，較前9個月的平均值大幅下降34%；同期居住用地成交金額71億元，較前9個月的平均值下降46%。

中國指數(shù)研究院土地研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2007年1至8月南京市土地成交面積637公頃，共成交64宗地塊，總成交價達171億元。而今年1至8月，南京市土地成交面積只有362公頃，較去年同期下降43%；土地成交總價79億元，較去年同期減少92億元。

2007年廣州土地出讓金預算收入為90億元，實收207億元，超收117億元。但今年由于土地成交慘淡，土地出讓規(guī)模被大幅調減，前8個月土地出讓收入只有約53億元，僅為去年實際收入的1/4左右。

李恩平等專家認為，“土地財政”的形成與我國土地出讓制度有關。目前土地都是通過買斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂于寅吃卯糧、竭澤而漁，根本不考慮下一任政府官員如何解決財政收入的問題。這種主要依靠“土地財政”建立的城市經濟發(fā)展模式也是不可持續(xù)的，將數(shù)十年后的公共財政收入提前收了，一旦大規(guī)模城市化進程結束，可供開發(fā)的土地日益減少，未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。

應盡快開征物業(yè)稅

“救房市就是救政府！”這是目前社會上流行的一種觀點。事實也正是如此，許多地方政府都采取了種種措施，防止房市進一步低迷下滑。

盡管土地市場冷清，但很多地方政府并未打算放棄這一生財之道，相反在更加專心地經營這個錢袋子。地方政府過度依靠“土地財政”絕非偶然，投資少、收益高、見效快使之成為發(fā)展GDP的不二法寶。

一方面，在現(xiàn)行的房地產稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動；另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化為商品房成本，由購房者買單。

“要從根本上解決當前‘土地財政’困局，改變單純依靠土地出讓金和房地產稅收為主要收入的財政現(xiàn)狀，應該盡快開征物業(yè)稅。”住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌提出了建議。

他認為，我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。實際上世界上很多發(fā)達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入。而且，主觀上也會促使政府平抑地價，而不像我國千方百計抬高地價。