深圳稱暫無具體政策出臺：小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)無時間表

深圳“土改”：利益糾結(jié)牽動各方神經(jīng)

    有關(guān)部門表示暫無具體政策出臺

    5月25日，國土資源部和廣東省政府批復(fù)的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《方案》）公布，深圳土地管理制度改革正式啟動。隨后，工業(yè)用地自主開發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)等傳言不斷出現(xiàn)。深圳有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，近日社會上針對深圳“土改”的各種傳言完全沒有依據(jù)，目前沒有具體政策出臺。

    業(yè)內(nèi)人士表示，土地管理制度改革的核心是理順利益關(guān)系。在現(xiàn)有土地管理制度下，需要妥善處理政府和土地使用者的利益關(guān)系。從目前情況看，土地改革必然會重塑利益格局，因此也會帶來較大阻力。短期內(nèi)，深圳難以對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，也不存在確權(quán)時間表。法律專家認(rèn)為，深圳“土改”由中央政府授權(quán)，深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)又有獨(dú)有的立法權(quán)，“土改”若想取得成功，并樹立示范效應(yīng)，需要在“產(chǎn)權(quán)立法”上尋求突破。

    深天健樣本

    廠房變住房收益或存變數(shù)

    談到深圳“土改”，不得不說三年前就已啟動以土地二次利用為重點(diǎn)的“城市更新”（舊城改造），但是目前成效并不明顯，現(xiàn)有土地管理體制下利益分配不均或是其中的重要原因。

    在深圳福田區(qū)的景田片區(qū)鱗次櫛比的高樓掩映下，竟然存在一片破舊的廠房。這里緊鄰深圳著名的豪宅區(qū)域香蜜湖，周邊普通二手住宅的均價已經(jīng)逼近每平方米3萬元，一些高端住宅的均價更是超過每平方米6萬元。破舊的廠房與周邊的環(huán)境相比顯得格格不入。

    這片廠房實際上就是天健工業(yè)園，屬于深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司（深天健000090）。深天健在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的根脈頗深，前身曾是深圳市政工程公司，1993年和其他5家國企合并重組為深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司，并于1999年登陸深交所。深天健作為老牌國企曾獲得多塊政府的劃撥用地，天健工業(yè)園就是其中之一。

    近年來隨著深圳城市的發(fā)展，天健工業(yè)園所在景田片區(qū)已然是一派亞熱帶現(xiàn)代都市氣象，但天健工業(yè)園因為工業(yè)用地的性質(zhì)，依舊保持著上世紀(jì)80年代的風(fēng)貌。中國證券報記者在走訪天健工業(yè)園時看到，園區(qū)的空地上胡亂堆放著市政工程設(shè)備，低矮的廠房內(nèi)零星散落著幾家在此租用場地的小工廠。園區(qū)內(nèi)的活動板房竟然是深天健員工的固定居所。一位住戶表示，他是深天健的員工，全家已經(jīng)在天健工業(yè)園中的活動板房中住了多年。

    今年2月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會將天健工業(yè)園納入《2012年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，批準(zhǔn)天健工業(yè)園的更新方向為居住等功能，這意味著天健工業(yè)園的土地性質(zhì)終于得以改變。然而，深天健對于天健工業(yè)園的更新似乎并不積極。天健工業(yè)園確權(quán)從2009年就已啟動，到今年納入更新計劃已是一拖再拖。原因在于，處于破舊廠房狀態(tài)的天健工業(yè)園每年能夠為深天健實現(xiàn)將近2000萬元的租金收益。而納入城市更新計劃后，深天健需要補(bǔ)交可觀的地價，天健工業(yè)園的更新能夠為深天健帶來多少利潤存在諸多不確定因素。

    根據(jù)現(xiàn)行的《深圳市城市更新辦法》，拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，增加建筑面積的部分，以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。“天健工業(yè)園很可能需要交納巨額地價，最終導(dǎo)致深天健在這一改造項目中只能獲取微薄的收益，但資本市場反應(yīng)卻很大，股價出現(xiàn)大幅波動，投資者可能過于樂觀。”深天健一位高級管理人員對中國證券報記者表示。

    “深天健可能并不期待對天健工業(yè)園進(jìn)行改造。目前天健工業(yè)園每年為公司貢獻(xiàn)的租金收入數(shù)千萬元，是一筆來得非常輕松的收益。”一位深圳地產(chǎn)人士表示。

    然而，《方案》顯示，深圳將“創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機(jī)制”，探索在城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域建立以存量土地為主，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、利益共享為目標(biāo)的整體開發(fā)模式。同時還提出“促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理制度改革的構(gòu)想與類似于深天健這種利益相關(guān)者的心理預(yù)期存在較大差距，這種差距或許也會成為深圳土地改革的阻力。一位深圳地產(chǎn)人士表示：“深圳"土改"能否順利推行的關(guān)鍵在于各個相關(guān)方能否利益共享，而不是像目前這樣政府永遠(yuǎn)是最大的獲利者。”

    位于深圳景田的天健工業(yè)園即將拆除重建。該地塊能為深天健帶來多大收益，仍充滿變數(shù)。 本報記者張昊攝

    傳言不靠譜

    小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)短期難啟動

    小產(chǎn)權(quán)房是深圳“土改”另一個熱點(diǎn)話題。位于深圳布吉的小產(chǎn)權(quán)房樓盤玉嶺花園，由數(shù)位“開發(fā)商”合作開發(fā)。盡管有媒體對小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)表示樂觀，但是玉嶺花園的業(yè)主們并沒有同樣的預(yù)期。玉嶺花園自2009年開盤，至今仍未全部售出。一位玉嶺花園的中介稱，玉嶺花園聚集著大量的炒房客，近期多位炒房客選擇出貨，玉嶺花園的平均成交價格也出現(xiàn)了下調(diào)，類似情況在深圳多個小產(chǎn)權(quán)樓盤出現(xiàn)。一位玉嶺花園的業(yè)主預(yù)計：“政府最多給小產(chǎn)權(quán)房一個類似于保障房的名分，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證是不可能的。”

    近期，多家媒體圍繞著深圳的小產(chǎn)權(quán)房對《方案》不斷展開“解讀”，甚至出現(xiàn)“深圳小產(chǎn)權(quán)房近期有望確權(quán)”等說法。對此，深圳市規(guī)劃國土委秘書處副處長李家寶對中國證券報記者明確表示，以上說法均屬猜測，并且十分“不靠譜”。“總體方案并不是一個細(xì)則，很多事項需要在實踐中試點(diǎn)和摸索?！斗桨浮凡排鷱?fù)，這么短的時間，我們都不知道未來深圳的小產(chǎn)權(quán)房將如何處理，媒體的解讀過于超前。”

    包括地產(chǎn)人士、律師在內(nèi)的多位相關(guān)人士都對中國證券報記者表示，短時間內(nèi)對深圳小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)并不現(xiàn)實。深圳中圳律師事務(wù)所律師劉子孺表示，小產(chǎn)權(quán)房處于目前土地管理的灰色地帶，而城鄉(xiāng)二元土地制度實際上是目前房地產(chǎn)市場的制度基礎(chǔ)。“如果為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，將對房地產(chǎn)市場造成巨大影響，也會對尚未開發(fā)的集體土地傳達(dá)不正確的信號，引發(fā)違法建筑的搶建潮。”劉子孺說。

    雖然深圳相關(guān)部門尚未對外透露小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)的改革方向，但有業(yè)內(nèi)人士表示既然短期內(nèi)確權(quán)無望，將小產(chǎn)權(quán)房納入政府管理是一個更可行的方向。深圳市規(guī)劃國土委曾表示，“十二五”期間將“探索通過整體租賃城中村住房的方式籌集保障性住房房源，發(fā)揮城中村住房在住房保障中的積極作用”。

    劉子孺認(rèn)為，與其猜測未來是否會對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，不如在《方案》的框架內(nèi)探討如何通過土地管理制度的優(yōu)化，從根源上避免小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)滋生。在現(xiàn)行的土地管理制度下，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，更不能向政府申請規(guī)劃，是一種被限制的物權(quán)。而遠(yuǎn)低于市場價格的征地補(bǔ)償顯然不能滿足農(nóng)民的利益訴求。在深圳這樣一個城市，通過隱性市場實現(xiàn)土地的市場價值有一定的必然性。因此深圳土地管理制度改革能夠為其他城市清理小產(chǎn)權(quán)房提供的借鑒，很可能是對現(xiàn)有農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)立法嘗試。

    在《方案》中，不難發(fā)現(xiàn)深圳市對產(chǎn)權(quán)立法尋求突破的意愿?！斗桨浮访鞔_提出，要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法權(quán)優(yōu)勢，有序推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)、市場配置、存量土地管理、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等方面的立法活動?！斗桨浮诽岢?，土地管理制度改革的有關(guān)內(nèi)容超出國家法律和政策有關(guān)規(guī)定的，由深圳市政府依法定程序報請審批。

    農(nóng)民利益訴求得不到滿足是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的重要原因，《方案》中也表示將充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全土地收益分配調(diào)解機(jī)制?！斗桨浮飞踔撂岢鲆獎?chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制，在條件成熟時推行土地資產(chǎn)證券化。劉子孺稱：“如果集體土地通過金融手段入市，而不是通過目前的征地方式入市，將有效減少小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)動機(jī)。”

    兼顧多方利益

    借鑒香港經(jīng)驗完善管理制度

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與深圳毗鄰的香港，土地管理制度與內(nèi)地有相似之處，但香港不僅能確保不斷有新增土地供應(yīng)，也沒有出現(xiàn)如此多的違法建筑，深圳或許可以從中得到一些借鑒。

    香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對中國證券報記者介紹，雖然香港土地并不像內(nèi)地一樣屬于公有，但是香港在規(guī)劃、執(zhí)法等方面的經(jīng)驗可供深圳借鑒。在香港，開發(fā)商從農(nóng)民手中直接收購農(nóng)業(yè)用地，之后向政府補(bǔ)交地價以更改土地性質(zhì)，這一更加市場化的做法兼顧了農(nóng)民和政府的利益。

    同時，并不是所有從農(nóng)民手中收購?fù)恋氐拈_發(fā)商都能順利開發(fā)房地產(chǎn)項目。香港政府對于土地有著嚴(yán)格的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地除需交納一定的地價款外，還需通過多個政府部門的評估和審核，很多開發(fā)商多年前收購的農(nóng)業(yè)用地因為沒有通過規(guī)劃審批，至今荒棄在手中。“并不是交了錢香港政府就會批準(zhǔn)規(guī)劃”。

    對于違法建筑，香港政府也并不手軟，多數(shù)都會被強(qiáng)制拆除，而不是像內(nèi)地個別地方政府疏于對小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑的監(jiān)管。“內(nèi)地在土地管理上還需要進(jìn)一步完善法制環(huán)境。”劉嘉輝說。